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泰国房市的拐点已经来了_布谷新金融

2021-04-23 00:30:40 来源:蔚蓝财经

1、

泰国房产投资,算是我这个公众号最早关注的海外投资领域之一。

租售比高,房价相对低,永久产权,以实用面积而非建筑面积计算,前几年涨势不错,本地旅游资源丰富,

是个不错的投资目的地。

前些年在泰国买房子的,即便不算上租金收益,和加杠杆(前期可贷款,后来贷款政策停了,但可以分期),也已经浮盈不少了。

不过,3月份的时候,写过一篇分析泰国房产的文章。

观点是,今年到泰国买房请谨慎(戳:今年,在这里买房,请谨慎!),

泰国房市的拐点已经来了。

原因有以下三个方面——

房价已经涨到足够高了,再上涨的空间已经有限了,另一方面,不断上涨的房价,也造成了租金回报率的下跌,吸引力下降。

本地的贷款政策,对当地人有了限制(4月起,针对泰国本地人,二套房购买者的贷款额度,从9成,缩小到8成。第三套房贷款额度,从7.5-8成,降低到7成),政策上在给房价降温。

公寓作为本地人的次刚需(刚需是本地的排屋,泰国的排屋和公寓,可以不恰当的类比于中国的住宅和公寓,住宅还是主流的需求),需求进一步被抑制。

第三,泰国大选,新政府可能出台曼谷新的城市规划和房产税(但目前还未有具体政策)。

2、

五月份了,一些当地的房产数据也陆续出来了。

分享一下,主要来自房地产咨询机构莱坊最近发布的《曼谷2018年公寓市场报告》

通过数据,其实2018年的曼谷,房地产市场已经在下滑了。

三方面的数据,成交量和价格,以及市场供应量。

成交量:

这是一个比较令人吃惊的数据,

2018年,泰国首都曼谷开发商新上市的项目,成交率(take-up rate)仅为55%,意味着,去年曼谷市场上,有接近一半的房子没卖出去。

另外,房地产事务局(AREA)总裁Sopon Pornchokchai表示,

去年全年泰国共有45万套住宅单位没有售出,价值410亿美元。

我查了一下2018年之前的数据,这些年的成交率基本都在70%以上。

价格:

交易价格方面,平均的市场报价(asking selling prices)也比前一年低了6%,

平均价格为150641泰铢(约合人民币约32500元),CBD范围均价大概25万泰铢,CBD外围大概12万泰铢。

市场供应量:

2018年的曼谷市场,总共有接近65000套公寓进入市场,是过去10年中最多的一年,比2017年增加了11%。

尤其在城市郊区范围,供应量差不多占了一半的样子,CBD范围的供应量,只有18%。

莱坊对2019年的预测也相对谨慎,它提到了一个很重要的因素——外国买家,

外国买家是曼谷,乃至外国市场的重要驱动力,这些年以中国买家为主,

但其实,放大范围来看,俄罗斯人、新加坡人、韩国人、日本人、中国台湾人都是泰国房产市场的重要买家。

2019年,世界经济走势不明朗,一定程度会影响外国买家的购买力。

不过,同时,莱坊也有乐观的一面,

其认为,

供应过剩和房价下跌可能只是短暂的,因为曼谷的韧性和计划中的基础设施项目将使这座城市焕发新生。

我个人的看法是,基础设施的建设,在泰国这样一个“佛系”的国家,一时半会还比较难改变房价的走势。

3、

以上。

今年的国际形势比较不明确,

“毛衣站”前景没有人敢做绝对的预测,

历史的拐点,

作为保守派,

在这个时间节点,更建议保守型的投资,以资产保值为主。

因此,作为投资,我还是不太支持今年进入泰国市场。

尤其对于想炒楼花的短期投资者而言,

得谨慎再谨慎。

不在上涨周期的泰国,加上本地趋严的贷款政策,未来接盘的人有限。

但如果是自住,或者自己喜欢的话,

现在倒是个不错的时间节点,从市场的供应和价格来看,2019年,肯定是买方市场,有不错的选择和议价空间。

和做泰国房产的朋友聊了聊,

因为今年市场上的滞销盘比较多,可挑选的余地大了很多,

不太可能出现前几年一开盘就疯抢的局面,

一些好的楼盘,价格都在合理的区间范围。

或者,

可以看看二手房,

前几年投资的朋友,这个时候也差不多要出手了,

房子基本上都是现房和准现房了,品质一目了然,自住比较合适。

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