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「换房」不值得

房十二

当一个家庭生了二胎/接父母来住/孩子上学…总免不了想着换套面积更大、条件更好的房子,

但总有人囊中羞涩,只能把名下唯一的住房卖掉才买得起下一套,

于是有了「置换」的需求。

但其实,换房是一件成本很高的事儿。

1.

首先是税费的磨损。

以深圳为例,二手房交易费用包括但不限于:

增值税及其附加:5.6% (普通住宅满二年免征,非普通住宅满二年按差额征收);

个税:1%(满五唯一免征);

契税:普通住宅1%,非普通住宅3%;

中介费:1% - 3%

除此之外,还有公证费、评估费等杂七杂八的费用,

如果房子本身有贷款,还需要欠款金额1.2%的赎楼费和几个月的短贷利息(约为赎楼费的2-3倍)。

综合算下来,一套总计400万、产证满二年的非普通住宅(基本上随便买买就是非普通住宅了…),

交易成本需要30万左右,约为总价的7.5%,

—— 这笔钱是交给第三方的,是完完全全的“损失”。

目前,除了北京、深圳等极个别城市,交易费用通常都是由买卖双方共同承担,

但一个人置换房子,必然即是卖家又是买家,

因此,整个交易过程的所有费用都势必要全部承担一次。

相比「单向交易」,置换多出来的磨损约为卖出房产总价的4%~5%

2.

其次,是卖出时的折价。

房产作为大宗商品,流动性很差

在着急置换的情况下,卖出是一定有折价的。

举个例子,

一个小区,相同户型的房源有30套在售,

20套卖价200万,5套180万 - 200万,5套200万- 220万,

我们可以认为200万是比较合理的市场价。

如果想「打败」以上这30个竞争对手,让自己的房最先卖出去,

那你最好就是标价170万甚至更低。

—— 卖出的瞬间,立刻损失账面价格的15%

但再次买入时,却不一定会有好运气来找到一个同样着急置换的房东...

这部分损耗,大约在总价的10% - 20%左右,视置换的着急程度而定

3.

更重要的是,置换有风险

置换有两种操作方法:先买后卖 or 先卖后买。

先买后卖:

选好要买入的房源,签合同,跟卖家约定付首期款的时间;

在付款之前把自己的房卖掉,收到房款之后付下家的首付。

这个操作,几乎就是贴着崖壁行走,违约风险极大,

—— 卖房周期长且手续繁多,随便哪个环节出点意外就会打乱整个节奏,

因而是最最不推荐的一种方式。

先卖后买,最大的风险则是踏空

买家通过商业贷款购房,过户需要一个多月(不需要银行担保赎楼的话时间会短一些),房贷放款需要再额外一个多月,

—— 这二至三个月内,作为卖方,你将处于手里既没有房、也没有钱的状态,

是完全暴露在风险中的

而房价走势都是慢跌快涨:

在底部徘徊的时间很长,但一旦上涨起来就非常快,

两三个月的时间,足以走完一波行情

回看2016年的那波涨幅,三个月涨50%、半年翻倍,在许多城市并不罕见,

最近的苏州也类似,前后相差几个月,就要多付出十几万甚至几十万的成本。

置换过程中遇到这类行情,那可真是一万句妈卖批都不能形容的倒霉啊...

4.

总的来说,

换房磨损大(20%左右),风险高(容易踏空),

因此换房的最正确打开方式反而是:不换,

尤其是同一个城市、价值差不多的地段。

所以啊,在刚开始买房时就要“走一步看三步”,争取一步到位买套三居,至少也要是两居,省的日后置换糟心,

等预算够了直接买第二套,岂不是美滋滋...

咳...话说回来,如果一定要换,最优解如下:

a. 大趋势上,换房选择淡季,可以降低部分踏空风险;

b. 具体操作上,速战速决,尽快缩短成交周期。

卖房攻略:如何把房卖个好价钱?

卖出以后的交易阶段,要求买家全款并约定尽可能短的付款时间

—— 你要保证手里时刻有筹码,为此甚至可以再牺牲一部分价格。

若想「既不损失房价、又不承担风险」,也有办法:

先买好下一套房,原来的房留着慢慢卖。

但相应的,就需要你用其他能力来进行弥补,

比如,筹(借)钱的能力、周转资金的能力。

5.

最后说明一下,

不建议置换的类型,仅限于水平差不多的城市、地段、配套之间的「以小换大」。

如果是以下这些情况,则不必犹豫,果断换:

由商业类房产换成住宅、由烂地段换到好地段、由低能级城市换到高能级城市

其中,商业类房产包括商住公寓和商铺;

烂地段包括不通地铁或者没有地铁规划的所有远郊区;

低能级城市主要是指不在三大城市圈内的三线及以下城市。

比如,卖掉商丘老家三套换郑州一套,或者换北京一套首付,就完全不需要任何犹豫,

也不用考虑什么乱七八糟的交易磨损。

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标签: 换房
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