首页 > 资讯 > 正文

新指标!用来衡量好城市

老钱说钱

昨天的文章真的有点儿来气!写房产=鼓励买房,个别读者的脑回路真是清奇。

既然讨论动机,那咱们就掰扯掰扯。

老说我忽悠买房,我劝别买的时候更多:

弱二线、三线及以下城市所有城市,一套都别买!除非你是本地刚需自住,投资就直接忽略吧。

至于买不买得起,月供压力大不大,我也给过衡量标准:

真想买房的朋友,送你们一张表格

完全可以自己填一下,没人乐意替你操心。真的!你爱买不买,跟我没半毛钱关系。

事实上这张表格会劝很多人放弃买房,因为会发现目前根本勉强不了。

被气到了,发个牢骚。

说回正题:

在房地产领域,有几个名字大家看到了可以敏感一些,真的很有料,有关他们的文章和观点,值得细读。 

这几个人是:任志强、孙宏斌、左晖、陆铭、赵燕菁、刘海影、水库论坛。

今天的文章全部来自厦门大学赵燕菁先生的一次演讲,我捡干货分享下:

1. 先讲个东莞松山湖的故事

松山湖板块完全可以媲美苏州的工业园区。

但东莞开创了一个先例,政府不在靠卖地赚钱,而是靠财政赚钱。 

首先,东莞把松山湖的土地以成本价卖给了华为,不赚钱,条件是华为把工厂搬过来。 

华为过来以后呢,开始建房,但也不着急赚钱。

 以每个月32块钱一平米的价格租给员工,连续五年,这五年里是有现金流收入的,五年后如果你还在华为工作,就按每平米8700元把房子卖给你,留住人才。  

要知道周边万科的房价已经是每平米3万元。

职工交房租,五年以后交付差额以低价买下房子,5年后上市兑现期权。  

对于企业来讲,华为控制了工资成本,因为租金降低,你们只要在华为干,后面还有一大笔钱等着你,职工就会接受较低的工资水平。

政府看似以成本价将土地使用权卖给华为,而实际是将原来一次性的土地金融转换成了持续性的土地财政

华为2015年在东莞交了十亿元的税,就算不增加连续十年,也有一百个亿。 

东莞政府其实一点儿没少赚,放弃了卖的短钱,却得到了稳定长钱(税收)。放弃了资本收入,换来了运营现金流。  

此举不仅换来了华为,5年以后,也换来了一批有房的中产阶级。

2. 「土地金融」和「土地」财政的区别

有两个公式可是方便理解:

资本收入-资本性支出=资本性剩余,这是金融,做「量」。

运营收入-运营性支出=运营性剩余,这是财政,做「流」。

卖地收入就是土地金融,房产税则是土地财政。 

GDP是金融式增长,税收是财政式增长

贷款买房是金融,房租回报是财政

如果一个工厂在建设的阶段,买地、买设备、盖房子,这是资本运作。 

但企业不能一直盖厂房,盖完房子就要去生产、销售,这是运营。 

原来的增长是把「资本性剩余」作为启动资金,做新的事,完成增长。 

现在的增长,可以没有资本性剩余。启动资金来自未来的「运营性剩余」贴现。 

举个例子: 

我只要让银行相信桥能够赚钱,就可以不依赖过去剩余积累,先向银行借钱建桥,赚钱后再分期还给银行。

3. 衡量好城市的新指标

我们已经进入城市化后半程,不能只看城市的GDP高就去投资,而要看这个城市的现金流(税收)是否在增长;

要看这个城市是不是能赚钱了,而不是看这个城市是不是能花钱,能赚来钱才是真本事

这就意味着今后大家投资时,选择城市变得无比重要。

过去40年,选对城市的都发财了;

现在也是如此,如果我们选对了城市,大家就能生存,如果选错了城市,就要和那个城市一起落寞。

下图是个例子,1.0标准是用GDP来衡量城市,2.0标准是用税收衡量;

可以看到,1.0和2.0的排名完全不一样。

再看一个例子:

十年前,假设在广州和深圳间选择,你会选谁?

长期以来,广州的GDP一直高于深圳,是毋庸置疑的珠三角老大,但如果十年前选广州就错了,深圳才是真的在挣大钱。

两个城市近十年的财政(一般公共预算收入)从一开始深圳就高于广州,到了2017年深圳一般公共预算收入是3000多亿,广州是1500亿,而这两个城市的GDP规模是差不多的。

因此,进入城市化转型阶段,「现金流收入(财政)」是一个远比经济总量更重要的经济指标

一个运营中额企业也是这样,体量再大,没有利润也无济于事,所以现金流非常重要。

过去几十年我们的城市化前半段一直是「资本性增长」:

政府卖地、或者以土地融资取得收入, 然后进行资本性支出—修路、修桥,建水库、机场、码头,搞“七通一平”等; 

第二个阶段是运营阶段,招商、引资,通过企业、收税,覆盖成本,获得收益。 

能盖厂房的企业很多,但能赚钱的企业没几家。 

城市也一样,建设起来的城市很多,能通过运营最终获利的很少。  

所有城市的失败跟企业失败是一模一样的,有资本建城市的很多,典型如新区,可能创造足够收益活下来的却很少。

所以在城市化的转型阶段,矛盾的焦点不再是资本不足,而是收入不足,是现金流不足以覆盖一般性公共服务的支出。

既然税收是衡量城市发展潜力的重要依据,那我就从这个维度给主要城市排个序,即「一般公共预算收入」从高到低排列,如下图:

 当然,你也可以用「一般公共预算收入/GDP」来排列,也是一种角度。

分享到:
0
标签: 城市
相关文章
专栏作者
老钱说钱
一个对钱很有执行力的公司人。也可作为普通青年奋斗指南。
点击这里,查看更多!

关闭