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我们终于在房价上,赶超了英美日…_布谷新金融

2021-04-23 00:29:17 来源:蔚蓝财经

最近研究东京的房产,发现一个很有意思的现象:

对比全球顶尖城市,国内城市的房价,那是真的高

1.

4月12日,世邦魏理仕(CBRE)发布了关于全球35个城市的私人住宅市场的报告,

香港平均楼价达到120万美元,位居全球榜首;

上海以87.25万美元平均楼价排在第三位,深圳则排在第五,北京排在榜单中的第九位。

我整理了一下这几个城市的平方米单价,与伦敦、纽约做对比,如图:

(按平方呎换算而来;制图:房十二)

而根据莱坊(Knight Frank)统计的豪宅价格,则是纽约=伦敦>上海>北京=东京。

不同机构统计样本不同,结果也有较大差异,

但有一点很明确,那就是,

国内北上深,在房价上已经比肩世界一线城市

很多人因此质疑:这个房价,合理吗?

2.

我们来对比两个决定城市地位的关键经济指标:

经济总量和城市人均可支配收入。

(数据来源:国家各地统计局、日本总务省统计局、PayScale,statista)

可以看出,北上深与纽约、伦敦甚至东京在经济上的差距仍然非常明显,

尤其是人均收入,更是低出一大截。

高到畸形的「房价收入比」,也由此产生。

从这个指标来对比,说一线城市(包括一些二线城市)的房价有泡沫,似乎并没什么问题。

3.

但,事实并非如此。

房子作为一个城市的核心资产,是资金的沉淀池

决定它价格的,不是人均收入,而是买得起房的那部分人的资产水平。

或者说,一座城市的房价能涨到多少,取决于这座城市能吸纳多少资金

这么说可能有点抽象,我举个例子。

小明大学毕业,在北京找了份年薪20万的工作。

按照他的收入,想买一套总价600万的房子,不吃不喝攒10年还不够首付,

—— 看吧,「房价收入比」吓死人;

结果呢,小明刚工作两年就结婚买房了,为什么?

这是因为,他在山东的父母和在山西的岳父母,各自出资290万,

加上他自己和女朋友攒的20万,终于在北京全款买了房...

“六个钱包”不是闹着玩的。

在城市化、大城市化进程中,全国各地都会给大城市输血,

尤其是一线城市,吸引的是全国的资金,

以当地「平均收入」来衡量房价,本身就不合理

甚至可以说,「房价收入比」这个指标就很有问题 ——

与收入作对比的,不应是资产(房价),而应是消费(房租)

至于「租金收入比」,国内城市就很良心了,

不多说,放张图吧:

(全球城市租金收入比top30)

4.

当然,有人会反驳:

难道东京的房子不是全日本的的富人在买吗?伦敦的房子不是全英国的人在买吗?

还有号称世界之都的纽约,难道不是全世界的富人在买吗?

为什么这些城市的房价也只是跟北上深齐平?

这种质疑可以理解,但显然忽视了前提:

人口数量,和资金流动限制

中国人基数大,哪怕能在一线城市买得起房的人比例很小,

一旦有了14亿+的人口基数,就会成为一个非常庞大的群体。

比如,5%,7000万人,足以填满北上广深四座城...

5.

更重要的是,这些人、这些钱,都是以人民币为单位,而非美元:

一方面是父母亲人、乡土情结、生活习惯、方便程度等一系列“阻碍”使得出国成本很高;

另一方面,还有「外 汇 管 制」这个大杀器。

这就导致,

一个国家的民间资金,仍然是主要汇集在国内,而不是流向全世界。

一线城市的房子作为国内资产,很大程度上只能反映国内的货币现象。

直接把北上深的房价换算成美元跟纽约伦敦东京比,然后得出「国内一线城市房价有泡沫」的结论,实在有失公允。

相反,一线城市的优质房产,堪称是全国范围内最安全、风险最低的人民币资产。

若一定要说有泡沫,那也是人民币的泡沫,而不是房价泡沫。

6.

最后是我的建议。

如果你还在财富积累阶段,资金不多,

那么,把「一线城市一套房」作为奋斗目标,总不会错;

如果你已经达到了一定的资产水平(500w以上),且希望分散人民币风险,就可以把目光投向国外了。

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