这里房价上涨稳定，但「收租」更划算_布谷新金融

十公子约了几个朋友月底去日本玩，顺便考察一下房产市场，

在这之前也跟一些业内人士和项目方聊过，可以先大致说说。

1.

日本房产最显著的一个特征 —— “分化”：

小城镇人口流出，免费送房；大城市人口流入，房价持续上涨。

—— 国内也正在甚至已经出现这种苗头，人口向大城市聚集，小城镇逐渐被废弃。

在日本，人口聚集的目的地，是以东京、大阪、名古屋为核心的三大都市圈。

其中，东京是日本政治、经济、文化和教育的绝对中心，

也是日本经济最发达、最有活力、人口流入最强劲的城市。

为了方便直观感受，我选了几个大家比较熟悉的城市，从面积、人口、经济总量方面跟东京做个对比。

（制图：房十二）

从以上几个基本面来看，

东京面积是上海的三分之一，人口约是上海的二分之一，经济总量却是上海的1.57倍；

与深圳面积、人口相当，但经济总量是深圳的2.1倍。

在全球范围内，东京的经济总量也仅次于美国纽约，是不折不扣的世界一线城市。

2.

据统计，东京的2018年7月份的房产均价为10327美元/平（数据来源：Numbeo），

对标纽约、伦敦，东京的房价不高；

也低于国内的上海（15232美元/平）、北京（15088美元/平）和深圳（13115美元/平）。

若是用国内的包含公摊面积的房价计算方法，还要再低20%左右...

3.

东京的房子有两种类型：公寓和一户建。

一户建是指自己在一块地上盖的房子，相当于国内的别墅，但土地是永久产权；

公寓类似国内的单元房，通常面积比较小，总价不高，是外国人投资的主要目标。

就我接触到的一些项目来看，100万～120万就能买一套位置还可以、面积25平米左右的小公寓。

（22平米的公寓户型图和样板间，供参考）

二手公寓的价格走势，总体来看稳中有升：

（单位：日元/套）

从出租收益看，小公寓的收益一般能达到4% - 6%，

—— 这个收益，是指刨除掉所有成本（每年的固定资产税、都市计划税、物业费、修缮费、中介代管费等，总计约为房屋总价的1.4%）之后的纯收益。

4.

对于在日本买房的外国人来说，这个市场有一点非常友好，那就是：

安全、流程标准。

东京的地房产市场透明程度和法制化程度很高，从中介、律师、到个人卖家，房产交易的每个环节都设计得非常严谨，

在这里投资，至少不会在流程中出现什么风险；

同时，二手市场成熟且发达，有完善的交易系统，

不管是出租还是转卖，都非常方便。

因此，出租时，现金流可以保持在一个比较稳定的状态；

将来转卖时的流动性也好，变现能力强（虽然过程中磨损比较大）。

5.

变现时的磨损，主要来自于高额的交易成本。

买房时，各种税费+中介费，约为总房款的6% ～8%；

卖出时，增值税+中介费，算下来跟买房成本差不多，6% ～8%。

日本房产增值税：

5年之内卖出，增值部分按30%征收；

5年以后卖出，增值部分按15%征收。

即：从买入到卖出，交易费用在总房款的12%～16%之间。

这个税有多重呢，我们来对比一下国内的深圳和泰国的曼谷。

深圳 —— 不满两年，交易成本9.6% - 11.6%；满两年，约在4% - 9%之间（普通住宅与非普通住宅差别较大）。

增值税及其附加：5.6%（普通住宅满二年免征，非普通住宅满二年按差额征收）；

个税：1%（满五唯一免征）；

契税：普通住宅1%，非普通住宅3%；

中介费：2%

泰国 —— 五年之内，5.8%；五年之后，2.5%。

交易税 2%；

持有不满五年，3.3%营业税+0.5%印花税；

持有满五年，0.5%印花税；

可以看出，比起交易磨损已经非常吓人的国内一线城市，日本的交易成本更高；

相比而言，泰国则友好的多。

除此之外，日本还有遗产税：

1000万日元以下，继承税税率是10%；

3000万日元以下，15%；

5000万日元以下，20%；

1亿至2亿日元，40%；

…...

假设遗产超出免税额100万人民币，则遗产税为12万，

每传一代就掉一层皮，真正的“富不过三代”……

6.

总结一下日本（东京）房产的特点：

稳步上涨，但几乎没有大涨的可能；

安全、稳定、风险极低；

持有成本高、交易成本高。

总体而言，这是一个非常冷静、健康、“房住不炒”的市场。

虽然，较为平和的涨幅和高额的交易成本，让投资者很难靠买入卖出赚取房价差，

但风险很低，是极好的财富避风港，

我们可以把它看作一个收益率4% - 6%的保本固收理财，用来分散人民币风险。

结合之前讲过的曼谷，我拉了个表格对比一下二者的优劣：

可以认为，如果投资的主要目的是分散资产和获得稳定的租金回报，东京是一个很好的选择；

如果在分散资金风险的基础上，还对赚取差价有比较高的要求，则可以考虑泰国。