都说房价又涨了，真的吗？

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这周碧桂园发布2018年业绩，是行业前三强中最早的。一般来说，主动拿回家的成绩单都不错，数据看着蛮亮眼。

当然，这不是重点。

boss杨国强在发布会上对未来做出判断：我长远看好三四五线（城市房子）。

这句话成为当天的段子刷屏了。

有人说，别不服气，杨老板可就是凭这一判断把碧桂园做成最大房企的。

根据年报，2018年碧桂园已经完成内地所有省份布局。项目分布269个地级市，覆盖1156个区县。

碧桂园表示这么多储备，未来可以卖三四年。

想想棚改推动的这波三四线楼市上涨主要在2017年，那时候杨老板可没喊着我一块发财，老王就有点敲小鼓。

何况他自己也讲，人说话一半是用嘴说，一半儿是用心说；用嘴说的话你倒着听就行了……

近来，以高端地产“中式院子”系列成名的泰禾日子不好过，找接盘侠时首先想到了孙宏斌。

有地产圈的朋友跟老王讲，接盘乐视时孙宏斌都没做尽调。

后来他在业绩发布会上痛骂：收购乐视不是断臂，是断头！

也有说法，当年折在乐视里的大佬太多，需要找个人让股价走一波。毕竟最好的接盘侠是韭菜，因为可以涨价去库存嘛。

春天是播种的季节。随着天气升温，不仅股市躁动起来，关于房价回暖的消息也此起彼伏。

人们看房价的消息就像少女怀春，怕它不涨，又怕它乱涨。

但更重要的：是不是真涨？

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楼市涨价第一弹是关于“燕郊一夜暴涨7000”的“假”消息。

这条新闻出现在春节假期后不久，看得老王虎躯一震，赶紧联系燕郊中介。

中介说燕郊只是微涨，没这么夸张。

老王向来信任中介，就查了一下消息来源。发现这篇文章最早发布在“燕郊事”APP上，据说网友在这里发布爆款文章可以得到现金奖励，所以显示的文章标题基本不会好好说话。

紧接着各地楼市回暖的新闻就出现了。

深圳某个项目开盘售罄，当天看房预约软件失灵；南京3000购房大军挤爆72家售楼处；苏州土拍揽金百亿，等等。

今天，微博推给我的文章还有“深圳8000万豪宅妙光”“香港楼市回暖了吗？”

就像视频平台会自动把蔡徐坤推到首页，尽管我既不关注流量小生，也不看篮球。

伴随着上涨消息，还有各种政策放松的新闻。

什么税收优惠，房贷利率下调，城市降低落户门槛……楼市的神经太敏感，一点点刺激就想奔“人生巅峰”。

但房子吧，拿着有时也会上头。

比如潘石屹前两天就转发了SOHO中国正式起诉自媒体“神棍局”的微博，说相信科学理性会战胜封建迷信。

起因是这个玄学自媒体发布了一篇《北京望京SOHO风水大局，互联网“滑铁卢”？》的文章，把熊猫TV、黄太吉、A站、小蓝车的倒闭与望京SOHO联系起来。

而讲究的老板没人愿意租倒闭破产公司空出来的房子。

SOHO中国2012年开始转型，从散售改为自持，实践房子是用来住的，不是用来炒的。

2014年创业风兴起的时候，他吹嘘过自家物业风水好。

但风水也要看历史进程，现在互联网风停了，SOHO中国没有实现租金收入目标，面临寒冬不得不寄希望于租客保持理性。

就像熊市时才能讲价值投资，房子离开炒作就必须考虑市场供需和成本价格。

3

对此，“霞公府”的业主一定深有体会。

这个位于北京东城王府井片区的楼盘，因为就在故宫旁“一环”东侧，2010年开盘价高达11万/平米，同期东三环的太阳公元只要4万多/平米。

现在9年过去了，“霞公府”二手房均价只有12万/平米。而北京房价已经翻了三番。

分析原因有很多，比如外立面不显高档啊，户型进深太大啊，诸如此类。

但核心只有一个：总价高！

400平米以上的户型，每套价值半个亿。这样的价格即使在北京也几乎失去流动性。

高单价的传说基本只存在于学区单间房中，而且中介强调42平米就是极限了。

房地产界最资深的专家董潘曾经预言，北京房价将涨到80万/平米。然后他就带团到环京的河北买房去了。

3月15日国家统计局公布70城房价统计数据：

2月4座一线城市新房环比微涨0.3%，二手房价格环比上涨0.1%。

一手房价格受人为影响更反应调控目标，二手房价格则更多是市场交易情况。

2019年1-2月，70城商品房销售面积同比下降3.6%，创43个月来首次负增长；商品房销售额增长2.8%，去年整体增速为12.2%，回落9.4%。

央行公布的数据，新增贷款中住户贷款不论是占比还是绝对值，都低于去年和前年，楼市交易低迷还没有改变。

都说春江水暖鸭先知，房地产商拿地也缺乏热情。

国家统计局数据，2019年1-2月房地产开发企业土地购置面积同比下降34.1%，是2009年以来的新低。

其实整个2018年房地产企业都在忙着去地产化，一面更名，一面开展新业务。

比如看好三四五线城市房价的碧桂园，今年提出未来工作重点是“地产、农业和机器人”。

杨老板说，“40年前我种田，40年后我还是回去种田！”

就好比老王说，我还是看好码字这一行，但未来还要兼顾教书育人，毕竟当课代表时也替老师判过作业呢。

4

在楼市回暖的信号中，迎来了房地产税立法的消息。

不久前闭幕的两会上，全国人大常委会工作报告中“今年将集中力量落实好党中央确定的重大立法事项，包括制定房地产税法等立法调研、起草”。

有些人解读为房地产税今年出台。

昨天下午财政部公布了2019年立法工作安排，其中并没有出现房地产税法。

这个消息，让国证地产指数陡然上涨一把，可见市场的压力。

但无论如何，房地产税这个狼来了的故事，要按部就班地兑现了。

前期的很多障碍都已扫平，比如物权法给70年产权无条件续期，全国房产信息的联网。

最重要的是，一线城市已全面进入存量房时代，二三线建设也正在趋于饱和，政府靠卖地收入肯定难以为继，必须找到持续的税源代替。

这个转变过程将彻底改变推动房价上涨的逻辑。

房地产税推出的初衷并不是调节房价。

1994年的分税制改革，让地方财政收入比重大幅下降，但承担的事务却没有减少。在财权与事权不匹配的情况下，1998年的房改把卖地做为地方政府的重要收入来源。

地方政府对土地财政的依赖让他们有推高房价，进而推高地价的冲动。

城市治理思路就像企业经营。先发债或从银行贷款进行拆迁建设，治理一新的配套和环境让房产和土地迅速增值。

然后政府通过卖地收入还上债务。滚雪球的过程中，债务越来越多，房价也越来越高。

但城市是有边界的，不论怎么吸引人口总有拆完建完卖完的那一天，当市场从新房为主变为二手房交易为主时，卖地的尽头就快到了。

如果说房产税有倒计时的话，这就是它的倒逼机制。

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房产税今年不会出台，那最快就是2020年；写在了人大报告里，应该在本届人大任期内，也就是2023年完成。

税法出台后，会有至少三次审议。审议外加征求意见估计需要半年到一年。

到实施也会分步执行，各地按照实际情况落地。这样看我们离房地产税全面实施，至少还有四五年时间。

那房地产税实行会带来哪些变化呢？

首先，按国际主流国家的习惯和在重庆、上海的试点，房地产税按照房屋价值进行征收。这样房屋价值越高就有越高的持有成本，政府也就能收到更多的税。

房地产税不会给Z F打压房价的欲望，但由于人们承担了持有成本，也不能经受房价大幅上涨带来的住房压力，所以一味助推房价也肯定行不通。

既然不能从房价上提高税收，还可以通过扩大税基。也就是引入更多人口，卖出更多房子。

现在我们看到二线城市放宽落户条件，争夺人口，其实就是在争夺未来的收入。

过去有些城市惜售土地，人为造成供给不足的现象也会改变。

总之，我们面临着一个转折时期，房地产市场的逻辑正在发生变化。

真正维系房产价值的是产业和人口，那些争夺眼球的新闻，只让它们在二次元演戏就好了。

生活还得脚踏实地，爱情也不能饮水饱。