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讲真,县城没有“刚需”

房十二

十公子老家在某十八线农村,

每次从北京回来,都需要先乘高铁,然后换大巴,最后再打车。

小的时候私家车还没普及,进趟县城都是千辛万苦。

这些年,县城不断变大,我家也由原来离县城10公里,缩小到了五六公里...

1.

我们这里,与几乎所有的县城、三四线城市一样,在过去的几年里经过了一大轮城镇化和棚改,

县城的房价,已经到了6000 - 10000元左右,

说实话,真不便宜。

十公子有个邻居,准备结婚,前两个月刚买了房,

一套房下来怎么也要七八十万,家里给出首付,小两口自己还月供。

—— 像她这种情况,是目前我们这里比较普遍的一种,

但凡家里有点条件的年轻人,都会去县城买套房。

也有少数人住在村里、镇上,跟父母一起,或者盖一套宅子单独住,

如果有钱了,当然也会考虑去城里买一套。

2.

上面这两种情况,都可以看作有在县城买房的需求,

虽然不算很"刚需"。

什么是真正的刚需?

去大城市里看看“漂们”就知道了:

不买房就没地方住——要么买房,要么租房,除此之外别无他法,

没地方住,就无法在这个城市立足

这就是一个城市房价最底层、最坚固的支撑 。

而在县城,能算得上这种意义上的“刚需”只有两类:

一是从需要在本地定居的外来人群,二是因拆迁而需要重新安家的人群。

前者,数量非常少,算上本地人的流失,基本处于负增长状态

后者更是由棚改政策"定向制造"的需求。

而真正的购房主力,是在县城工作、生活的年轻人,基本来自县城本地和下辖的村镇。

村镇中至少有一半,到县城的距离都在可通勤的范围之内,开车很方便。

这种需求,弹性其实就很大了

买了,住着舒服点;不买,也能过得下去。

因此严格来说,他们的购房需求,算“改善”:

结婚了要有私人空间,买套婚房;

为了孩子上更好的学校,买套学区房;

想让父母帮忙照顾孩子,嗯,那房子还要再大一点…

基于这样"住的更好"的动机,购房人的第一选择肯定是新房,

至少至少,也要次新房。

而县城土地充足、新房供应量大,完全可以满足新房需求

二手房市场小之又小,而且因为没有人口补充,发展起来的可能性也几乎没有。

这就是为什么县城的房没有投资价值的根本原因,

所有的房产投资,最后都需要一次交易来定价,

而县城的房,没有足够的流通性。

3.

原因往深了说,依然是人口。

一线城市可以从全国吸血,省会城市可以从其他地级市吸血

但县城的主要人口来源很单一,只有下辖的乡镇和农村,

因为地理距离近的原因,这部分购买力还会被进一步稀释。

加上向更高层级城市的人口输送,整体失血速度>吸血速度。

没有一茬又一茬的接盘侠,没有源源不断的需求,房子就没有好的变现能力

二手房有价无市,不折价根本卖不出去。

就算折价卖,房龄也不能太老,超过10年的,基本就没人接盘了,

—— 既然买房的动机是追求更好的居住环境,谁愿意去买个老房子呢?

4.

在县城买房,本质上是一种“消费升级”。

只不过这个“消费品”保质期长,可以抗住一部分通货膨胀。 

如果有“居住升级”的需求,确实没必要犹豫,该买就买,

毕竟“消费品”也会涨价的嘛,

遥想十公子初中时,在县城吃一碗拉面只要3块钱,现在已经15块了...

但不适合投资。

—— 所有的投资,最终目的都是为了卖出。

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标签: 买房
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