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合并莱芜,济南房价要涨?

房十二

1.

今天,莱芜并入济南的事,终于官宣了。

我对这个事情的看法,跟之前基本保持一致:

济南「强吞」莱芜

在此之前,多个城市代管、甚至吞并周围区县已早有先例,

但直接取消一个地级市,这种幅度的动作,近十年以来也只有安徽“三分巢湖”一例。

经此一事,巢湖成为省会合肥的内湖,合肥的资源、产业随之整合升级,确立了在安徽的中心地位。

如今,莱芜撤市划归济南,无疑是济南的利好

(济南版图,成了一个“人”字)

最简单粗暴的好处就是,可以直接拉升GDP总量和资金总量,

前者完成了对省内烟台的超越,后者则进一步加强了对青岛的领先(济南1.78万亿,青岛1.62万亿);

更深层次上,它解决了行政界限带来的人、财、物之间流通的限制,使资源的调配、整合更加方便

城市地盘大了,可支配的资源多了,发展起来才好施展手脚。

2.

这次行政区调整之前,济南下辖8区2县,面积为0.82万平方公里,区域范围内人口730万。

调整后,济南市辖10区2县,面积1.02万平方公里,区域范围内人口870万。

为了方便直观感受,我们对比一下其他几个城市:

(几个城市面积人口对比;制图:房十二)

可以看出,在全国的省会、计划单列市中,济南合并后的面积也谈不上大:

与西安接近,仍小于青岛、合肥和长沙。

再看济南内部。

泰山余脉很大程度上压缩了城市的空间 —— 济南北依黄河,南靠泰山,

这种易守难攻的地势,决定了济南在整个华北平原上独一无二的战略地位,

但同时也给城区的建设带来了一些限制,

比如最明显的一个问题:

东西拉的过长,城市通勤效率低下

因此,现在济南除了积极向东拓展,向北跨河发展也是至关重要的战略

已经获批为国家战略的“新旧动能转换先行区”,就位于济南的“北跨”腹地。

(济南地形)

如果北跨成功,将黄河变为“内河”,济南还是很有想象空间的

3.

根据房天下的数据,济南去年12月的房价为19370元/平,环比下降1.2%,

属于跟着大势回调、挤泡沫的城市

可以预见的是,莱芜并入以后,

全市的房价均价会被拉低,数据上更好看一些,更贴合济南普通二线的地位;

但主城区的房价反而可能会受到一波短的刺激

毕竟一下子多出了140万有购房资格的人呢...

4.

从大的角度来看,

济南合并莱芜能得到国务院的批复,进一步反映出,

国家城市发展的战略,仍然是做大做强中心城市

调整行政区,济南打了今年的头炮,

接下来,几个面积没过万的省会应该也会有所动作。

比如,河南的中牟、新郑、荥阳市(县)并入郑州,已经提议多次;

武汉与鄂州、南京与镇江的关系也很暧昧,可以期待一下。

最后,还是说过很多次的那句话:

投资要去高级别的城市

不管是“强者恒强”的马太效应,还是国家政策的引导倾向,对小城市都是持久性的利空。

真的,不要再考虑普通地级市了…

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标签: 房价
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