这「八个」地方，能买房_布谷新金融

我这个公众号，主要研究海外投资，

海外房产是其中非常重要的一个部分。

年底做个总结，

今天用一篇文章把我研究过的各个国家房产投资的主要特点写出来。

从东南亚几个国家说起——

泰国、越南、柬埔寨、菲律宾。

泰国：

关键词：前几年是黄金投资期、中国人喜欢 

（曼谷，投资预算80万人民币以上，一套studio）

泰国在东南亚这些国家里经济基础相对好，离中国也近，交通方便，

前几年，泰国房产的租售比很高，涨势也着实不错。

不过，目前市曼谷核心区的单价已经很高了，差不多5万人民币/平米的样子，有点到天花板的了，但依然还是火热。

很多中国人投资泰国房产，就跟买海南是一样的，是因为喜欢，

气候好，物价低，基础设施好，是个养老的好地方，千金难买心头爱。

回报率、涨幅什么的，可能并没有那么在意。

越南：

关键词：下一个中国、外汇管制

（胡志明市，投资预算60万人民币以上，一套studio）

经济高速增长，国内改革开放，人民勤劳向“钱”看，

和前几十年的中国，太、像、了。

因此，投资越南，很多人赌的是，它会成为下一个中国。

不过，越南投资存在一个问题，

和中国一样，越南也是个外汇管制的国家，

钱进去容易，出来可能得费点劲。

柬埔寨：

关键词：美元资产、赌弯道超车

（金边，投资预算60万人民币以上，一套studio）

和越南一样，柬埔寨也处于高速发展的阶段，

不过，它的经济体量、人口总量都比越南小了很多。

柬埔寨的一个特点是，外国人多，所以，租房市场大，租售比高。

相较于越南、泰国，柬埔寨的地产开发商鱼龙混杂，门槛低，得仔细甄别。

柬埔寨投资的好处在于，柬埔寨通用美元，没有汇率风险，另，柬埔寨外汇自由，钱进出都很方便。

当地美元定存利率有5%/年，加上租金、升值，可以做到很客观的年化收益。

来自销售机构的数据，投资柬埔寨的人，都比较年轻，70、80后为主，

错过了中国前些年的红利期之后，他们希望赌一把柬埔寨，实现弯道超车。

菲律宾：

关键词：0首付、税费相对高

（马尼拉，投资预算50万人民币以上，一套studio）

租售比高，租房市场发达，

国内市场相对成熟，房价稳中有升。

菲律宾房产的付款方式很有特色，很多可以做到0首付，或者低首付，等交房的时候再付清全款。

菲律宾房产买卖的税费，比其他东南亚国家多很多。

即便短期炒楼花，开发商收的更名费都比其他国家贵一些，如果涨幅不够高的话，难以覆盖。

所以，菲律宾投资相对更适合长期持有，获得租金回报外加升值空间。

东南亚国家投资，共同特点是，

a、国家大多处于经济加速增长的阶段，

b、外国人买的都是不带土地的公寓，租金回报率高（6%-8%），但房子离本地人的刚需还有一定的距离，

c、付款方式上，大部分是交房前分期付款，直到交房付清全款，有些国家能贷款，但很少人会选择贷款，因为贷款利率太高。

总体属于高风险高收益的投资，投资者更多的诉求，在于升值。

而发达国家投资，更多的诉求则是保值。

在中国房地产红利逐渐褪去之后，一部分人在寻求新的红利市场，复制奇迹，

还有一部分人，则在寻求一个稳定的市场，希望保护自己的资产。

买涨跌 or 买稳定，this is a question.

发达国家一般都有比较稳定的房地产市场形态，也有稳定的房价、租房机制，不太可能出现暴涨的情况，

所以，投资发达国家的人，

预期大多是该国的房价稳中有升，外加可观的租金收益。

分别说说日本、英国、德国、阿联酋。

很遗憾，美、加、澳这三个重要的市场，我都没有太多研究，只能明年再战了。

日本：

关键词：二手房、带租约

（东京，投资预算50万人民币以上，一套studio

大阪，投资预算40万人民币以上，一套studio）

在日本投资，为的就是有稳定的租金收益，别指望大涨。

90年代经济崩溃之后的日本，对房地产泡沫天然抗拒。

房价上涨有限，且一手房折价厉害。

所以，投资日本房产，一般都是买二手房，

日本单身独居的人很多，有很多十几二十平米的小型公寓，很受投资市场的欢迎。

因为日本有很完善的物业制度以及房屋保养制度，即便是三四十年的二手房，看起来也非常新，

当然羊毛出在羊身上，维护的费用也不少。

所以，投资客一般都是买带租约的二手房。

卖家卖房的时候，同时把租客的租约也转让出去了，

房租收益减去各种税费，买家能直接精确地计算出房屋的实际收益率，年化算下来，东京房产的收益率大概4%-6%左右，大阪会更高一些。

把它当成一个稳定的理财产品，是合理的预期，

预期之外，如果还有房产增值收益，当然更好了。

另，一般175万人民币以上的房产，可以在当地的中资银行贷款，

不过，对申请人的资质要求比较高，银行流水、税单（国内）都有严格的要求。

英国：

关键词：房价稳中有升、贷款条件利好

（伦敦，投资预算105万人民币以上<贷款方式>，一套studio或者一房一厅，

二线城市，投资预算55万人民币以上<贷款方式>，一套studio或者一房一厅）

英国，是我最近比较看好的一个投资目的地，

一方面，它是一个非常成熟的房地产市场，房价自我调节能力强，租房市场健康，租金回报率不错（差不多5%的样子），一直以来都吸引着全世界的投资者，

在诸多发达国家里，英国的税费也相对比较低，

脱欧这事，个人觉得更大的影响在于汇率，对房价来说，是挑战，也是机遇。

另一方面，在于它的贷款制度。

英国市场，有一种专门针对投资的先息后本（interest only）的贷款模式，

在贷款时只还利息，租金抵月供后还能有结余，到期之后再还本金，

期间，选择一个最佳的时机卖出，获得最大的收益。

选择发达国家投资，初衷是求稳，而能在稳定的市场用杠杆获得最大化的收益，锦上添花。

前面列举的投资预算的例子是这么算的⬇️

伦敦，按总价300万人民币起来算，按贷款65%，月供用租金覆盖，所以300万✖️0.35%，为105万人民币的投资预算。

二线城市，按总价150万人民币起来算，贷款65%，月供用租金覆盖，所以150万✖️0.35%，为52.5万人民币（四舍五入成55万）的投资预算。

德国：

关键词：房价不高、房价上涨快

（柏林，投资预算150万人民币以上<不贷款方式>，studio或者一房一厅）

德国这几年涨得很厉害，差不多每年能有10%的涨幅，

原因在于，德国住房的短缺问题在这几年集中爆发。

不仅房价涨，房租也在涨，

大城市比如柏林、慕尼黑，房屋空置率极低。

而且柏林的房价，和西欧诸国比起来，并不算高。

一般来说，德国本土银行是不给外国人贷款的，但少量中介机构会和非银行机构合作给外国人贷款，最多能贷7成。

德国房产比较适合长期持有，税费比较低。

阿联酋迪拜：

关键词：没有刚需、租金高

（迪拜，投资预算70万人民币以上<贷款方式>，一房一厅）

最后说说迪拜，刚好这阵子有朋友问到了。

几年前去过迪拜，这个是个很有意思的房地产市场。

本地市场并不存在刚需，因为作为本地人，政府“发”房子，

买房子的、租房子的，大部分都是在当地的外国人。

迪拜的外国人非常非常多，这个城市的劳动力结构是3个外国人养1个中国人。

所以，外国人有相当高的租房需求。

迪拜的房价不是很稳定，经历过大的涨幅，在经济危机期间也大跌过。

当地的迪拜，房子价格并不高（单价不高，位置很好的地方也差不多4万人民币就能买，但一般户型都比较大，50+平米起），但租金的价格却很高，所以纯租金收益做到年化8%并不是很难。

好的地段，超过10%也是有可能的，不好的地方，空置的风险也高。

本地货币迪拉姆，挂钩美元，汇率风险相对小。

迪拜买房，可以贷款，贷款额度一般在50%（前面的投资预算，按5成贷款后的首付计算）。

且税费低，付款方式好（一般每个阶段5%），适合炒楼花。

另，购买100万迪拉姆（约185万人民币）以上的房产，全家（申请人、申请人配偶、未满18岁子女）可以获得迪拜长期居留。

攒了一年的知识点，都贡献在这儿了。