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避开这些坑,别当接盘侠

老钱说钱

每一次交易都是对资产的重新定价。

每一次买入,都要为接盘侠想想。

股市里找接盘侠很容易。

对炒股者来说,日常交易是刚需。一家上市公司每天都会经历成百上千次定价,不断修正自己的估值。

股市也有非理性时刻,5000点时总有人喊涨到10000点,2500点时总有人喊跌破1500点。还有最关键的,总有人信!

楼市里找接盘侠,则相对困难些—

涉及城市人口结构、老土著和新移民的购买口味、不同人群的购买力天花板等诸多因素

刚需买房,房子是为自己而买,首要考虑的是舒服、你喜欢;

投资买房,其实是为接盘侠而买,要忘记自己对某种房子的偏爱,多用他们的眼光去审视房子

今天讨论下谁在为楼市接盘。

外来新移民和new money是城市房价最主要的推动力之一。

以魔都上海为例:

可以看到「老上海」土著占比60%左右,上海人勤奋节俭,但也比较守成,厌恶风险。这些人的买房口味是安逸、对刚需和改善均有需求;

新上海移民占比40%,其中离上海最近的安徽人最多,这些人的特点是拼搏,爬阶,不排斥杠杆。他们的买房口味是以刚需为主,当然也有一定比例的改善需求。

(红色区域代表老上海人密集,蓝色区域代表新移民密集)

老上海人要么住市中心,要么住远郊,平均年龄大,消费水平相对低。

而几百万新移民则高度浓缩在西南侧等相对较偏的区域。

上海这些年的快速发展很大程度上以来新移民的支撑。

同样的情况也存在去其他一线和强二线城市,明白了这些,如火如荼的抢人大战也就不难理解了。

外来人口是城市发展的长期驱动力之一。这也是我建议避开人口长期净流出城市的原因。

如果一座城市的外来人口几乎没有,甚至净流出,长期看,房价一定是看空的—三线城市完全符合这一特征。

在投资选房时,也应尽量迎合新移民的喜好。比如在上海,西南侧就应该是重点关注区域。

刚需房的接盘侠,就是年轻人。

虽然他们也有增值预期,谈及买房,总把「刚需兼投资」挂在嘴边,但最主要的还是刚需,买来一定是要自己住的。

年轻人用自己的未来,用30年的负债,用真金白银撑起了房价。

但他们的购买力一定有上限。

首先房贷月供应是月收入的一半,100万贷款对应6~7千的月供,放到很多二线城市,已经是普通刚需所能承受的极限。

假设150万就是二线城市刚需房的价格天花板,500万就是一线城市刚需房的天花板。

想投资获利,自然是离天花板越远越好,单价越低越好,这样利润空间才更大。满足这样条件的房子,自然是各方面都不尽如人意,总能挑出很多毛病,还没地铁,周边荒地太多,配套不够完善,离市中心太远...

但也正是这些问题,才有未来的利润空间。等这些区域规划得日趋完善,配套齐全,自然会吸引刚需们的目光,才会有人接盘。

从户型看,刚需一定比改善更主流,更好出手。

刚需接盘侠,很多时候因为资金有限,预期合理,没的选。

改善接盘侠,手里多少都有些钱,卖了套小的,想置换个好点儿的,挑三拣四很正常。

每次写楼市,总有人留言问某个小城市能不能买?

其实这些人的情况完全可以猜出个大概:

身在一线、强二线省会工作或做生意,这一轮没上车。

手里有个小几十万,比较尴尬,在大城市要么买不起,要么被限购。

老家或者自己周边的三线城市,因为棚改或补涨等原因,还在涨价,看着着急。(现在还在涨价的城市,没一个好的)

焦虑得很!只想快点儿把房子买了上车,管不了那么多了。当然如果买了没涨也会很生气。

这种情况一旦勉强上车,很可能就真是接盘侠了!

更闹心的是,为了这么个鸡肋房子,把自己最宝贵的「首贷」资格废掉了。

现在好城市限购政策基本都是「认房又认贷」,有过贷款记录,走到哪都算二套,高首付高利率,离心仪的房子可就更远了。

不如再等等,再攒攒钱。毕竟现在楼市低靡,窗口期还有的。

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标签: 买房
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