终于，在深圳买了房_布谷新金融

图：CTO小姐姐（保二爷原创图，不能转）

上周，我都在深圳出差，推送少了一些。

这次出差办了一件重要的事：把房买了。

过程特别快：

上周五下午去看房，有一套特别喜欢。

周六约了房东谈价，当晚就签了合同。

今天上午去银行，把首付款做了资金监管。

前后不到三天时间，前期手续基本就办完了。

后续就等房东赎楼，我办过户就行了，预计年前就能办完。

因为一切发生得太快，我现在还有点懵。

在深圳买房，是我今年的小目标。

差不多筹划了一年，一步一步在做准备：

办了深圳户口，查了征信，每次到深圳出差就看看房。

准备太久，没预料到买起来这么快，一点仪式感都没有。

怎么说呢，努力了这么多年，终于在一线城市上车。

一点小经验分享给大家：

1.

别想着抄底，刚需该买就买

今年房产行情不太好，相信大家都有感受。

我之前就写过：

房产下行期对刚需来说，是不错的下手机会。

我这次看房的感受也是：

深圳的市场依然活跃，只是暂时被政策压制住了。

我买的那套房，第一天去看碰到一波人。

第二天去看，碰到了两波人。

仅从链家的带看记录看，一周就有十次。

所以我很紧张，当晚就约了房东，还是从另外一个买家手里截胡。

跟我的中介打听了一下：

深圳二手房市场，9月以前，成交都不差。

10月和11月，市场冷淡了很多。

到了12月，有所回暖，看房的人多了起来。

我猜可能跟房贷利率下调有关。

深圳一些银行的房贷利率从此前上浮15%下调到了10%。

我这次的房贷在中国银行，利率是上浮10%。

大部分人都是买涨不买跌。

人性如此，房价上涨时想着房价跌了就买。

房价下调了，又开始犹豫，相等房价刚上涨的时候买。

说真的，这跟买股票抄底一样，是小概率事件。

当你和媒体都意识到房价要涨时，市场早就涨起来了。

2.

如果要买房，

一年之间，建议选择在12月-2月买房。

以前做房产记者时，老一辈这么教我。

年底开发商要冲业绩，回款压力大，往往会让一点利。

二手房市场也一样，年底看房的人少，买方议价空间也大一些。

3.

前期规划好自己的首期款很重要。

在深圳，除了首付款外，

总价400万-500万的房，你需要额外预算20万-40万的附加成本。

这一点，我之前写过：

深圳买套房，附加成本够二线城市首付...

在深圳，附加成本包括：税费+赎楼费+中介费。

如果不找链家，中介费一般能谈到1%。

赎楼费要看房东的欠款多少，成本一般是房屋欠款*3%左右。

税费的大头是增值税。

计算法则是（计税价-登记价）/1.05*5.6%。

深圳以前三价不合一，这项税费有很大的操作空间。

今年3月推出了三价合一的政策，现在避税基本堵死了。

我买的房税费合计37万左右，其中增值税一项就21万。

如果首期款紧张，税费可能是影响决策的重要因素。

所以在买房前，最好把税费计算清楚。

不过，一般如果税费太高，房屋总价就会低一些。

虽然默认是买方承担，

但可以做为一个筹码，尽量跟房东压价。

4.

跟房东议价要讲技巧。

之前也总结过：今天，房东破产了吗？

小区均价，参考意义不算太大。

装修，朝向，楼层，房东的心理预期，都影响一套房的价格。

两个数据比较有价值：

A.同户型最近的成交价

多找几个数据，给自己做为议价参考。

B.房东的心理底价

跟中介了解一下，上一次房东是多少钱谈崩的？

在谈崩的基础上往上加价，是不错的策略。

当然也要给自己一个合适的心理预期。

譬如，房东的报价已经算是市场价，水分不大，那么谈价空间就不会太大。

我买的房，房东挂牌价560万，在小区算市场价。

上一家是545万谈崩。

于是我从540万开始谈，最后553万成交。

僵持了许久，房东不愿意在房价上让步，只能试着把其他条件扔给他。

最后谈的是，让房东自己赎楼。

算一下成本，大概往下谈了10万左右。

5.

买房是一个不断妥协的过程。

很多时候面临两难选择：要么降低预期，要么加钱。

如果钱有限，那不是你选房，而是房选你。

所以在买房时，最好做一个优先度排序。

一套房几个重要指标，整理一下：

A.交通（离地铁远近，离上班中心区多长时间？）

B.商业配套（吃喝玩乐，买衣服，看电影有没有成熟的购物中心）

C.户型（是不是方正，动静分区，干湿分区，有没有硬伤）

D.朝向（南北通透？采光如何？）

E.装修（毛坯，精装？）

F.居住舒适度（绿化率，容积率，人车分离，临不临街，是否安静）

G.学校（是不是学区房，学校好不好）

H.楼龄（卖出难易度，建筑年代当然越近越好）

有限的钱，没办法所有要素都兼顾。

你就要想清楚，哪一点是必须有的，那些是可以将就的。

譬如二爷，我最看重的要素是AB和H。

地铁和商业配套很好理解，看重楼龄是为啥呢？

楼龄影响两个因素：

一个是贷款，对评估价和贷款期限会有影响。

太老的房子，评估价可能会低于成交价。

楼龄太长，也会影响贷款年限，很难做到30年。

另外一个是流动性，也就是卖出的难易度。

虽然我考虑自住，但人很少会一辈子住一套房，以后大概率会卖的。

楼龄越近，就越好卖。

所以我不考虑2000年以前的老小区，我不知道现在买一个90年代的房，10年后还能卖给谁。

我比较中意的两个小区，都算次新房。

A小区：

2012年建，

在地铁和一个大型购物中心上面。

坐电梯下楼就可以看电影，吃饭，购物，出行。

距离深圳核心工作区半小时左右。

我看中的房源，户型方正，标准的三房，送一个入户花园。

三个卧室和阳台都朝向花园，安静。

小区物业管理严格，人车分流，绿化也没有硬伤。

B小区：

2007年建，

绿化更高，容积率更低，这两点都比A小区强。

离地铁也算近，三四百米，但商业配套比不上A。

地铁线路不算深圳的核心工作通勤线，但总价比A低。

我最后选择提高预算，买各方面更优的A。

一是因为懒，我平时的生活范围就在方圆100米内。

考虑到我5年或10年后卖出，买的人大概率是90后或00后。

他们应该比我更懒，A卖出会更容易。

因为超出预算，短期内会有一点压力。

这就是取舍了...

6.

买房这事吧，

买了就买了，心态要稳。

总有人说不好，不必多想。

短期的涨跌也不用care。

自住就不说了，即便是房产投资，也需要长持，最少3-5年。

明年涨了或跌了跟你无关，反正你也不能卖。

长期我是非常看好深圳的。

很多时候，买了就跌没啥，不买然后涨了，比较心塞…

最后，我强烈觉得：

买房也应该举办个仪式啥的。

譬如让中介充当司仪，

先问卖方：

你愿意把房子卖给xxx吗？

不管明天房价是涨还是跌，都以XXX的价格，不能后悔，你愿意吗？

然后再问买方，双方都确定同意后，喝杯酒，宣布礼成再签字。

不然，真是一点仪式感都没有。

压根不觉得自己进行了一宗几百万的大额交易。

我现在还感觉不太真实，

想必...要还贷的时候...才会有...

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