这些城市的房价，为什么还在涨？_布谷新金融

自今年下半年以来，房价进入下行区间已成了不争的事实。

但仍然有不少人来问：

十公子，我们这里的房价还在涨，可以买吗？

1.

对于投资来说，一手新盘的涨跌是没多大意义的，

不如去看看身边那些老破大、老破小，能卖到什么价？

像2016年在棚改刺激下全国一两年内翻倍的涨幅，几乎不会再有，

房产投资，要做好长期持有三五年乃至十年的准备。

你们那里，十年甚至更高房龄的二手房，好卖吗？

根据十公子了解到的情况，

很多小地方，老旧一点的房基本卖不出去，

不是价格高低的问题，是压根儿没人想买。

日本免费送房，也是已经在真实发生的事了。

说白了，

一些三四线的城市在涨，只是因为处于轮动效应的末端，

一二线城市所经历的下跌，它们大概率也要走一遭。

2.

城市轮动的大致规律为：

房价涨跌一线早于二线，二线早于三四线，

东部先于中部，中部先于东北西北。

根据贝壳研究院11月的数据，

目前中东部的二手住宅均价仍在下跌，而东北和西部城市，均价还在上涨过程中。

我个人的主观感受亦是如此。

结合租房数据，还会进一步的验证上文提到的轮动效应。

租房市场受政策干预很小，尤其在严厉的限购政策抑制了大量需求的情况下，

租金比房价更能反应真正的市场供需。

根据贝壳研究院的数据，11月全国大部分城市的二手房均价和租金都有不同程度的下降，但仍有城市逆势上扬。

（以下为长图，可以直接划过看结论：）

（点击可看大图）

整理了一下，

租金涨幅较大（超过1%）的城市，有：

二线城市：

杭州 2.6%，南昌1.7%，沈阳3.3%，无锡 2%，贵阳1.1%，

三线及以下：

温州 3%，淄博 1.5%，常州 1.2%，常德1.7%，吉林 1.8%，潍坊 3.3%，岳阳 2.8%，达州 4%，清远 2.2%，许昌 3.7%

房价上涨较大（超过1%）的城市，有：

二线城市：

福州 1.2%，哈尔滨 3.4%，南昌 2.4%，苏州 1.5%，银川 3%，兰州 2.2%

三线及以下：

温州 1.1%，宝鸡 3.2%，保定3.9%，常德 1.7%，聊城 1.3%，临沂 1.3%，柳州 1.2%，绍兴 2.9%，威海 1%，芜湖 1.4%，九江 1.6%，衢州 1.8%，汕头 1%

简单来说，

房价、租金齐涨，特别是租金涨过房价的城市，可以认为当前的房价有较为有力的支撑，比如杭州、沈阳、温州；

大部分城市的房价、租金齐跌，可以看作是上一轮暴涨之后的回调，是正常挤泡沫现象；

但如果租金持续下跌的同时，房价却还在不断上涨，就不是什么好征兆了：

租金持续下跌，说明房子供大于求，

供大于求房价却还在涨，说明炒作的成分偏大，市场有价无市。

从贝壳的数据来看，租赁指数下降、同时房价上涨的城市，有11个：

二线城市：哈尔滨、 福州、 银川、 兰州

三线及以下： 保定、聊城、 临沂、 柳州、 绍兴、 芜湖、 九江

我们将房价涨幅和租金跌幅相加模拟一个“涨跌偏离度”，则这11个城市的偏离度分别为：

（制图：房十二）

可以简单粗暴的认为，

偏离度越高的城市，房价泡沫越大。

3.

对于开头提到的问题，我的答复是：

如果不是长期持有，不建议追涨，尤其是租金已经在下跌的城市。

虽然现在房价在涨，但极有可能要掉头，

而在顶端逃离是非常难的一件事。

房产毕竟不像股票，

就算把握准了时机，鉴于漫长的成交周期，也不见得能在预期的时间卖出。

最后说明一下，

以上数据，只是作为短期内涨跌预测的一个参考，

但长线仍然主要看城市的定位、产业和人口。

因此，依旧长线不看好大多数三线及以下城市的投资价值，

不管它们现在是在涨还是在跌。

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