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东南亚买房,坑真的略多

老钱说钱

最近有心收集了一些东南亚国家的数据,对这个市场感兴趣的朋友可以参考下,能得出不少客观、有效的结论。

给数据之前,先来讨论下亚洲国家的「崛起路径」。主要选手都在上世纪70年代左右开始发力:

我们是1978年改革开放后彻底开挂,大基建、世界工厂、稳定的环境、高增长的投资增速、基础教育普及,每一步都踩对了。

日本经济也在70年代开始进入黄金期,一直持续到广场协议,随后步入失去的二十年。

亚洲四小龙韩国、新加波、香港、台湾的爆发期差不多也都在70年代,拐点大概在1997年亚洲金融危机。

我们今天的主角亚洲四小虎马来西亚、泰国、菲律宾、印度尼西亚大多在90年代开始进入快速发展周期。

总结起来,这些经济体腾飞的同性条件有:

稳定的内部环境、基础教育渗透率高、(工业)基础设置有底子、加入到了全球化的分工分配。

以上条件,缺一不可。

典型反例就是柬埔寨,大家撸起袖子加油干的时候,它在打仗,错过了最佳发展时期。97年东南亚经济危机,窗口期基本关闭,柬埔寨彻底错过一个时代。

上数据,你们可以先看下柬埔寨的人均GDP:

说回房产投资,你在国内能接触到的大部分楼盘推荐都来自表格中这5个国家的首都。

这种人口体量的国家,基本都是集全国之力供养首都一座城市。

所以首都人数越多越好,人越多,房子就越稀缺。表格中有首都人口/全国人口可供参考。

一般来说,人均GDP达到5千美元以上,房地产的需求才会大量产生。但是首都的购买力显然要好于全国平均水平。

租金回报率,几个国家均在5%以上,都是很不错的水平。

至于投资哪个城市更赚钱这种结论,我觉得给了也没意义。

倒是有几句大实话,能帮你更全面地看待东南亚买房这件事:

1 买房钱真得是好多年不用的闲钱。

这笔钱占你总资产的比例要想好,未来流动性之差,要有预期;

是你的钱,在国内国外,都是你的。

如果出去一两年又要折腾回来,过程之繁琐,磨损之高,基本不会有啥利润。

海外买房的主要目的是全球资产配置,这句话非常重要

你要是抱着跟国内买房的预期,保证失望。其次,海外买房加不了杠杆,很难贷款。就算贷款了,利率成本普遍在6%以上,很磨损收益。分期付款是你唯一能享受到的隐性杠杆。

一定要看重出租环节。按照重要顺序依次是:长期出租的稳定性,打理难度、租金回报率。

5 养老很可能是伪需求。

我先说说东南亚养老的优点:冬天确实相对舒服、有些国家比如泰国医疗卫生水平很不错、物价便宜。

但缺点也很致命:不光热,还会晒伤。老人去了没伴儿,语言不通,儿孙和老伙伴不在身边,阳光沙滩几天就腻。首都人多闹腾,还不如去三亚省心。

很多人忽视了交易税费的磨损,如果真是想短炒,这些磨损会吃下大部分利润。每个国家的交易税费,表格中都有汇总。

海外买房,战斗力是要大打折扣的。来回往返成本高,环境不熟悉,隐形坑很多:

比如东南亚国家普遍较腐败、像柬埔寨这种高度依赖进口的国家,物价之高根本没法过日子。

说真的,仅仅1、3两点就可以把绝大部分想出国买房的人排除在外。再仔细看看表格,每个国家都有很明显的坑。

这真是富人的游戏,中产别凑热闹了,你在国内几套房?

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标签: 买房
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