去了一趟“淘金”热土_布谷新金融

（房十二原创图，禁止转载）

最近一两年，柬埔寨房地产异常火爆，吸引了大批国人。

不久前，十公子也去金边考察了一下，确实有点意思。

1.

近些年，柬埔寨的经济发展很快，GDP增速基本都在7%左右。

更让人眼红的是，她的人口增长率很高，

以金边为例，现在人口300万左右，有数据称增长率5.12%，全球城市排名第一；

而且人口结构也非常年轻，整个国家的平均年龄只有24岁到27岁，在大街上基本看不到老年人。

同行的人说，这里有点像九十年代的中国，

但是就金边来看，这里的基础建设更差一点：

公路很窄，堵车严重，路上交通工具以私家车和摩托车为主；

公共交通匮乏，看不见公交车，也没有地铁。

（拍糊了，将就看下）

据悉，目前金边运营着三条公交线路，大概40辆公交车，都是中国援建的；

地铁在规划中，也是由中国建设。

除此之外，金边至西哈努克港的高速公路项目，金边的卫星城、游客中心、银行等项目，都是由中国的企业投资。

总之，柬埔寨作为“一带一路”建设的重要节点，中国在这边投入的建设很多；

柬埔寨也一向亲华，最近大选结束，亲华的前首相洪森总理连任。

俗话说“巴铁柬钢”，其中的“柬”就是柬埔寨。

因此，投资柬埔寨政治上的风险相对小一些。

2. 

金边市面上的房主要有3种类型：别墅、排屋和公寓。

排屋，顾名思义，就是一排屋子连在一起，以三四层居多，

通常是当地人买地自己建，一般房屋质量和居住体验都比较差。

（街道旁的排屋，质量参差不齐 · 摄于凌晨）

别墅、排屋和公寓都是永久产权，但是不同点在于，

别墅和排屋带土地，公寓（二层及以上）不带土地，

外国人不能持有土地，因此只能买二层及以上的公寓，这也是目前投资的主流。

公寓一般由房地产开发商修建，设施、配套、物业都不错。

十公子当时看了使馆区一个项目，健身房、泳池都有，房间每天有人打扫；

酒店式管理，住起来确实舒服。

这些公寓的租客通常都是在当地工作的外国人，还有当地官员、商人和高级白领，

别看是柬埔寨整体比较落后，但金边的国际化程度很高，

在此外派、就业、居住的外国人口大概有15万，占总人口的5%，

这些外国人，基本要么买公寓，要么租公寓。

数据显示，到2018年市场上只有2万多套公寓，因此目前仍然还处在供不应求的阶段。

十公子去看了大概有四五个项目，如果开发商托管包租，基本上租金回报率在5% - 8%左右，

如果是自己租，会更高。

这个租金回报率，放在全球都是拔尖的。

（来自某家开发商的内部资料）

但是世事难两全，

目前柬埔寨整体处于新房市场，因此二手房的数据没什么参考，

估计要等个三五年这个市场才能起来，

因此从资产升值的角度来讲，不确定性还是有的。

3.

还有一些值得一提的细节。

金边的房有现房，也有期房，

但是期房跟国内不一样：

国内是拿到预售证，开发商凭一块空地就可以收全额房款；

但是柬埔寨的期房，是按照建筑进度，支付一定比例的房款：

比如一共20层，先缴30%的首付款，建到第3层，付10%，建到第6层，付10%...以此类推，直到交房时支付完毕。

这里要说一下，外国人买房不能贷款，只能全款分期，

就算是找到一些野路子拿到贷款，利率一般都在9% - 11%左右，意义不大。

再就是装修问题，

可能是考虑到投资客居多，看的几个项目装修都是“拎包入住”级别的：

硬装、软装都带，甚至床单被套、锅碗瓢盆都给安排上了。

（几种装修风格，有喜欢的吗？）

房价的话，

位置稍微差一点的在2000美元/平左右，包租租金大概100美元/平/年，

物业费、水电费全部由租客承担。

位置好一点的，能到3800美元甚至更高。

但感觉这几个项目之间距离相差不远，直线距离也就五六公里。

（金边市内4个主城区地图和几个项目的距离）

可能是因为金边太小了吧，整个城市总面积375平方公里，不到1/3个浦东新区，

而好的公寓项目又集中于市内4个主城区，

导致的结果就是，站在A项目顶层就能看到B项目的楼体….

对于在北京住惯了的人来讲，这点距离根本不是距离。

（在40楼眺望另一个单价相差800美元的项目，你们觉得这个距离远吗？）

但如前面所说，金边堵车非常严重，5公里路搞不好就要开车一个小时，

这时候，地段的价值就显现出来了吧。

4.

最后说一下我对柬埔寨投资的看法。

风险肯定是有的，所有的投资都有风险；

我主要想说的是，柬埔寨是一个资金非常自由的国家，

带多少资金进来，带多少资金出去，随意。

因此，单纯把柬埔寨房产作为一个配置美元的渠道，也不错，

尤其是在现在国内比较悲观、人民币持续贬值的大环境下。

美元资产，每年5% - 8%甚至更高的收益率，想想还蛮心动。

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