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一口气,看了「五次房」

海马小姐

国庆组了个团,去柬埔寨考察

随行去的是海马小姐团队的小伙伴,

分享一下小伙伴出了一份考察报告,

主要讲的是考察的几个项目的感受,不打广告,就不说项目名字了。

有些是在卖,有些只是看看。

用地图标了一下如下,ABCDE,五个项目。

1、

A项目,公寓。

位于BKK1区域,现房,高端公寓,房价20万美元左右,包租两年,纯收益8%,之后按照实际出租价格给到收益。

BKK1是金边最核心的地方,属于高端居民生活区,也几乎是金边房价最高的地方,这个地块,寸土寸金,

使馆、行政机构都集中在这个区域,由于土地私有,拆迁难度大,重建困难,这个地方,基本是卖一个,少一个了。

这是一个现房项目,目前已经运营4年,在里面居住的都是当地的高端客户。

和国内不同,在金边,物业决定了租金收益,同样的项目,有好的配套物业,租金会高很多。

这个项目属于五星级的物业运营,物业费也比较贵,1.5美元/平/月,物有所值,租金也很高。

总的来说,这是个总价较高的高端项目。

B项目,公寓。

在永旺超市旁边,准现房,明年1月交房,三年包租,每年6%的收益,最低12万美金,单价约2800美金左右。

永旺超市,就是日本那个AEON,以前的名字叫吉之岛,是金边第一个现代化的超市。

夸张点说,刚开张的时候,全金边的人都跑到了永旺去“抢购”。

一定程度上,也就是因为永旺超市的开张,大家看到了柬埔寨人民的消费能力,也增加了外商投资的信心。

这个地方的房子,人流量是不愁的。

除了永旺,这个项目周边还有金边唯一的赌场NAGA赌场,NAGA酒店也是这次考察团住的地方,以及金边最好的五星级酒店之一——索菲特酒店,这些都是人流涌现的地方。

这个项目来自柬埔寨本土的开发商,当地人买的也比较多(当地人买的多的项目,未来接盘的人会比较好找),价格也比较合适。

这次同行去的海马小姐姐的朋友,就订了这个项目的一套公寓。

总的来说,这是个位置价格租金都比较平衡的项目。

C项目,公寓。

百色河旁,差不多八九万美金起步,准现房,开发商包租10年,每年5%。

这个公寓的位置不如前两者,

所以单价上比前面两个低了很多,总价也低了不少。

这个区域以生活、娱乐为主,周边有国际学校、大学、大使馆以及一些行政机构,容易形成社区。

还有一个point,

去年的时候,海马小姐推过一个项目,就在这个项目隔壁,当时的价格是不到1900美金,一年以后,已经涨到超过2100-2200美金了

从这个角度看,这个地方,未来的潜力还是不错的。

D项目,商铺。

洞里萨河沿岸,期房,27万美金起,包租6年,总收益50%,12年回本。

商铺,最注重的是人流,这个标准放之四海皆准。

金边只有一条洞里萨河,洞里萨河本身就是一个不错的旅游景点,也是当地人休闲的地方,人流密集。

加上旁边皇宫等景点,未来如果打造成为成熟的商业区,应该是很有发展前景的。

从这方面,很看好这个项目。

不过,从价格方面看,这个项目真的挺贵的,

大户型总价在64万美金左右,单价算下了3700美金(加上了赠送面积),小户型总价27万美金起,由于没有赠送面积,单价在6500美金/平米左右。

当然,商铺自然是比公寓要贵的,实际上,在这个位置的商铺,卖这个价格是便宜的(因为它是99年的租赁产权,而非永久产权)。

但对于习惯于公寓价格的外国人而言,难以接受,且总价超过了绝大部分人的预算。

另一方面,开发商虽然包租,但用未来的租金收益,打包成了金融产品,中间的设置相对复杂。

所以,我们得知,大部分购买这个项目的,都是当地的华人,

不采用开发商的包租形式,未来打算自己买来做生意,或者自己找租客出租,

是个很明智的选择。

总体,这是一个总价很高的不错的项目。

E项目,A级写字楼。

准现房,万谷湖计划区,17万美金起,包租两年,纯收益8%

和商铺一样,写字楼的单价也比公寓要高不少,单价在3700、3800美金,最小的户型总价在17万美金左右。

位于万谷湖区,邻近中央银行CBD商务区、总理府、国防部、美国法国大使馆,被金边三条最重要大道俄罗斯大道、莫尼旺大道和毛泽东大道包围。

相比起公寓、商铺,写字楼投资,得考虑的东西更多,位置、人流、周边大环境、办公楼品质、物业……

由于时间所限,这个项目的考察时间并不多,以上这些没法都看清楚,

因此,对写字楼市场的感受不是很深。

(从前用CBRE的报告分析过柬埔寨的写字楼市场,可以戳「赌」它的国运,买这种房

2、

以上信息来自我的小伙伴,基本的总结就是这样子

这次选的项目,大部分都是地段比较好的现房和准现房,没有期房。

第一个原因,从安全性的角度,现房不会存在烂尾的风险,更安全,

柬埔寨的公寓市场从2012年才开始发展,大多数开发商都还没有经过长时间的验证(并不是一竿子打死一船人,认真做事的开发商还是不少的),现房会相对安全一些。

但这里也存在一个问题,由于是现房和准现房,所以,付款的周期比较短,没法用杠杆,没法炒楼花,相对适合长期持有。

第二个原因,金边的的土地私有,且为永久产权,所以,市中心的土地已经不太多了。

大部分期房都在位置相对远一点的地方。

金边是一个资源都集中在市中心位置的城市,宣传“下一个XX”、“金边的XX”的房子,价格不贵,但可能从退出的角度看,周期相对长一些。

而且,由于市中心的土地供应越来越少,好区位、好物业的房子,会越来越稀缺,先不说升值,但肯定是保值的。

最后,

之前有个读者朋友分享了她在菲律宾买房的经历(「0首付」买房啊!),

发文之后,她的中介机构联系上了我,

初步计划在11月的时候开一个菲律宾考察团。

柬埔寨市场的相关阅读:

「解剖」这个房市

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标签: 柬埔寨
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