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北京买套房,附加成本100万_布谷新金融

2021-04-23 00:15:34 来源:蔚蓝财经

文 | 十公子

有个朋友最近开始对北京的房动起了心思。

本来呢,她是觉得没有户口,北京终究不是长留之地,

但是现在房价下跌,租金又刷刷地涨,

买了房,大不了以后不住了再卖掉嘛,保值增值还是很稳的

十公子陪她去市场看了一圈,发现北京的二手房真是五花八门,附加成本更是吓人。

吐血整理了一下,希望对打算在北京买房的朋友们有所帮助。

一、

根据土地性质不同,居住用途的房产主要有住宅和商业两种类型。

因为不建议买商住房,这一篇就只讲讲北京市面上的住宅房产。

住宅分为商品房和政策类住房,二者各自又有几种类型。

先说商品房。

1.

商品房大致可以分为普通住宅非普通住宅,两者差异主要体现在交易税费和贷款额度上。

首先是交易税费,即契税、增值税、个人所得税。

契税:

普通住宅首套90平以下1%,首套90平以上1.5%,买方不是唯一住宅的,按3%征收;

非普通住宅一律3%。

增值税及其附加税:

普通住宅满2年免征;未满2年,税率为5.6%。

非普通住宅满2年,按两次交易差额征收5.6%;不满2年按全额征收,税率不变。

个人所得税:

普通住宅和非普一律为盈利的20%或总房款的1%,满五唯一免征。

其次是贷款额度。

普通住宅:首套首付比例最低35%,二套首付比列最低60%。

非普通住宅:首套首付比例最低40%,二套首付比列最低80%。

2.

与大多数地方不同,北京的普通住宅其实很少,

主要是因为它认定标准比较严苛,需要同时满足以下三点:

住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上 - 除了别墅以外,基本所有住宅小区都符合这条;

单套建筑面积在140平方米(含)以下;

实际成交价格原则上应当低于普通住房价格认定标准,如下:

单价、总价两个标准符合其一即可

唉,单价达到普通住宅标准几乎不可能了,北京五环内哪里还有不到4万的房啊。

想买普通住宅,只能从总价上进行控制,

280万到470万,算是给纯纯纯刚需留了一条生路...

3.

另外,还有一种商品房 — 限价商品房。

这种房按政府指导价开发和销售,主要是为了满足低收入家庭的住房需求,

一般面积不超过90平米,价格要低于同等地段普通商品房。

需满五年才能转让。

进行二手交易时,除了按照普通商品住宅标准缴纳税费

还需要应按与同地段普通商品住房差价的35%交纳土地收益等价款。

4.

我们以总价400万(假设原值300万,满二年,面积80平)的首套二手房为例,

普通住宅首次付款:首付140万+契税4万+个税20万=164万

非普通住宅首次付款:首付160万+契税12万+个税20万=192万

限价商品房首次付款:首付140万+契税4万+个税20万+土地收益等价款35万=199万

注:限价商品房价格一般为普通商品房的八折左右,总价400万的限价房土地收益等价款约为100万x35%=35万。

二、

再说政策类住房,也有两种:经济适用房和(已购)公房。

1.

经济适用房又分为一类经济适用房、二类经济适用房。

一类经济适用房,是指具有社会保障性质的普通住宅。

需满5年才能交易;

税费按照商品房标准计算;

交易时还需要缴纳综合地价款。

在缴纳综合地价款的标准上有新老之分,以2008年4月11日为界。

二类经济适用房,指回迁房、安置房、单位集资房:

没有时间限制,可直接上市交易;

不受价格、大小限制,交易税费统一按普通住宅计算;

交易时需按网签价格的3%缴纳土地出让金。

2.

已购公房交易条件和税费与二类经适房相同,但土地出让金计算方式不同,

若业主当年以成本价购房:

土地出让金=当年成本价×建筑面积×1%

若业主当年以优惠/标准价购房:

先向原单位缴纳土地出让金,补成成本价:当年成本价×建筑面积×6%

再缴纳土地出让金:当年成本价×建筑面积×1%

ps,当年成本价:城六区为1560元/平米;远郊区县为1290元/平米或1120元/平米。

算下来这笔钱并不多,

城六区80平的公房,总计缴纳土地出让金大约1248 ~ 8736元。

3.

还是以总价400万(假设原值300万,满二年,面积80平)为例,三种政策类住房的上车成本分别为:

一类经适房(老):

140万(首付)+ 4万(契税)+ 20万(个税)+40万(综合地价款)= 204万

一类经适房(新):

140万(首付)+ 4万(契税)+20万(个税)+70万(综合地价款)= 234万

二类经适房:

140万(首付)+ 4万(契税)+4万(无原值,个税按总价1%)+12万(土地出让金)=160万

已购公房:

140万(首付)+ 4万(契税)+4万(无原值,个税按总价1%)+0.9万(土地出让金)= 148.9万

三、

综合这6种类型来看,

购房附加成本由低到高排序为:

已购公房 <二类经适房 < 普通住宅 < 非普通住宅 < 一类经适房(老) < 一类经适房(新)

需要注意的是,

在市场调节下,购房附加成本高的,必然在房屋单价/总价上有所降低(反之亦然)

因此,同样地段、同样面积、同样房龄但是不同性质的房屋,最终的总成本并不会相差很大

同时,首付款高的,贷款金额也会相应减少。

但是,

总价相同的情况下,不同性质的房产首次付款成本差别很大

所以啊,北京看房选房千万不要只看总价,更不要想当然地按照普通商品住宅预估首付款。

有些房看着便宜,你觉得你买得起,

其实仔细一算,还差30万。

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