太妖！月租金「15000」美元，收益率11%_布谷新金融

前阵子，

中国给非洲提供600亿美元的支持，

这事引起了挺大的争议。

倒是引起了我一点对非洲市场的兴趣，

越不发达的地方，越有机会，就像前几十年，外资进入中国，就像这些年，中资进入东南亚，

不差钱，也不差技术，进行降维打击。

出于好奇，以Knight Frank的报告为基础，

外加一些其它资料，研究了一下非洲的房地产市场，

分享一些研究的结论，因为没实地考察，可能跟现实状况有出入。

当然，我也是非常非常想去非洲考（wan）察（shua）的，但一时半会也找不到机会，摊手。

1、人口、经济发展。

从2000年开始，非洲经济年均增长超过5%，撒哈拉以南非洲地区年均增长接近6%。

不过2014年起，增速下滑，2015年降至2.1%，2016年1.5%。

目前呈现分化状态，从前撒哈拉以南的非洲发展强于北部，但2016年开始北非的增长高于撒哈拉以南地区。

虽然经济增长趋势减缓，但人口的增长趋势上，依然强势。

非洲人口的增速不仅在世界范围内一骑绝尘，而且人口年轻，人口结构完美。

联合国预测，2100年前，非洲的人口将超过40亿，占全球人口40%。

此外，如今的非洲城市化的进程也在不断加剧，

据联合国预测，非洲人口总城市化率将从目前的约40%增长到2040年的50%以上。

未来，将形成诸多千万以上人口的特大城市。

整体环境上，

一方面，目前的非洲，经济发展上面临不确定性，给房地产的发展也带来了不确定性，

另一方面，人口总量大，城市化进程快，这些会成为房地产发展的有利条件，

2、房地产开发状况。

在非洲，有钱人基本是自建房，穷人可能居住在茅草屋、铁皮屋或者临时屋。

大部分供给的主体是来自政府的“福利房”。

因此，这里说的房地产市场，由房地产开发商来开发，

并不是市场的主流，并非面对普罗大众的市场，实际是一个规模较小的市场，

是当地富人以及外国人的游戏。

但另一方面，这将会是个越来越大的市场，

原因在于城市的人口在不断增加，城市化进程加快，越来越多的人来到城市中，而人们对于现代化的、功能齐全的住宅的需求也越来越大，供需并不平衡（这一点，其实和很多越南、柬埔寨有点类似，也是一种形式的消费升级）。

正是在这样的局面下，越来越多的国际资本进入这个市场，英国、南非、中东、中国、日本……

（图片来源：Knight Frank）

国内的一些企业，已经在非洲开发了房地产项目。

当然，这个风险也是非常高的。

非洲的土地制度并不完善，一方面有殖民体系下的土地产权法律，但另一方面还在沿袭的旧的部落规范，新旧制度之间并没有很好的协调，导致一块土地可能卖给不同的持有人。

另一方面，中国企业对当地市场并不了解，难以造出符合当地人生活习惯的房子，造成滞销，这个是很多出海企业的通病，不单单在非洲，东南亚那边也是一样。

3、非洲的房价

非洲的房价并不低。

如前文，它针对的并不是普罗大众，

所以，实际上脱离了普通人的购买力。

早在2009年的时候，安哥拉首都罗安达的房产均价就在1.2万美元/平米，一套70平米的房子就得80多万美元。

它是全世界最贵的城市之一，

如今的北上深都难以望其项背。

其它非洲国家，大概200-300万人民币可以买一座独栋别墅的样子，优质地段的房价更高。

关于房价的涨幅，没有找到太多的数据，两个国家，

肯尼亚从2000年到2017年，房价翻了10倍，

纳米比亚的房价，在2008年-2013年，5年间涨幅超过了112%。

4、租金贵，租金回报率非常高。

房屋贵，房租也一样高。

根据Knight Frank的报告，在安哥拉的首都罗安达，优质的地段，

一个四居室的房子，每月的租金能达到15000美元，一个月月租超过了10万人民币！回报率为11%。

尼日利亚旧都拉各斯，优质地段的四居室，每月租金可以达到6000美元，回报率8%。

阿尔及利亚首都阿尔及尔，优质地段的四居室，每月租金4500美元，回报率7.5%。

刚果首都金沙萨，优质地段的四居室，每月租金10000美元，回报率7.5%。

赤道几内亚首都，优质地段的四居室，每月租金10000美元，回报率9%。

埃及首都开罗，优质地段的四居室，每月租金3500美元，回报率7.5%。

……

这里，任何一个数字，在中国都是不可想象的。

类比一下深圳，4卧的房子，能到人民币2万，就挺好的了。

平均看下来，优质的物业项目，

住宅的年回报率在8%左右，写字楼在10%左右，零售物业在10%，工业物业的回报率在13%左右。

（非洲优质物业租金排名，来源：Knight Frank，2015，点击查看大图）

写字楼、零售物业、工业物业的机会也很大。

（非洲商业租户指南，来源：Knight Frank，2015，点击查看大图）

5、中国人投资？

最后，划重点，单从这些数据上看，非洲是个有潜力的市场，

但这并不意味着，在建议大家去投资。

如上文说的，这些由开发商打造的物业，在当地并非是个很大的市场。

以上这些数字虽然很好看，但也可能“有价无市”。

对于中国人投资人来说，对当地环境不了解，加上极端不稳定的政治环境，很容易采坑。

当然，土豪随意。

但对于机构来说，借助于当地的城市化、优秀的人口结构，

借助于中国的一带一路，借助于600亿美元的援助，

也许是个不错的机会。

PS：之前写过一篇写美股打新的文章——《一天「暴涨」5次！》