节后开市第一天,房地产板块先跌为敬。
今天上证综指下跌0.58%,地产指数(399241)跌了3.21%。放在个股上更明显,万科A(000002)跌4.50%,保利地产(600048)跌6.01%。
这都源于放假前的一则传言,广东省酝酿取消商品房预售制度,全面实施现房销售。
流传出的文件显示,住建部同时向广东、湖北、四川、江苏、河南、辽宁等省发函,要求“对预售制度进行研究论证”。
后来住建部市场监管人士辟谣了,说“征询取消商品房预售意见不属实”,但蹊跷的是并没有否认要各地深入研究的情况。
中国推政策大家都懂的,能动手时绝不瞎逼逼,所以市场对各种传言都十分敏感。
房地产企业早已感受到寒意。
今年,上市房企兴起一阵更名潮,纷纷去掉“地产”flag。
✦ 9月12日,保利地产公告正式更名为“保利发展控股集团股份有限公司”;
✦ 9月4日,深圳市万科房地产有限公司确认更名为“深圳市万科发展有限公司”;
✦ 7月3日,龙湖地产公告已更名为“龙湖集团控股有限公司”;
✦ 3月1日,时代地产变更为“时代中国控股有限公司”,简称为“时代中国”;
✦ 同在3月1日,大连万达商业地产更名为“大连万达商业管理集团股份有限公司”,并表态不再进行房地产开发。
前几天,郁亮在万科的月度会报告又在市场中流传。称房地产行业的转折点已经到来,万科要把“活下去”作为基本要求,6300亿的回款目标是所有业务的起点,不达成所有业务都可以停。
自从棚改货币化政策收回,8月份后土地流拍骤然增加,今年以来三四线城市流拍数量高达629宗,是2014年以来的最高值。连三四线天王碧桂园也放弃了高周转。
所有这些现象都表明,虽然公司报表还很好看,但预期已经变了。对于房企来说,目前的主题只有一个:裁员和降速。
放假前,有官媒报道相关部门正在制定“房地产利息抵扣个税”细则,甚至流传出北京、上海等一线城市的抵扣条件,市场把这解读为下调贷款利率,刺激买房人入市,地产股跟着大涨了一波。
但如果与另一条消息结合看,这其实只是中国经济转换引擎的步骤之一。
9 月 20 日,国 务 院 发布“促进消费”意见,明确提出“增强消费对经济发展的基础性作用”。 虽然我也不知道消费的钱从哪儿来吧,但买房显然不是国家想看到的花钱方向了。
房地产这个引擎,如今已变成绑架经济的盗匪。实行了近25年的预售制一旦被废除,将是房地产政策的重大转折。
预售制本质是房地产企业的杠杆,政府认为它造成行业的诸多风险,也是定向去杠杆的一部分。
而一旦取消预售制,就是资金链紧绷,融资成本高昂的中小房企和民营房企的末日。
因为房地产是建立在资金流上的行业,房企的核心就是融资和资金周转能力,所以碧桂园才有高周转,所以地产企业展开五花八门的融资模式,比拼融资成本。
短期来看,取消预售制房地产项目成本将增加6%-13%,这会直接刺激房价上涨。对买房人来说晚贷款一年能够节省一些成本,购买现房也相对更能保证房屋质量。
长期来看,开发商数量会减少,融资成本较低,有实力的国企将逐渐垄断市场,房价将会维持高位。
当前楼市已经很难单纯用市场眼光来判断,各地限价摇号,政府随意对居民出售房产进行限制,使这个市场成为严密控制的鸟笼。
总的来说,对不缺房的三四线城市没了资金活水,房价难以继续;缺房不缺人的一二线城市,少了入市楼盘,在严密管控下买卖都将变得困难。包括租赁市场,经过一番民意沸腾,未来恐怕也不是想租就租,想涨就涨的。
在未来,楼市的买方和卖方恐怕都难占到便宜。
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