房地产税定了！房子要卖吗？刚需能买吗？_布谷新金融

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今年关于房地产税的消息传了很多次，给老王的直的感受是，恐怕这匹狼真要来了。

现在，预期已经确认。

9月7日，十三届全国人大常委会立法规划公布，房地产税法列入到十三届全国人大常委会立法规划的一类项目中。

人大立法规划分三类项目，其中一类项目是最紧急的，任期内就要请审议的法律草案。

人大的任期是5年，本届人大今年3月举行的第一次会议， 2023年3月任期结束，这就是网络上房地产税5年内出台的依据。

划重点，5年内的关键词是“内”。5年是5年内，1年也是5年内，以为房地产税5年后才会出台的，不要会错意。

这里有个比较就是《物权法》，因为涉及产权问题，面临的障碍比房地产税还要多，但列入人大立法规划后，不到3年就出台了。

近期一直有传言，“2018年年底房地产税法将一审”，果真如此，最快两年这个税种就能落地。

房地产税立法加速，是事实。

面对房地产税有两个大家最关心的问题，一是如果持有多套房产，要不要卖？二是如果刚需还没上车，要不要等？这两个问题都指向房地产税会不会降房价？

房地产税设立的初衷是解决地方财政的问题。卖地虽然赚钱但不能持续，而地方政府发行的大量债务都是以地方财政为担保的，这就需要开辟稳定的地方税源。

所以房地产税是地方税，与现在房地产调控政策每个城市各自制定一样，它的征收也应该因地制宜。

我的推测是，国家先出台一个比较笼统的框架，各地再根据自身特点制定细则落地。

之所以在这个节骨眼上加快立法，原因有三：

1.  去库存已经结束，房子大部分都卖到个人手里了，税源能够保证。

2.  楼市不能再继续炒作，政策限制让开发商无力或无心拿地，今年土地流拍现象严重，不久前南京还大幅低于预定价格成交了地块，都预示卖地已经难以为继。

3.  地 方 政 府 债 务 负担严重，急迫需要有新的财政收入维持运转。

从创收的角度讲，房地产税是绝不想干死楼市的，如何征，征收多少，都需要平衡房产持有人的承受能力，如果造成大量抛盘，楼市暴跌，就失去了征税的意义。

所以，我觉得最初征收税率可能不会很高，像美国那种超过房屋价值1%的税率，中国人很难承受。

其次可能伴随着房地产调控的放松，来对冲市场变化。最有条件落地的是一二线城市，三四线城市市场更脆弱，可能会晚落地。

但这里的悖论是，一线城市对土地财政的依赖最弱，越是人员流失，楼市脆弱的三四线城市越急需新的收入来源。

而过高的房地产税还会削弱一个城市的竞争力，让人和财都流走。最终怎么征收，何时征收将是多方博弈的结果。

我们该怎么办？

持有房产的人，要看房子所在城市和区域。

支持一线城市和强二线城市房价多年上涨的因素主要有两个：一是货币超发，二是供给不足。

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尤其在一线城市以房控人的前提下，未来供给也非常不容乐观。

北京存量住宅套数750万套，深圳180万套，上海850万套；北京的常住人口2180万、深圳1200万、上海2420万，按照户均2.6人，分别是840万户、400多万户和930万户；这些城市户均都不够一套。

房地产税可能会短期影响市场价格，但长期走势不会改变。

三四线城市房价长期看本来价格稳定，没有超出收入增长速度，近一两年的暴涨是棚改货币化推动的结果。

现在棚改基本结束，政策上也不再支持以货币的方式补贴拆迁，所以这些城市的房子不建议拿太多，够住就行了。

对于刚需，你们听到最多的建议是，刚需不要想太多，该上车就上车，反正房子是用来住的，上涨下跌与生活都没本质关系。

但老王想强调一点，刚需买房要核算自己的杠杆率，能否承受买房带来的债务负担。

过去我一直鼓励做房屋贷款，因为长期债务总的来说是有利的，有时间帮我们还款，通胀能腐蚀掉大部分债务压力。

但长期债务在经济衰退期是非常可怕的。

如果预期收入降低或者不稳定，过高的负债将带来巨大的心理压力，严重影响生活。

租房群体，房地产税与你们关系也很大。

中国房子的租售比非常低，一线城市也就百分之一点多，现在网上传房产税的税率是0.5%，如果按照租售比1.5%计算，税收将直接抹掉房租收入的三分之一。

在房源紧缺的大城市，房东就会有动力将这部分成本转嫁到租房者身上，所以会有很大租金上涨的压力。

但我不觉得房东能够把税负全部转嫁出去，因为大城市的房租已经占到租房者收入的40%，痛苦指数非常高，最终将是双方博弈的结果。

既然刀要砍下来，承受力强的人多挨一些罢了。

即便如此，租金上涨的趋势长期存在，压力之下可能会为一些城市带来新的机遇，城市管理者的水平也将决定着未来城市的竞争力。

总之，房地产税要来了，98年房改之后的楼市逻辑即将改变，站对方向就将拥有下一个十年。