在沈阳待了三天，买了一套房_布谷新金融

十公子上周在沈阳待了三天，买了一套房。

买的哪个楼盘最后说，先唠唠选盘的套路。

1.

要说在哪儿买房，刚需和投资的逻辑是不一样的。

如果是刚需，就在能力范围内选择上下班最方便的、孩子教育最好的、周边生活最丰富的，重要性依次递减。

一般来说，这样的房子已经处于价格高位，自住很舒服，但并不一定适合投资。

什么样的适合投资呢？

一个城市通常由一个或几个核心撑起，这几个核心就是房价的高点，属于领涨区域；

房产投资不太建议追高。

随着核心区高房价带来的人口外溢，边缘处的价格也会慢慢被拉升。

我们观察很多房价上涨的城市也会发现，

涨幅最大的，往往不是已经成熟的、大家热炒的核心区域，

而是之前的价格洼地，通常以近郊的地铁盘居多。

选择容易被核心带起来的周边低价盘，就是十公子的投资逻辑，

即：用小的资金投入博取大的涨幅。

2.

我们来看沈阳，

市内五区是老城区，二环内的房价已经涨上去了，好点的位置两万多，甚至三万。

便宜的只有上个世纪的老房，上篇文章里说过了，十公子不看好。

从政策大方向上来讲，沈阳正在向南发展， 

市政府的新驻地在浑南新区；

开发商、商业配套已形成规模；

大量企业、机构入驻；

整体人口结构更加年轻。

….

房地产自然是跟着城市规划走。

浑河往南有2个主要的商圈：沈河区的长白岛、浑南新区的奥体。

奥体商圈也是浑河南岸人口密度最高的区域。

（浑南新区人口密度分布图）

长白岛和奥体商圈是领涨的的房价高地，目前均价分别在15000和13000左右，几乎已经没什么低位上车的机会；

这两个中心，沿河往西是于洪新城，往东是长青南街，还可以淘到万元以下的房。

以后想买却买不起长白岛和奥体的人，也会优先选择这两个区域。

3.

除了南部之外，还有几个区域的潜力十公子也比较看好，它们分别是：

有丰富的教育资源的北皇姑；

有强大工业作支撑、一带一路重要节点的铁西经济开发区张士板块；

环境优美的丁香湖；

有部分政策倾斜的沈北新区2号线地铁沿线。

需要注意的是，无论在哪个区域，无论房价有多低，房子没有硬伤是可以入手的前提。

硬伤包括但不限于：

房龄超过十年的二手房，开发商实力太弱的新房，物业垃圾、户型奇葩的二手房或新房。

有硬伤的房子，现在是低价，以后也会是低价。

4.

如果被限购只能买二手房，要优先选择房龄短的次新房。

“老破小”、“老破大”在沈阳没什么市场，别把自己套进去。

如果有购买新房的资格，一定要多关注那些开发商早期拿地、仍然在售的楼盘，

这种盘由于限价政策，通常要比周围的低上许多，买到就是赚到。

十公子买的小区位置在于洪新城，就是一个限价的楼盘：恒大绿洲。

小区临近地铁九号线（建设中）地铁口，旁边同等级开发商不限价的楼盘，价格已经到了11000+。

我没有购房资格，所以在当地找了一个渠道跟恒大做的分期付款，价格比自己买还便宜。

带精装的新房，算下来单价九千多一点吧。

5.

总之沈阳现在的政策，外地投资客如果想买新房，只有两个办法：

要么乖乖缴六个月社保，要么像十公子一样，找个当地靠谱的渠道...