「0首付」买房啊！_布谷新金融

今天分享一篇读者的投稿，

来自海马小姐的读者“潇洒小姐姐”。

在考察了东南亚几个国家之后，小姐姐选择了在菲律宾买房。

位于首都马尼拉三大核心区之一，单价2万元左右，零首付，首付在4年左右付清。

稿件的内容，我没太做修改，但加了一些注释。

第二部分，分享了我自己对菲律宾房产的一些看法。

以后，也欢迎更多的读者来给我投稿。

正文如下：

说到东南亚买房，大家普遍想到泰国、越南、柬埔寨、马来西亚，菲律宾是相对而言提及较少的地方。

上半年因缘际会了解到菲律宾的购房渠道，与上述几个国家比较后，我果断入手了马尼拉三大商务区之一的核心地段房产。

简单和大家分享一下心路历程:

政治环境：

首先，一提到菲律宾大家第一反应就是反华，自从总统杜特尔上台后，可以明显感受到对华态度的缓和。

去过菲律宾（马尼拉、长滩岛、薄荷岛等）的朋友们多数反馈当地人民是很热情友好的，这和我去马尼拉实地看房的感受也是一样的。

买房政策：

聊聊菲律宾的现状，买房短期看政策、中期看土地、长期看人口，以上三条分别说说看。

一是菲律宾和其他东南亚国家一样，销售的楼盘都是永久产权、实际面积、交房带装修，以及每个楼盘最多只能卖40%给外国人（海马注：这一段有些不太对的地方：越南并非永久产权，50产权+免费续一次50年，柬埔寨的房产并非实用面积，而学了中国的建筑面积）。

据我了解到的情况，目前东南亚国家中菲律宾的信贷政策相对很好。

它现在还支持零首付，对，你没看错，是零首付。

目前菲律宾的楼盘是可以做到将30%-40%的首付在3-6年内付清，剩下的在交房的时候可以办理5-10年的贷款。

因马尼拉的租金回报率在6%-10%左右，后续就算持有房产也在相当程度上减少了还贷压力。

如图显示东南亚各国近年来的GDP增速。 

二是菲律宾也属于贫富悬殊比较大的国家，土地多数私人所有，连道路很多也是私人修建的，因此商业和住宅的供应量很少。

物以稀为贵，首都马尼拉的土地只有600平方公里（海马注：马尼拉大都会），多数商业和住宅都是菲律宾实力雄厚的大财团开发（菲律宾有三个核心商务区和一个赌场区），地理位置优越，多数靠近地铁，有的甚至是商务区开发商自建项目，配套设施很丰富，住宅一楼很多是公共活动空间并且自带游泳池、健身房、阅读室等。

如图显示东南亚各国的国土面积比较。 

图中三个红色框是马尼拉三大核心商务区的位置。

三是说说人口问题，当前东南亚表现出的很强的发展活力，最终还是可以归结为年轻人带来的生命力。

菲律宾的首都马尼拉人口2400万（海马注：这个数据需要说明一下，马尼拉城市人口大概180万左右，而包含17个市镇的马尼拉大都会，即国家首都大区，人口约在1300万左右，再往外延伸，至大马尼拉地区，人口在2000万左右）。

人口出生率3%，走在马尼拉的街头可以亲身感受遇到的大部分都是年轻人。

如图的数据可以看出来东南亚国家的人口增长情况，菲律宾表现良好。

另外，伴随最近的移民热潮补充一下，菲律宾35岁以上就可以申请绿卡，门槛不高，条件也比较宽松。

和其他东南亚国家相比，菲律宾人民普遍的英文水平非常高，生活交流起来比萨瓦迪卡等语言还是方便多啦。

综上所述，在对马尼拉进行了一定的研究，同时对比东南亚其他国家（作为女生，直接放弃印度不废话。泰国、柬埔寨现在都炒的很热，价格和信贷政策没有优势，马来西亚最近也有变热的趋势，但是目前还没得到好的房源途径），最终下定马尼拉。

以上，是读者“潇洒小姐姐”关于马拉尼买房分享的一些经历。

B、

我没去过马尼拉，所以关于菲律宾的房产，我没写过，也不敢瞎写。

因为这篇投稿，找了一位算比较了解当地市场的朋友，稍微聊了聊。

核实并了解了一些信息，觉得还挺靠谱的。

也来分享一下。

1、先说风险。

菲律宾最大的风险，是政治风险。

一方面是内政，本土的政治风险，政局时常动荡，

另一方面是外交，菲律宾是一个亲美的国家，一度是美国的殖民地，政治体系上也拷贝了美国的宪政体制，首都马尼拉也被誉为“亚洲的纽约”。

所以，菲律宾和中国的关系忽好忽坏。

房产投资的角度，如果心理过了这关，觉得问题不大，那菲律宾还算是个不错的选择。

2、本土市场较发达。

这些年，东南亚国家们都开始大力拓展中国市场，比如泰国、柬埔寨。

但菲律宾算是个例外。

因为本国市场实际的消化能力已经算不错了，加上一直以来的日本、新加坡、中国台湾投资者加持，

所以，没太看中开发国内市场，中国人相对少一些。

目前首都马尼拉的房价在3万人民币左右，在东南亚几个国家里，算是正常水平。

3、付款政策友好。

如前文提到的，有些开发商可以做到0首付，且分期付款周期长。

其它做不到零首付的开发商，也基本上可以5%首付，或者15%首付，都非常低。

付款政策非常友好，给了“炒楼花”很大的空间，快进快出，小资金撬动大杠杆。

而且按照这样的付款周期，其实基本也就不受5万美元的外汇限制了。

关于首付之后的贷款，如果有当地的“绿卡”，可以找银行贷款，利率差不多是7%（菲律宾有和马来西亚“第二家园”类似的居留政策），如果没有绿卡，有些开发商旗下的金融机构也能够提供贷款，利息高一些。

4、人口密度上看，马尼拉的人口密度比越南的胡志明市，和柬埔寨的金边都要高，需求量大。

5、投资东南亚，都有一个统一的逻辑——投资国运。

7%左右的GDP高增速，优秀的人口结构，超前的消费理念……

菲律宾也一样。

最后附上潇洒小姐姐拍的马尼拉的街景和已经建成小区的照片，供大家参考。