「解剖」这个房市_布谷新金融

因为懒和没耐心，

不想一次一次重复地回答一样的问题，

所以，上次总结了关于日本买房大约30个要点。

今天第二期说柬埔寨。

西哈努克港我没去过，没有发言权，

暹粒目前不是主流的投资地区。

主要聊聊首都金边，

同样按购买前、购买中、购买后来总结，

可以看看是否适合自己，增加赢的几率。

A、购买前：

1、柬埔寨经济发展情况如何？

近些年，基本GDP都在以7%左右的速度增长。

属于经济基础差，发展速度快的阶段。

所以，投资的风险在于经济基础差，投资的机会在于发展高速。

可以享受它发展红利，风险同样存在。

和上次说的日本不同，日本的房产投资以稳定为主，房价增长一般，

而柬埔寨的投资，了解风险的前提下，主要看中的是它的高增长，以及高租售比，和未来的想象空间。

2、产权？

柬埔寨的房产，分几种类型，排屋、别墅和公寓，都是永久产权。

排屋带土地，比较破旧，居住体验不好，一般是自己买地，自己建房。

但这种房子外国人是不能买的，因为外国人不能持有土地。

别墅也带土地，所以外国人同样不能买。

外国人只能买公寓（二层以上），公寓一般由房地产开发商修建，有良好的物业，

租客一般是当地的外国人和白领，

是目前投资的主流。

BTW，金边是个国际化程度非常高的城市，在东南亚这些国家里，应该可以排第一，有非常多的外国人定居在当地，是当地租房市场的主要力量。

3、买什么地方？

我个人建议买中心地段，首先，升值空间大，

第二，抗风险能力强。

那些鼓吹“下一个XXX”的地段，目前是洼地的项目，

我个人是不太建议的。

当然，这一点可以有不同意见。

另一个投资诀窍，如果一个项目本身本地人买的比较多，那也不用太犹豫了，

这意味着，未来接盘的人不用太愁。

4、买什么开发商？

不说建议什么开发商的，说不建议的。

柬埔寨这几年房地产市场确实不错，之前大部分都是外资的新加坡、日本、韩国开发商，

和早先进入柬埔寨市场的中国开发商。

新加坡的开发商比较壕，几个楼盘都在城市的核心，日本的房子建得比较好，但位置一般不算太好。

现在这个阶段，国内随随便便一个不知名的公司，甚至个人，也进入这个市场做房地产开发，针对国内客户砸钱营销，

对于这些公司的资质，普通投资人没办法把握，有烂尾的风险。

不是说不建议投资中国开发商的项目，而是明显资质比较差的中国开发商的楼盘，不建议。

5、租售比如何？是否包租？

纯租金回报率在6%以上，高的能到7%+。

包租与否，取决于开发商。

有些可以，有些不行。

但里面存在一个坑，有些项目实际提高了房价，用买家的房款，作为租金支付返给买家，羊毛出在羊身上。

尤其是那些一下子保证10年包租的项目，更可疑。

6、信贷政策怎么样？可以贷款吗？

取决于项目与开发商。

很多情况下，外国人是不能贷款的，期房一般分期付款。

现房一般要求全款。

有些实力强的开发商旗下有小贷公司或者其它金融机构，也可以提供贷款，

利率一般比较高，在9-11%左右。不是很建议。

但如果看中升值潜力，借用杠杆，也是个不错的选择。

7、在柬埔寨买房，会被国内知道吗？现在在柬埔寨买房的外国人主要是哪些人？

不会。

早期新加坡人、中国台湾人、日本人、韩国人，现在加上了中国人。

8、以后增值空间如何？

谁都不敢保证未来如何增值。

这几年一直在涨，经济数据上一直比较好，供需关系，在公寓这块，目前，还算是供不应求。

从以上两方面，未来还有不错的上涨空间。

9、当地对华关系怎么样？会不会有政治风险？

柬埔寨一向亲华。

最近刚刚大选结束，亲华的前首相连任。

政治风险不能说没有，但相对小。

海外投资，不论在哪里，都是政治风险。

10、付款方式，可否零首付？可以在柬埔寨刷国内卡吗？要开海外银行账户吗？结算货币是当地货币、美金、人民币？

外国人买房，一般不可能零首付，本地人借助银行贷款，可能能做到零首付。

有些柬埔寨项目，可以在国内付款，有些，由于开发商的缘故（中国开发商，或者和国内有生意上的往来），也可以人民币支付。

最好开一个海外账户。

结算货币是美金，即便人民币支付，结算货币也是美金。

11、买房流程？

看房，定金，首付，分期付款，流程很简单。

12、二手房市场情况如何？ 买房时需要交哪些税费？

这也是很困扰我的一个问题，

关于整个东南亚的二手房交易，我一直没有看到有效的数据。

目前一手房是一直在涨，二手房交易，我也不是很清楚，只能这么说，如果房价涨了30%，二手房以20%的涨幅出手，应该也还算是不错的。

交易只有4%的税，用来办硬卡（下文会说什么是硬卡）。

13、无土地权的房产，流动性如何？可以购买吗？

如前文，外国人只能能买无土地权的房产。

公寓都是不带土地的房产。

14、房屋产权问题？软卡、硬卡指什么？哪一个比较好？

如果是买公寓的话，正常情况下，都是能办硬卡的。

硬卡是国家颁布的房产证，中央政府保护，永久产权。

软卡，类似于地方政府发的房产证，效力不如硬卡。

开发商一般会给办一个软卡，

但最好再去办一个硬卡，多一重保障，不过得交4%的税。

15、买期房多，还是买现房多？区别是什么？买哪个更好？

这个首先看资金状况，期房一般分期付款，对资金要求比较低。

现房一般全款，对资金要求高。

现房的好处是不会烂尾，期房肯定有这样的风险。

买哪个更好？自己选择。

16、公寓、酒店、写字楼、商铺，哪一个更值得投资？

主流还是公寓，或者酒店式公寓。

写字楼、商铺项目不多，且单价贵，

如果找到了好项目，当然也非常不错。

B、购房时：

1、帮忙解决资金出境问题吗？

有的开发商可以在国内支付（要交一定的手续费，或者汇率高一些），有的必须自己解决资金出境问题。

2、本人要亲自去柬埔寨吗？

最好去一趟，毕竟是自己买房子。

但如果真的完全信任，在国内一般也可以搞定的。

3、需要准备哪些资料？

护照，钱，最好有一张境外卡。

4、办理手续大概要多久？

如果是期房，很快，看房，签合同交首付，时间很快。

如果是期房交房或者现房办房产证，会慢一点，一般几个月的样子。

C、购买后：

1、接盘的一般是哪些人？

这个是很有趣的问题。

分几种情况说，

a、当地人的刚需，预计5年之内起来，

最理想的接盘人选，是当地人，所以，个人比较推荐本身当地人就买的多的楼盘。

b、外国人，

金边的外国人是个很强势的租房市场，买房市场也占了一定比例。

外国人中也包括当地的中国人和外来的中国买家。

2、一般卖出渠道有哪些？是在当地中介挂牌卖吗？

和国内一样，委托给中介，中介收取一定的费用。

3、持有成本高吗？

a、物业费：柬埔寨的物业费一般在0.5-1.5美金/平/月，

b、不动产持有费：柬埔寨有不动产持有费用，差不多每年是评估价的0.1%，评估价大约为实际交易价格的1/2-2/3（25000美金以上的房产起征，按超出的部分征收）。

4、建议几年后卖出？

建议5年，实际情况自行判断。

5、卖房时需要交哪些税费？几个点？

卖房时，卖方没有税费，如果委托中介/物业公司卖房，得给一定的中介费，和国内差不多，2-3个点。

不过，如果以公司的名义购买，税费是比较高的。

总体，柬埔寨房产交易的税费，和持有费用，都不高。