贵阳房价疯涨，是谁在作妖？_布谷新金融

贵阳的房价，今年开始暴涨。

去年10月之前，贵阳房价均价只有六千左右；

到今年四月均价接近九千，现在已经万元以上，几乎翻了一倍。

很多人包括很多媒体，都把房价大涨归咎于：炒房客。

所谓“炒房”，逻辑其实很简单：

寻找基本面好、有上涨预期、又属于价格洼地的城市，在全国范围内进行排查。

而贵阳，刚好同时满足了这三点，因此成为了一个二线城市“炒房”的样本。

1.

首先，贵阳这座城市的房价本身就有支撑。

从两个关键指标来看，

一是人口持续增长和流入。

2017年末，贵阳全市常住人口480.20万人，自然增长率6.08‰。

贵阳外来人口68.3万人，占比达到了14.55%，在中国60个外来人口数量最高的城市中，排名第37。

二是城市经济基本面和产业结构向好。

看几个经济数据。

2017年，在全国26个省会城市中，贵阳GDP排名第19，上升了3位；实际增速排名第一。

数据来源：21世纪报

全年城镇常住居民人均可支配收入32186元，排名32，比上年增长9.1%。

这个收入，高于东部沿海发达城市徐州1199元，仅低于“新贵”重庆7元，接盘能力杠杠的。

再看产业结构。

通常第二三产业越强，对房价的支撑程度越高；产业越高端、越多元化，房价上涨空间越大。

贵阳的三次产业结构比为4.2：38.8：57.0，是比较稳健的“三二一”结构，与其他二线城市相差不大。

第二产业中最具有决定性的战略意义的重工制造业，也是贵阳增长最快的产业之一。

 （2017年工业主要行业生产情况，数据来源：贵阳市统计局）

而贵阳在第三产业上的比例，甚至高过了强二线的重庆、成都和武汉。

（部分城市产业结构比，数据来源：各地数据统计局）

尤其是高新产业上还有“大数据”的光环加持，外界想不关注都难。

2.

其次，贵阳在房价上属于洼地。

判断一个城市是不是价格洼地，对比一下地缘、经济实力等各方面条件差不多的城市就可以。

之前有个读者问到，为什么今年沈阳房价涨了这么多，

看一下全国各个省会、区域中心城市的房价，再看看同等量级的沈阳，答案就很明显：

因为沈阳之前的房价太低了。

是洼地就会吸引资金流入，资本的流动会让房价逐步达到符合城市定位的价格区间。

贵阳也是如此。

对比同等量级的南宁、太原，在2017年末房均价就逼近1万，而贵阳才只有7500左右。

这种情况下，各地投资客纷纷pick贵阳，趁着低价“入股”，也是意料之中的事。

“潜力股”谁不喜欢？

3.

除此之外，2018年还是贵阳大力实施棚改的一年。

从年初至今，棚户区城中村改造58931户，938.07万平方米；

采取了货币化安置的棚改，使得拆迁户手中有了大量的现金，这些现金大部分都流向了楼市。

而炒房客的进入也大约是在这个时间。

所以实际上，说房价是被炒房客炒起来的，是搞错了因果。

在十公子看来，炒房客对于拉升房价确实功不可没，

但说到底，是贵阳的房价本身就有上涨的压力，炒房客们进一步改变了供求关系而已。

洼地在哪里，资金就流向哪里，这是市场规律。

当年的重庆、成都，就是这样“炒”起来的；

轮到贵阳，更是轻车熟路。

你若是有这种眼光和到达门槛的资金，也能从城市红利中分一杯羹。

可惜的是，很多当地人在最初都无知无觉，

直到外地的炒房团来了才发现，原来自己的城市如此炙手可热。

4.

总的来说，贵阳给人的感觉就是，

底子有点薄弱，但是发力很猛。

加上是强省会城市，不出意外，以后的发展趋势会是从全省“吸血”，前景值得看好。

但要说买房升值，也只能是一个长期的过程。

现阶段贵阳房价基本补涨完成，再加上政策压力，目测短期内不会有大的涨幅。

但我发现，贵阳的租售比在二线城市中非常拔尖。

（部分城市租售比，数据来源：中国房价行情网）

在房价趋于稳定的环境里，一套房的租金才是最看得见、摸得着的收益。

因此，如果做好了长期投资的准备，贵阳也不失为一个选择。

5.

目前，贵阳并没有限购。

首套房首付款最低20%；二套房首付可以申请到4成，利率上浮10％，各家银行不同。

但是认贷：名下有房贷且未还清，算二套房。

还需要注意的是，新购买的商品住房（含新建商品住房和二手住房），不动产权证须满3年方可转让。

外地户籍同上，不需要当地社保或缴税记录。

看得出来，贵阳地方政府，还是很欢迎外地人去买房的嘛。