租房市场的这场绞杀，最受伤的还是刚需！_布谷新金融

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最近，老王公司的黄阿姨有点心烦。

网上铺天盖地的新闻说长租公寓抢房源，引起房租暴涨。黄阿姨正有套北京五环边的房子，四年前签给了自如，怎么算亏得都有点多。距离租约到期还有一年，她盘算到时候该涨一波房租了。

早些年长租公寓品牌并不多，黄阿姨没经历过被争抢的待遇，就是自如来谈，因为三居室自己打理起来麻烦，就以比市场略低的价格签给自如。

当时三居室的市场报价在5500-6000元，自如给5300，租期5年，每年3%租金涨幅。看起来算合理，但是每年要支付一个月租金做代理佣金，还要支付第一年15天，以后每年5天的租金做管理服务费，所以实际到手没那么多。

不用自己打理，还免去了空置的问题，房东满意。自如把三居室隔成四居，分租给四户家庭，利润空间也不错。

以后几年租金按月入账，遇节假日提前从未耽搁，唯一可抱怨的是管家更换有点频繁，黄阿姨手机里已加了十几个自如管家的微信了。

长租公寓快速发展要从2016年推行租售并举开始，国务院发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》的红头文件。

一方面严格约束租赁中介机构，最重要的就是不能吃差价；另一方面，鼓励发展大型的住房长租企业。

链家的老板左晖反应最机敏，积累也最好。他在文件下发前一个月将租房平台自如与母公司切割，成为独立的住房长租企业。

敲黑板！跟自如叫中介的都错了，自如是住房长租企业，可以赚管理费，也可以搞金融运作。今天发生的一切，都在那时埋下伏笔。

黄阿姨虽然没关注文件，但也感受到这次变化。

管家打来电话，说明“自如”用户需要同意将租房协议进行变更，也就是甲方主体从“北京链家房地产经纪有限公司”变为“北京自如生活资产管理有限公司”。

操作很简单，只要在自如的微信服务号中点几下就能完成。

之后也算顺利，除了随着房租暴涨包租婆有点不甘心外，自如管家基本打理起房子的一切。有次夜里水管漏水，把楼下邻居给淹了，物业打来催命电话，说邻居暴跳如雷要求赔偿，可是维修师傅已经下班，没办法停住水管。

联系自如之后管家很快上门，由自如的团队修好水管，粉刷墙面，还进行了什么协商黄阿姨没问，反正最后邻居表示很满意。

之后长租公寓多起来黄阿姨也知道，最早服务她的管家已经自己创业，在武汉搞起了新的公寓品牌，微信圈里不断更新公司进展，欣欣向荣的景象。

直到8月20日，杭州长租公寓品牌鼎家宣布破产，给房东和租客留下一地鸡毛。长租公寓的金融运作模式也被曝光：

其实搞长期租赁和开发商买地卖楼有着异曲同工之妙，资本通过各种渠道和形式介入，房地产商被诟病的高杠杆、高周转模式同样在租赁市场出现。

比如中信证券就和自如做过房租分期信托受益权的资产专项计划，底层资产是北京自如资管向长租公寓租客发放的房租分期小额贷款债权。

发行规模5亿元，优先档4.5亿，也就是有9倍杠杆。这个产品被评为AAA级，因为房租贷款被认为违约风险很小，受到金融机构的青睐。

利率5.39%，资金被投放给长租企业。

所以长租企业必须保持高速扩张，有源源不断的房源进入，并且快速投入到市场中赚取房租。因为只有高速的周转率和扩张速度，才能保证资金流入速度，支撑起融资成本。

现在市场中已有近20家企业发行住房租赁资本化产品，高价争抢房源也是在这种背景下产生。

中国的资本向来锋芒毕露，进入一个行业总是带来野蛮生长。共享单车留下的惨剧还没收拾干净，出租房又成为新的目标。

刺刀虽然可以做很多事，但人是没有办法坐在刺刀尖上的。

用专业管理升级租赁市场是未来方向，金融工具介入行业扩长也是现代社会的必然，本没有原罪。

但问题在于一哄而上，无序竞争加上过高的杠杆率，资质不良的企业难免会铤而走险，长租品牌爆出资金链断裂的消息也不是一两起。所谓德不配位，必有殃灾。

租赁市场带有民生特点，房价太高可以不买，但人总要有地方住，所以租房是刚需。当刚需被无序的资本扰乱，受伤最深的是租房的弱势群体，带来的社会痛苦就格外强烈。

老王认为租房市场必将会成为强监管的行业，如果不能抑制房租无序上涨，租金管制未必不是未来方向，至少作为改革的试水区，深圳已经放出类似的风声。一旦这样的政策落地，高杠杆、高价格垄断房源的长租企业，就真要哭了。

北京监管部门开始对租赁企业进行调查，黄阿姨的朋友圈里自如管家转发了坚决配合政府调查的说明，信誓旦旦要回馈社会。

与长租公寓签约的前台小蒙收到了房租涨价的短信……