这个市场，正在「上涨」_布谷新金融

这个月底打算回一趟法国，

从四年前回国，到现在，还是第一次回去。

在国内待太久了，四年前的我，应该都不认识今天的自己了，不知道是好事还是坏事。

扯远了。

今天想聊聊法国地产的一些事，以及一个法国地产的项目。

1、

最近跟一些朋友聊天，

大家对国内的经济都相对悲观，而且这个情绪蔓延得越来越厉害。

作为最大的发展中国家，我们的抗风险能力比我们以为的要低。

从贸易战开始到现在，仅仅才几个月，就把我们从“厉害了，我的国”的大梦中唤醒。

降杠杆，“保”房价，贸易战，内忧外患。

前几天看到一个图，北京一个中介放出的，熟悉北京房产的朋友，应该都了解这些项目⤵️

我自己倒没有看空到这个地步，但一定程度分散风险还是有必要的。

说实话，因为我这个号主要的领域是海外投资，这几个月来咨询的朋友确实越来越多了。

东南亚那些处在发展红利的国家，是一个方向，

不过风险和收益都高，平时谈得很多了，不是今天这篇文章的主题。

而从抗风险保值的角度，还是得看欧美发达国家，毕竟底子在那里。

今天主要是想谈法国。

从去年开始，法国，尤其巴黎的楼市异动明显，去年巴黎的房价破了纪录，全年的涨幅达到了9%。

而这个涨幅今年还在继续，据《费加罗报》报道，

截至今年5月，巴黎大区房价在一年当中上涨5.3%，平均价格达到每平方米5800欧元，

小巴黎房价一年上涨7.5%，平均价格达到每平方米9230欧元。

上涨有几个原因，一方面，英国脱欧，一些原本在伦敦的机构转而投向巴黎避险，

另一方面，新总统马克龙上台以后，法国国内各项经济数据向好，增加了投资者的信心。

这其中，还有一个非常重要的原因，巴黎政府决定取消房租限价令。

法国国家统计局（INSEE）每季度会公布一个房租年度变化参考指数（IRL），这个指数限定了房租的涨幅，

房租想涨价，可以，但不可以超过这个涨幅，如下图⤵️

（图片来源：法国国家统计局）

而从2017年末开始，这个房租限价令取消了。

我在巴黎那些年的经验，巴黎的房子绝对不愁租。

对于巴黎这样一个发达的租房市场，取消房租限价令，房租上涨是必然，这也同样成为刺激房价上涨的一个因素，毕竟有利可图。

还有一些其它原因，比如2024年巴黎奥运会等等。

据安永的最新调查，巴黎已超越伦敦，成为欧洲最具吸引力的外商投资目的地。

这是安永自2003年开始调查以来，巴黎首次超过伦敦。

如果从避险的角度说，选择一个正在上涨周期的低风险国家，是一个非常好的选择。

但也打个预防针，这样的市场，绝对不像中国一样，会有一年翻倍的机会，

稳中有升，获得稳定的租金回报，是它最好的状态。

2、

聊聊法国房产一些有意思和有用的细节。

法国的房产交易过程中，有个不可绕开的环节——公证，

从事这个工作的，叫公证人，法语叫Notaire。

我大学的课本上经常会出现这个词，法国的一些文学作品里，比如福楼拜的《包法利夫人》，也经常会出现这个职业的小说人物。

公证人，在法国是非常好的职业。

他们是政府的行政官员，是由国家任命的，接受法国司法部领导，是代表国家，又相对独立的公正的第三方。

他们具有公务官员和自由职业者双重职能，一方面，领取国家津贴的公务员，另一方面，又可以通过协议形式从当事人处获得酬金。

当地的中国人，把这个职业形容为“肥差”，当然，人家拿的也是合法的工资。

2016年的数据，法国约有8200 名公证人，分布在国内4500 家事务所中，每年受理公证文件达500万份，公证人平均每年在事务所接待客户约2千万人次。

在世界范围内，法国的公证人的学历、地位应该都是最高的。

说了这么多，想表达的是，

公证，在法国人的生活中有着非常重要的作用，对于房地产交易更是如此。

据统计，法国公证业务中，不动产交易占到了50%，继承业务占25%，银行贷款合同占15%，其他咨询业务占10%。

在房产交易前，公证人负责调查房东的身份，帮助买方了房子的所有情况，调查房产是否有重复抵押或者拖欠债务。

交易时，买方支付的款项，都不会直接进入卖方的账户，而是进入公证人的保管账户，只有当交易完成，确认无误以后，公证人才会把钱再转给卖方。

最终，确保房产交易的真实有效，避免未来的纠纷。

法国的房地产公司PVCP集团给了我一个公证人采访的视频，有中文翻译，有兴趣的可以戳⤵️

公证后的法国房产证上，一般会在第一部分注明公证人的信息。

这个是经过公证过后的房产证，这一沓，一共170页。

简而言之，通过公证人制度，在法国买房，不用担心受骗，

另一个法国购房的优点，

在于它目前极低的房贷利率，基本在2%-2.5%左右。

法国的房贷利率是这么算的：euribor + 银行利率，

Euribor 全称 Euro Interbank Offered Rate，即欧洲银行间同业拆借利率，

跟我们平常说的shibor、hibor、libor是一个性质的东西，

这几年，欧洲一直执行负利率制度，截止到2018年7月，一周Euribor的利率为-0.38%，已经连续多年低于0。

所以，按照以上计算方法，法国的房贷利率一直维持在2%-2.5%左右，现阶段入手，很合适。

虽然目前美联储正在加息周期，全球范围大概率也得跟着加。

但不论如何，即便做加息的打算，不论从加息的幅度、频率和目前的底线看，法国的贷款利率也还会是非常划算的。

3、

不过，有些遗憾，虽然贷款的政策这么给力，

但购买一般的普通住宅，作为没有法国信用记录，没有在法国有长期稳定收入的外籍投资者，申请贷款的难度非常大。

这里要提到的，是介绍过的巴黎自然村庄（Villages  Nature Paris）项目，这个项目的开发商是法国上市公司PVCP集团，是一家很有实力的开发商和运营商。

集团在国内的全资房地产经纪子公司叫璞蔚房地产，让国内投资人也可以享受欧洲的度假投资理念，全球统一库存统一定价。

由于巴黎自然村庄属于可贷款范围内的旅游地产，项目和开发商的资质都比较好，银行给到了它一定的贷款额度，可以为有贷款需求的中国投资者开通海外账户、申请利率优惠的跨境贷款：

首付四成，贷款利率1.9%-3%左右（一般在2%-2.5%之间），贷款年限5-20年，可以实现以租养贷。

关于巴黎自然村庄这个项目，简单复习一下：

巴黎自然村庄位置在大巴黎，77省，到市区32公里，离迪士尼乐园6公里（10分钟车程），离欧洲谷打折村Val d’Europe 5分钟车程，是欧洲第一大可持续环保度假村。

项目是法国PVCP集团和欧洲迪士尼股份有限公司合资成立的品牌，属于法国国家利益工程项目，由时任总理瓦尔斯(Manuel Valls)亲手奠基，项目总投资7亿欧元，其中法国政府注资2亿欧元。

（时任总理瓦尔斯为项目奠基）

PVCP已经有50多年的历史，是法国的上市公司，它在2015年进入了中国市场。

迪士尼集团，知名度不用说了，在全球范围内都有很成功的运营经验。

2017年10月，这个度假村正式开园，至今已接纳游客逾10万人次，法国新年期间，周末满房预定，预计每年将迎接100万游客。

项目的总价在27-46万欧元之间，均价算下来，差不多是5000-7000欧每平米，法国面积是实际使用面积，没有公摊面积，另赠送20平米左右的露台面积。

永久产权，10年租约，可续租，可随时转售，享受房价上涨溢价。

租约期间零管理、维护费用，收益来自于项目的良好运营，月租金可以覆盖房贷的月供加利息。

举个例子，一套价值约30万欧元的房产，每月租金收益约为1020欧元。贷款利率约为2.05%的贷款，即每月需还款约996欧元，租金覆盖每个月房贷，还略有结余。

购房之后，投资人可享受PVCP集团旗下近300座度假村的全年度假优惠，以及合作品牌，如巴黎迪士尼乐园的门票及餐饮优惠等。

同时，投资人也可以选择含度假权的投资方式，享受PVCP集团欧洲一百多座度假村的度假交换权，以及全球合作度假村的度假交换权。

想了解更多的朋友，可以戳《能「玩」，又能「赚」的投资》。

我在booking上看了一下，按提前一个月订房的要求搜索了一下，

37平米的房子一晚的价格为1000-1200元，44平米的房子一晚价格为1700-1900元，

更大的4人、6人、8人房已经被订完了。

从运营能力和盈利能力看，都是非常好的。

最后，

总结一下，

作为这两年避险的投资，

这两年房价一直处于上涨周期的巴黎，是一个不错的选择。

作为可以贷款，可以获得可观租金收益的稀缺项目，

房价稳中有升的巴黎自然村庄是个不错的选择。

目前，巴黎自然村庄一期800多套已经全部售罄，在售的二期项目库存也所剩不多，有兴趣的朋友可以抓紧了⤵️

项目开发方——PVCP璞蔚房地产，举办了几场法国房产投资说明会，

帮助大家了解法国投资购房政策、巴黎最新房源以及如何申请超低利率的跨境贷款。

➡️ 北京站 | 法国税务贷款·房产投资分享会

时间：8月18日下午2点到5点

地点：Portal Café三里屯店，北京市朝阳区工人体育场北路甲2号（近花旗银行）

➡️ 南京站 | 全球资产配置·房产投资分享会

时间：8月18日下午2点到5点

地点：南京法语联盟，南京市中山东路300号长发中心A座 28D

➡️ 广州站 | 法式优雅·贵族礼仪投资下午茶

时间：8月19日下午2点到5点

地点：广州四季酒店，天河区珠江新城珠江西路5号5层蓝宝厅

➡️ 上海站 | 全球资产配置•房产投资分享会

时间：8月23日晚上7点到9点

地点：法国PVCP集团中国总部，上海市静安区南京西路1788国际中心，6楼605室

➡️ 佛山站 | 欧洲投资新机遇·法国房产投资分享会

时间：8月25日下午2点到5点

地点：佛山市禅城区华远东路65路兆御花园P10号Between coffee

➡️ 法国总部 - 预约洽谈