坚决抑制地产泡沫，引导资源流向实体经济与创新领域

需要从根本上改变以“土地加杠杆”的发展模式，有效降低金融风险的累积，进一步扶持实体经济的创新与扩大消费。

日前，银保监会主席郭树清在《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二��三五年远景目标的建议》辅本中，发表了题为《完善现代金融监管体系》的署名文章。

根据人民银行调查统计司的调查，在2019年城镇居民的家庭资产中，住房资产占比接近七成，超过居民持有的金融资产。近些年来，新增房地产贷款占新增人民币贷款的比重从2010年的25.4%升至2017年的41.5%。今年地产再度活跃，居民杠杆率继续上升。

中国1998年实施住房商品化改革，很快又加入世界贸易组织，出现了工业化与城市化同时推进的现象，外贸型制造业的扩张与城市基建、地产的繁荣拉动了上游重工业投资。2008年国际金融危机爆发后，由于出口受到冲击，经济转向投资拉动模式。

一般而言，城市化是工业化的结果，但中国在工业化与城市化同步推进的过程中，由于出口受阻，就出现了以城市化投资带动工业增长的增长逻辑。大规模的城市基建投资与地产投资，拉动了上游重工业部门的产能扩张，钢铁、水泥、煤炭等行业从产能过剩转变为产能不足，主要由这些领域内的比较容易获得贷款的国有企业扩充产能。另一方面，地方政府通过大量借贷投资基础设施建设，希望通过城市发展带动土地价格上涨，增加卖地收入偿还债务。这个模式导致国企与地方政府同时持续加杠杆，杠杆支点则是土地。

为了刺激经济增长，大规模的信贷投放也推动了房价上涨，房价不断上涨又引发部分市民抢购行为，使得市场形成了一种根深蒂固的“判断”：每当货币宽松后房价一定会上涨，而为了稳定经济增长，货币政策会周期性宽松，所以，房价在每一个周期宽松之初会因为抢购潮而脉冲式上涨，推动价格走高。

可以看出，这形成了一种以土地为核心的资产与信贷的自我强化。这些地方政府为了获得更多资金偿还信贷或者获取信贷进行新的投资，就依赖于土地价格上涨为其增加杠杆能力。居民为了避免储蓄贬值以及将来买不起住房，会不断涌入买房实现财富的保值增值，推动房价不断上涨。结果就是，地方政府与居民部门围绕土地会增加越来越多的信贷，银行对应着越来越多的土地和房产。大量贷款以土地和房地产为抵押品投放，房地产价格上升会通过抵押品渠道撬动更多的贷款，两者之间相互强化。

如果继续通过土地加杠杆刺激经济持续增长，就会增加金融体系的脆弱性，风险也会越来越大。但是，如果减少杠杆，买涨不买跌的文化也会让楼市“结冰”，经济下行的风险加大。

土地、地产价格以及信贷规模不断上涨，推动了整个社会生活生产成本不断提高，对实体经济产生了持续挤压，导致经济产生“脱实向虚”现象；对消费产生了一定的挤出效应，最近几年消费增速放缓与房价上涨关系很大。需要从根本上改变以“土地加杠杆”的发展模式，有效降低金融风险的累积，进一步扶持实体经济的创新与扩大消费。

要拆掉这颗位于心脏地带的“地雷”需要耐心以及系统性的计划。在鼓励和引导资源流向实体经济与创新领域的同时，应该出清一些地方性国企，逐步清理过剩产能。一线城市应该提供更多廉租房先将租金价格降下来，抑制房价上涨预期。一些高债务率的地方政府应该制定明确的计划，同时，仍需要更强有力的政策来扭转市场对房价只涨不跌的预期，破除当前的困境。

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