这个全球「涨幅第三」的地方_布谷新金融

讲讲一个小国——捷克。

最近看到几件事都和这个国家相关，

读书的时候，我曾经去这个国家玩过几天，算有个粗浅的认识吧，结合着来聊聊。

先说说总体的感觉，捷克不像西欧人那么富裕，但它也是一个发达国家（在捷克、斯洛伐克、匈牙利、波兰这几个中欧国家里，捷克的人均GDP最高，近2万美元，高于上海）。

总体的物价水平比西欧低很多，基础设施比较陈旧，从前的建筑，能使用的几乎都保留着，

整体社会的贫富差距不大，而且福利不错，人民的幸福指数还挺高的。

1、

最近华信集团处在风口浪尖，

领导人叶简明被查，集团被上海市接管，债券违约……

华信集团是国内最大的私营能源企业之一。

从2015年开始，华信集团开始进行海外投资，

虽然提到海外投资，我们先想到的总是安邦、万达、海航这些出头鸟，

但和安邦、万达、海航不一样，华信集团在海外投资的大本营，

不在美国，不在西欧，而在中欧的小国——捷克。

捷克在2014年前曾经历了一段经济低迷，

2014年开始复苏，也几乎是在这段时间，华信开始进入捷克市场。

从2015年到2017年，中国华信共约进行了23笔海外投资，其中已经交割的有15笔。

投资共涉及10个国家，其中82.6%在欧洲，投资主要集中在欧洲地区，特别是捷克，有14笔交易。

华信把欧洲的总部设在了捷克首都布拉格，这也是华信的第二总部。

华信凭一己之力，把中国在捷克的投资额直线拉升。

2016年11月，华信在捷克协议投资额已经达到了120亿人民币，投资行业集中在休闲、金融、能源领域，占77.8%。

抛开目前华信这些ZZ上的问题，

2016的一个采访，华信的副总裁王东华曾透露，

华信投资捷克的逻辑在于：“与国内相比，捷克资产的估值几乎物美价廉”。

据德勤报告，中东欧核心国家(匈牙利、波兰、捷克共和国和斯洛伐克)的国民经济在2009~2013年间经历了坎坷的5年。正因此，捷克企业缺乏流动性，随之成为估值洼地。

于是，在捷克优势产业中寻找白菜价的资产成为他的重要工作。

总体看，捷克是一个工业国家，工业在它的GDP约30%的样子，尤其是汽车产业。

它的交通物流体系很发达，空运、铁路也比较发达，所以，很多跨国企业都选择在捷克设立区域物流中心，比如富士康和亚马逊。

在“一带一路”启动之后，捷克成为这个战略的重镇，在房地产咨询公司莱坊今年出的《“一带一路”沿线房地产市场机遇与展望》报告中，捷克排在第18位。

整个捷克的投资环境也不错，对外资没有太多的限制，

商务部在去年九月出了《对外投资合作国别（地区）指南》捷克版，对捷克整体的投资环境做了一个非常非常详细的解读（人文地理、社会环境、外商投资政策、相关手续、注意事项、关系处理……），

如果对这个国家感兴趣，报告放在阅读原文了，可参考。

2、

关于捷克的另外一个重要信息，在于它的房地产。

我粗略的感受，就布拉格来说，大部分都是老房子，新修的房子不多，总体房价不贵，租金和西欧比起来也不算太贵，其实对于喜欢古老欧洲文化的朋友会非常有吸引力。

根据莱坊2017年第四季度的报告，过去12个月，捷克的房地产涨幅排名全球第三，达12.3%。

《“一带一路”沿线房地产市场机遇与展望》报告中，捷克五类房地产前景：写字楼、零售物业、工业物业、酒店业、住宅，全都表示看好。

更早一些，其实从2014年，捷克经济复苏开始，它的房价就开始不断上涨了。

最早注意到捷克的房地产，是一位读者朋友和我聊，

他说想在捷克买房，然后租给当地的留学生，因为他觉得一带一路上中东欧的一些小国是投资的洼地，大概几十万左右人民币就可以买个小房子，

但苦于没有好的中介和途径，只委托了一些当地的留学生在留意着，

BTW，这位朋友已经在日本的大阪买了两套房，现金流很好。

即便捷克的房价涨了这么多年，但目前也不算贵，

布拉格市中心区的公寓价格，差不多合人民币32500元/平米左右，中心以外地区差不多20000元/平米左右。

房价差不多是中国一个二三线城市的水平，但捷克的人均GDP比上海还高。

从租金回报率看，目前布拉格住宅的租金回报率，不到4%，并不算高，写字楼的回报率差不多在4.5%左右，第二大城市布尔诺的回报率总体高一些。

说说捷克房价这几年为什么上涨，

一个很重要的原因，在于市场上的库存不足。

德勤的数据，可供出售的公寓数量从2016年初大约7000家减少到目前的4000家。

在布拉格地区，3500套住房出现短缺（2017年数据），

每年需要有6000套新房入市才能满足需求，而过去的两年，只有不到2000套房流入市场（2017年数据），甚至很多期房都已经卖完了。

开发商批评政府，没有批准足够的项目进入市场，所以导致了房价高涨。

其实和我的感受类似，

整个城市都不太有新建的房子，大部分都是老建筑。

这样情况在布尔诺也类似，供不应求。

相比起炒作概念，供需不均衡导致的房价上涨，“健康”得多。

目前，由于房价上涨过快，政府也对当地人购房也做了一定的限制，

比如从前可以0首付买房，如今禁止100%的抵押贷款。

3、

以上是关于捷克房产的一些基本介绍，虽然在涨，但并非鼓励大家去买房，

只是提供一些信息，可以关注着。

实际上，

中国人作为国际“炒家”，进入捷克的房地产市场并不容易。

目前，关于外国人在捷克购房的信息，国内的网站几乎没有，

globalpropertyguide网站写了一些，我按自己的理解翻译了一下，

捷克的房地产市场，对外国人开放，分三种情况，

A、欧盟居民（加上冰岛、挪威和列支敦士登），他们本身就可以在捷克“长居”，几乎不需要什么资料就能在当地购房。

B、美国居民，只需要有超过90天的签证就能在捷克买房。

C、非欧盟，非美国居民，这种情况就比较复杂了。

a、有捷克7年的长居身份（或和捷克人结婚），可以获得购房资格。

b、否则，需在捷克开设一家公司（s.r.o），且这间公司必须有欧盟居民控制，买下这家公司本身得花钱，且每年还得交税。

对于我们来说，无疑属于C情况。

另，不算开设公司的费用，买家需支付的购房成本大约在3.51%-6.02%左右（律师费1%，注册费0.01%-0.02%，中介费2.5%-5%），卖出需支付的成本在4%左右 （数据来源：globalpropertyguide）。

总体，对于普通人来说，实操性不强。

最后，呼吁一下，

如果有从事当地房产的朋友，欢迎交流，给大家分享一些信息。