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买房最多能贷几年,并不是你说了算|科普

鹿先森

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《工行新规“70岁可以申请房贷”,背后受惠的竟是年轻人》

前两天发完上述稿子后,有小伙伴问,申请房贷最长年限到底都受什么限制?

他说,此前天真的以为,

大家买房都是贷款30年的,老少妇孺都一样。

嗯,“天真”这个词用的很对。

银行怎么可能对大家都一样呢,

人人的经济能力都不同,抵押物——房子的情况也不一样

况且,各地的楼市政策也有差异。

那么,影响房贷年限到底有哪些因素?

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1. 在北京,就算你25岁,身价千万,买房也贷不了30年。

帝都不愧是帝都,连房贷最长年限,都是受政策影响最大的。

根据2017年3月的新政,不管是男女老少,最长都只能贷25年;并且,个人买商住房不能申请商贷。

换种方法解读下工行政策,利好50岁的人。

借款人年龄+贷款期限<75年,增加了5年。

那么,

50岁经济能力强的购房者,也可以按照最长期限贷款,享受“25岁待遇”。

2.   房产性质不同,在银行享受待遇也不同。

换句话讲,就是普通住宅、商业和商住两用房、厂房等贷款最长年限也不同。

普通住宅最长贷款年限为30年(北京为25年);

商业用房和商住两用房,贷款年限最长为10年(北京不能贷款);

私有产权转让房、拍卖房最长贷款期限为20年。

3. 申请人年龄对贷款期限制也很强,男女老少都不一样。

一般住房贷款,借款人年龄是个重要审核因素,一般来讲,贷款期限与借款人年龄之和不得超过65岁/70岁,工行最近放宽到75岁。

公积金贷款最长年限不得超过借款人退休后5年,男女也不一样了。

总体上来说,借款年龄越小越有利,但要超18岁。

4.  房龄越老贷款年限就越短,买二手房切记核准房龄。

在买二手房时,房子越老,贷款年限就越短。

比如,如果是商业贷款,一般是30年内房龄,最长贷款年限计算:贷款年限+房龄<50(各银行间有差异)。

公积金贷款较商贷宽松很多,砖混房贷款年限+房龄<47年、钢混贷款年限+房龄<57年。

譬如,北京一套房龄25年的砖混房子,想要公积金贷款,最多就只能贷22年(47-25)。

通俗点说,商贷的话,一般超过30年就不给房款了,有的银行可能更严是20年。

房屋年限越长,评估价可能越低。

老房子在申请二手房贷款时,

贷款金额一般还会随着房龄增大而相对降低,贷款年限也是如此。

5. 土地使用年限会影响贷款年限,这和房龄不一样。

一般情况下,房贷的贷款到期日不能超过土地使用的到期年限(不同的银行规定也不相同)。

需要注意的是,土地使用年限与房龄不同,土地使用年限是从开发商拿地备案就开始计算的,

所以购买二手房时,一定要注意看,所购买房子的土地使用年限还有剩多少年。

6. 贷款人的还款能力会影响贷款年限,主观还是在个人。

贷款买房,收入证明最重要,它是银行决定是否批贷的主要参考内容之一。

一般情况下,高收入人群,银行可能会建议贷款年限相对短些;如果借款人收入情况相对较差,银行会建议贷款年限相对长一些。

当然,收入太差,不能覆盖月供的话,只能减少贷款额度了。高收入人群想要贷款时间长一些,也无所谓。

7.贷款利率变化也影响贷款期限,人们都是趋利的。

举个例子,2015年央行进行了5次降息,5年以上的商业贷款基准利率从6.15%降至4.9%。

在商贷利率偏低时,房贷的年限越长,大家觉得越合算。

反之,商贷利率比较高时,人们就会减少贷款年限。

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标签: 房贷
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