中国人「投机」柬埔寨_布谷新金融

上上周写了泰国曼谷2017年的房地产市场，

上周写了越南胡志明市，

这周来写写柬埔寨的金边。

这次选择的，是莱坊关于2017年下半年金边市场报告，结合世邦魏理仕关于金边市场2018年的预测报告，一起来说说。

莱坊的原报告，我放在“这里”了，可自取。

1、

宏观上，柬埔寨经济依然持续高速发展。

2016年，柬埔寨人均GDP增长了9.2%，至1270美元，达到金融危机后的最快增速，与此同时，国内的通货膨胀也得到了很好的控制。

（2011年-2016年，蓝色：柬埔寨人均GDP，绿色：年增长率）

中国依旧是柬埔寨最大的投资国。

2017年12月柬埔寨首相洪森访问北京之后，和中国签70亿美元的投资合同，

包括绿地集团和河南交通投资集团的金边至西哈努克港的高速公路项目，金边的卫星城、游客中心、银行等项目。

2018年，是柬埔寨的大选年，7月大选正式开启。

和以往大选前夕经济出现不同程度的衰退不同，2018年的经济预测依旧保持乐观，并未出现衰退的迹象，房地产领域的活动也并未受到影响。

2、

着重说大家最关心的公寓市场：

租金：

（studio：单间 1BR：一室套房 2BR：两室套房 3BR：三室套房）

（深绿：高端公寓租金，浅绿：低端公寓租金，蓝色：每平米平均租金）

总体的租金收益在5-7%，合格。

供需：

不论是莱坊，还是世邦魏理仕的报告，

都预测2018、2019，市场的供应量会大增。

（深绿：单价低于1500美金的可负担住房，浅绿：单价1500-3000的中端住房，黄绿：单价高于3000美金的高端住房）

可负担（低端）市场：虽然柬埔寨的经济持续增长，中产收入持续增长，城市化进程加快，但莱坊认为，当地居民主流的需求，可负担的公寓价格，依然在4万美元以下。

中端市场：主要还是国内的需求占主导。

特别指出，6万美金的中端项目市场，由于国内和外国买家构建了共同的需求，比较健康。

高端市场：由于中国投资人的增加，市场对高端市场依旧保持乐观，有些投资人一下就把一栋楼给包了。

但，市场担心整个高端市场供应过剩。

价格：

世邦魏理仕的数据：

2015年第一季度至2017年第四季度，高端楼盘上涨了3%，中端楼盘跌了4%，可负担楼盘跌了11%。

我向当地一位非常熟悉金边房地产市场的朋友求证了这一点，

高端楼盘由于中国人的炒作，这一年涨得非常快，他给到我的数据，是约15%。

市场展望：

大层面上，世邦魏理仕公寓市场2018年的预测：

A、在某些区域，会供应过剩，但不会是普遍现象

B、某些区域，租金收益率面临下降

C、市场将继续两极分化（高端楼盘，和可负担楼盘）

D、在一些次好的区域，新上市的项目将会被中国项目占据（划重点！）

3、

报告中同样提到了柬埔寨的写字楼市场和零售地产市场，稍微提一下几个要点，对于想在当地发展事业的朋友，可能会有些参考价值。

世邦魏理仕对写字楼市场2018年的预测：

A、自持的单一产权的写字楼（centrally owned properties，指物业统一持有产权的写字楼）未来入驻率会稳步提升。

B、分割产权的写字楼（Strata-title developments，指房子先卖出去，再委托集中经营的写字楼），将陆续交房，由于激烈的竞争，这个领域的发展将会受到限制。

C、国际运营商引进的联合办公模式，将会得到很大发展（这一点莱坊的报告中也提到了）。

D、各类级别的写字楼租金将保持稳定。

世邦魏理仕对零售地产市场2018年的预测：

A、越来越多的泰国和日本零售品牌将进入金边市场。

B、电子商务和科技金融将会对消费市场造成巨变。

C、大型的国际商超运营商将会进驻金边。

D、便利店（社区超市）的发展趋势将继续，由于公寓的开发

4、

说一些个人的观点。

投资柬埔寨房产，分两种情况。

第一种情况：

从实际出发，价格上，这么看，这几年，金边的房价其实都没怎么动，反而，还跌了一些。

其实，真对不起这么火热的市场，

但个人觉得，它还是有潜力的，

2018年的大选应该是个节点，很多观望的人，在大选结束后可能就要出手了，对市场应该有个刺激。

再一个，即便市场新增了很多的供应量，但之前的数据，长居当地的外国人有15万（即便供应量大增，在2020年，也只是3.5万个单位），且各种目的的外国人还在源源不断地来。

所以，在租赁市场上，还有非常大的需求。

买卖市场的供需关系看，如果是想5年左右持有，

现阶段投资，考虑的最大因素，不仅仅是在于涨幅，而在于接盘。

未来可以转让给外国人，也同样适合本地人购买的楼盘，才是最合适的投资品。

特别高端的楼盘，不建议，毕竟当地人能买得起的太少，

那种特别便宜的郊区楼盘，也别考虑了（实用性不高），等10年、20年再发展起来，黄花菜都凉了。

莱坊提到的6万美金，这个比较健康的价格区间，可作为一个“接盘”的参考价。

对于外国人投资，个人觉得，放宽至10万-12万美金左右比较合适，相对而言，算中端楼盘。

未来柬埔寨当地人的收入上去了，刚好接盘。

位置特别好的，条件可再放宽，毕竟稀缺。

说到位置的选择，宁愿挑市中心比较小一点，单价贵一点的楼盘，也不建议选择，位置比较偏的，便宜的。

一是从出租的角度考虑，市区的房子可能比郊区好租，

二是从交通的角度考虑，未来很长一段时间，在我的观察里，金边的交通还将是个很大的困难，交通不便的地方，无论对当地接盘的人，还是租户，都没有吸引力。

以上，都是从理性的角度出发。

第二种情况：

从投机的角度出发。

中国，是金边房地产绕不过去的字眼，不论在世邦魏理仕，还是莱坊的报告中，中国人在这个市场已经有了足够的影响力。

其实在柬埔寨整个的发展，对中国都是极其依附的，

之前的文章也写过，把它当成中国的一个“海外省”也无妨，未来还会有越来越多的中国人参与到这个市场，不论是买房投资，还是创业。

就中国人对中国人这个市场，都大得不得了。

不论是研究报告，还是当地朋友的观点，可以证实，金边的高端楼盘基本都是中国人在买，且涨得很好。

所以，想短期投机的，买高端楼盘，只要能找得到另一个接盘的，就能赚上一笔，算炒楼花吧。

当地朋友的预测，这个涨势还可以保持至少一年半，我比较相信他的判断。

BTW，我个人不鼓励也不反对投机，能看准了投机，赌赢了，也十分佩服。

前些年的中国，不就是这样么？

畸形市场下，冒险的选择，勇敢者的游戏。