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曼谷的房子去年涨了5.9%,及格么?

海马小姐

2018年过了几个月,

一些统计机构2017年的数据也陆续都出来了。

大家对泰国的房子最感兴趣,所以先来说说泰国。

看了看莱坊(Knight Frank)关于曼谷房产的报告,觉得写得挺好的。

我把里面的要点列出来了,外加一些我自己的看法(英文原版我放在“这里”了)。

总体先复习一下曼谷几个区域不同的房价。

中心隆披尼是曼谷房价最贵的地方,也是最精华的区域,集中了精华商业中心和豪华地标,最高合人民币可以达到12万元/平米。

是隆/沙吞区是曼谷的老牌商业区,是曼谷的金融中心,各大银行的总部、写字楼、各国使馆、高档酒店,都在这个区域,均价在4-5万人民币。

素坤逸区是曼谷最大的住宅商业区,集中了各大住宅区、商城、餐饮,均在在3-4万人民币。

以下则是Knight Frank划分曼谷的方式,总体差别不算太大:

由内而外核心区CBD、核心区外延City Fringe、市郊Peripheral。

(蓝色圆圈:CBD区,绿色圆圈:City Fringe区,红色圆圈:Peripheral区)

核心区 City Area(CBD区):CBD(Sathorn Road、Silom Road、Wireless Road)、Sukhumvit、Rama III、the Riverside。

核心区外延 City Fringe:Ratchada-Ladprao Area、Phahonyothin Area、Late-Sukhumvit Area

市郊 Peripheral:Outer Sukhumvit、Thonburi Area、其它区域如Srinakarin、Chaengwattana,、Kaset-Navamin、Petchakasem、Samutprakarn Sukhumvit。

1、

价格:

这个报告,对曼谷公寓市场2017年的发展,及未来的展望总体是乐观的。

先聊聊大家最关心的价格。

下图为2012年至2017年下半年,曼谷公寓均价走势。蓝色线条为CBD,红色线条为City Fringe,绿色线条为Peripheral。

2017年,曼谷市场公寓价格,全年增长了5.9%,年末均价153220泰铢每平米,和前几年相比,涨幅放缓。

核心CBD区房价不涨反跌,周边区域涨幅倒还可观,

总体,你觉得及格么?

核心CBD区在2017年下半年,均价为241585泰铢每平米,比2016年同期上涨5.6%。

然而,和2017年上半年相比,该区域价格跌了5.24%,

相比而言,City Fringe区域和Peripheral区域,由于地价上涨,二者的价格都在上扬。

2017年下半年,City fringe区域达到了13906泰铢/平,比上半年高0.6%。

同期,Peripheral区域涨幅最大,价格达到了83623泰铢/平,该区域2016年下半年价格仅为74591泰铢/平。

虽然,Peripheral区域去年涨了不少,但莱坊预测,未来Peripheral区域,价格将会趋于稳定,原因是这个区域土地供应充足且该地区总体地价不高。

相反,CBD地区预计还将上涨,因为该地区土地供应紧张,以及地价飞涨。

2018年,总价300-500万泰铢的楼盘,将会持续吸引买家的注意。

对于开发商而言,需要谨慎启动在城市郊区新交通线路附近的中低端楼盘,会导致供过于求。

在需求端,第一大需求还是来自泰国国内投资者和侨民。

BTW,莱坊还特别指出了一个强劲的买家——中国人,他们需要一个安全的地方来“藏富”。

过去一年,泰国国内的大的、有经验的、地产开发商,都在大力拓展外国市场,这些外国投资者主要来自日本、中国、中国香港……

2、

未来值得注意的几条地铁线路:

在未来的几年,新的交通路线将会影响曼谷的房地产市场,一些主要的交通枢纽,也会随之改变,一些之前交通不便的地方,也会变得很有竞争力。

莱坊提到的是以下几条:

BTS的绿线延伸段(Mo Chit - Kukot,Bearing - Sarong)

MRT蓝线延伸段(Taopoon - Thapra- Hualamphong)

MRT粉线(Kae Rai - Minburi),MTR橙线(Rama 9 - Ramkamhaeng)

MTR黄线(Ladprao - Huamak)

由于交通上更加便利,这些线路上的租金和售价都会持续上涨。

由于市中心区价格偏高及土地短缺,投资者也开始向城市外延扩展,越来越多的开发商开始盯上了Ramkamhaeng,Ramindra 和 Thonburi这些地区。

3、

供需关系:

总体,2017年,曼谷新公寓供应量同比增长19%,达到62751个单位。

2017年下半年,新增32358套,同比增长5%。

需提醒注意,2017年下半年,Peripheral区域新增公寓18732个单位,占下半年总体新增约58%,供应量大增。

曼谷2009-2017年下半年公寓供应量,红色板块:增量,蓝色板块:存量。

供需关系平衡的市场才是健康的市场。

总体上,曼谷的公寓市场在2017年还是比较健康的。

2017年,全年总体的需求率达到了75.8%,较前一年上涨2%,2017年下半年达到了76.5%,相较上半年上涨1.4%。

CBD区域的需求更加强劲,需求率达到77.4%。

CBD地段的高档楼盘,一些项目能够在开盘日售出80%。

有些位置好、规格高的楼盘,买家仍对他们保持了较高的兴趣。

2017年下半年,City Fringe区域和Peripheral区域的需求率分别是72.5%和79.6%。

下图为2012年至2017年下半年,曼谷市场的供应、需求和入住率走势,

蓝色:供应,红色:需求,绿线:率。

5、

最后,我个人的一些看法。

对于海外买家而言,曼谷的核心区虽然2017年表现一般,但总体需求在,流动性在,房价还有一定的空间。

中低端楼盘尽量不买,Peripheral区域的楼盘尽量不买(短期看,供需还算稳定,但长期看供过于求)。

可以选择一些发展有潜力的地段,人口流入的地段,但这个发展需要在5年左右看到成绩,如果规划在10-20年,不建议。

这两点其实都涉及的是流动性问题。

第一,作为二手房,本来已经折价了,中低端楼盘,贬值就更厉害了,不好出手。

第二,在一个比较偏的地方暂时没有太大发展的地方,目前看是便宜,即便房价涨了,但也不一定有人来接盘。

就像国内的三四五线城市,去年一年也涨了不少,虽然如此,但还是不建议去三四线城市买房,因为价格涨了,不意味着流动性好,有价无市,因为总需求摆在那里,没有持续增长的动力。

而且这些地方总价本来就不高,为什么不多花一点钱买新房,而要选择二手房呢?

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标签: 曼谷
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