重要的是思路！买「二套房」这样贷款更划算。_布谷新金融

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《房价跌落时代的北京买房故事》，

这是最近一个圈里广为流传的写实报道。

鹿先森无意于去帮大家回顾这个稿件，但颇有感触。

北京疯狂的房价总算退烧。

年初通州卖480万的房子，年中381万成交；年初大兴520万的房子，最后卖了420万元；

年初300万在燕郊买的房子，如今只报价180万，当初的首付直接「跌没了」。

有人说，北京持有房产的人，仅楼市这一项资产，去年普遍缩水了50-100万。

房价下跌，是坏事吗？还是好事？

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来来，讲一个小故事。

鹿先森的一个朋友，夫妻俩都算的上高收入阶层。

最近，他们把北京南六环和西四环的两套房子卖了，除去贷款还有700万左右的现金。

然后，去朝阳和顺义边界的别墅区，买了一套大平层。

这次买房，他们只用了80万元的公积金贷款。

原因是，换房买“二套”贷款太不划算。

前段时间，我和朋友在线上头脑风暴，话题就是「北京的房价是不是可以入了」。

我们在链家app上观察了一个北京近郊临地铁次新区域（六环），发现这块万科和龙湖的两个大楼盘，成交量开始回温、房价筑底稍有回升。

当然，相比于去年楼市最疯狂的时候，一套房子总价差不多能降80-100万。

所以，我们一致认为，想买这个区域，差不多可以着手准备了。

于是，参与讨论的一个男朋友，周末就去这里考察了。

他们夫妇本身在北京市区有套小两居，这次在考虑要不要再买一套这里的大三居来住。

还有一个女朋友，在外地有房有贷，在北京有购买二套房资格，

最近，也在考虑是不是要在这买入一个两居。

但，共同的问题是，二套房首付太高了，有点「望而却步」。

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按照北京政策规定：

购买二套房普通住宅首付最低60%，购买非普通住宅首付比例不低于80%。

比如，

上述换别墅区大平层的夫妻， 这种豪宅首付要80%以上，所以，他们只能用公积金贷款。

其实，北京的普通住宅和非普通住宅的区别很难界定，尤其是二手房。

不管是鹿先森那个想换房的男朋友还是想在北京入手房产的女朋友，他们都是“二套房”。

这个区域的三居报价在450-500万元，两居在300-360万。

不管是哪种户型，都超过了北京市政府规定的280.8万元／套的普通住宅总价线。

如果按照非普住宅，那还要收取“豪宅税”，不太划算。

另外，这个区域的房子都没有满5年，要收入20%的差额个税。

按照高价网签，一般房子仅个税都要在40-60万元。

所以，

一般购房者也都会选择把网签价定在280万元以下，以避免高额税费。

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以万科的小区，360万元报价、原值150万元的两居来计算。

（1）如果使用公积金贷款，北京二套房最多贷80万元。

那么，购房者首付是360万总价-80万贷款+9万税费＝289万元。

因为公积金贷款的利率，无论是首套房还是二套房都是3.25%，如果能用，我们还是鼓励大家用公积金贷款。

但是360万元的房子，不加中介费首付也要将近290万元。

对于刚需来说，这个首付着实不低。

对于有投资性质的购房客来说，这个首付，撬起的杠杆太低，不甚划算。

（2）如果想要将20%的差额个税避免掉，网签价约180万元。

二套房首付最低60%，那么商贷的贷款额为72万元。

跟公积金贷款相比，利率高、额度低，完全不划算。

而且首付要差不多300万元，比公积金贷款的还高。

So, 这个方案基本会被每个购房者摒弃。

（3）全款购买再抵押。

我相信，市场上能用低息公积金贷款，首付又高的购房者比例不是很高。

那么，商贷又不划算的情况下，怎样才能买到这套房呢？

一个方案便是：全款购买再抵押。

北京市场上，房屋首次抵押一般利率都在基准上浮10%－40%，不同银行利率不一。

以本套360万元报价的房子来算，我分别计算下工商银行和中信银行的两个贷款方案。

A。 工行抵押消费贷

年息5.39%（基准上浮10%），额度最高200万（夫妻各100万），期限10年。

如果贷款200万元，月还款额为11066元。

那么，凑钱全款买房后，实际首付会比上述公积金贷和商贷低130-150万左右。

这个方案的好处是利率低；不好的是期限短月供高。

但对于买房者来说，首付压力减轻了不少。

B。中信银行抵押贷

利率最低6.86%（基准上浮40%），期限25年，额度最高3000万元。

保守估计房屋的评估价是报价的85%，那么评估价就为360万＊85%＝306万元。

贷款额度又为评估价的70%，那么这套房子的贷款额就为214万元。

25年，月供大约为14935万元。

首付也能减少150万左右。

总结：

就本套房子来说，工行的抵押贷，大约是最好的。

当然，非要再多贷款的话，也可以工行抵押完再去中信银行做二抵。

PS:

如果想全款购买再抵押，最好多问几家银行，看看哪家的方案更划算。

附：

8家银行抵押贷来袭，工行年利率仅5.39%