我不懂，中国人为啥来这地方“团购”房子？_布谷新金融

首先，来填个坑，

周一的时候，大家在留言区讨论，我去的是槟城哪个夜市，当时我忘记了，

向同行的朋友确认了一下，我们去的那个夜市叫“老青屋”，十分推荐。

在槟城的时候，赶上了元旦假期，

本来想着好好的研究研究当地的房地产，但槟城好吃的、好玩的实在很多，

所以，我也就偷了偷懒，功课做得不足。

今天来写一写当地的房子，观点可能比较片面，一些细节性的东西了解的也比较少，

欢迎大家来指出我的不足，并和我交流。

1、

槟城包含槟岛和对岸大陆的一部分威省，二者之间以两座大桥连接。

槟岛主要是旅游区，有山有海，有机场，我们看到的大部分参观景区都在槟岛，

威省有一些工业区，高科技电子产业。

威省我没去，不发表意见。

外国人在槟城置业，集中在槟岛，主要讲讲槟岛。

看地图，槟岛西侧都是浅绿色的，是的，这里几乎都是森林，基本没有开发，城市建设主要集中在东面。

公寓主要集中在这么几块：

- 乔治镇以北的海岸线，直至半山腰的Batu Feringghi（红色箭头）。

- 南部靠近机场区域（下方红圈）。

城里的乔治镇（灰色圆圈），是最核心的位置，但由于被联合国教科文组织列为世界文化遗产，所以，这个片区不允许做开发，破坏原始风貌。

北部海岸线一带，沿海的海景房，还有两个大商场，价格普遍高。

正北方的Batu Feringghi，位于半山腰，临海，视野非常好，这里的房子也相对是比较高档的小区。

我把这里的房子比作槟城的半山公寓，

买这里房子的，主要是马来西亚的有钱人，周末或者闲时来度假，或者外国过来养老、疗养的老人。

南部机场附近的区域，近年来开发了很多新楼盘，主要买家是当地人，因为城区的房子越来越少，北部的房子贵，所以很多人选择了南部机场附近不太远的位置，开车到市区差不多20多分钟。

2、

槟城当地的房地产网站penangpropertytalk，统计了2014年第一季度至2016年第三季度槟岛公寓的价格和交易量。

（红线为西南部公寓均价，蓝线为东北部均价，单位为百万马币，红色柱子为西南部成交量，蓝色柱子为东北部成交量）

这几年，槟岛的公寓价格相对平稳，时而微涨，时而微跌，总体交易量不大，北部交易量一直在下跌，总体不是一个交易火热的地方。

我翻了翻几个地方的楼盘信息：

Setia V Residences，在海边，豪华楼盘，离核心的Gurney 广场不远，每平方英尺1100-1600马币，约合19257-28010人民币/平米。

City Residence，海岸线一带，偏北，普通楼盘，每平方英尺800马币左右，约合14000人民币/平米。

10 Island Resort，在“半山公寓”的位置，每平方英尺约650马币，约合11379人民币/平米。

Reflections Condominium，在南部，离机场三公里，每平方英尺约550马币，约 合9630人民币/平米。

虽然，当地人的平均工资不高（4000马币/月在当地已经算高工资），但买房对于他们来说，压力并不大，总体，政府对房地产市场管控比较严，而且对于收入比较低的人群，有足够的廉价住房，贷款政策也十分友好，几乎可以做到1成首付。

而外国人，政策就比较严格了（一定程度上也杜绝了炒房），最大的限制是购买门槛。

对于没有第二家园身份（需35-50万马币）的外国人，买公寓，最低价格必须超过100万马币，有第二家园身份者，50万马币。

所以，外国购房者要买房只能买大户型。不过，就我看到的楼盘，整个槟岛地区，小户型都不多。

3、

就外国人市场而言，

之前也提到过，槟城是个很适合养老的地方，东南亚其它国家很多人来这边买房养老定居疗养，半山公寓比较多。

但投资的也有，香港人、新加坡人比较多，海岸线上的很多房子，买家都来自这两地。

感慨一句，香港人、新加坡人真是非常非常爱买房子，对房子的热爱，融入在华人的血统里。

东南亚几乎都被他们买遍了，我每走一个东南亚城市，问到当地的房子，最先买的外国人，总是他们。

香港、新加坡的房子实在太贵，其它任何地方，对于他们来说，应该都是白菜价，可以理解。

来买房的中国人其实也不少，我在当地问了一个楼盘，售楼小姐姐说，有一栋都被中国人买去了，我惊呆了。

她告诉我，MBI当时带了一群中国人来到槟城，一次性把这些公寓都给包了。

当地人说，当时这群中国人来，几乎住满了槟城所有的酒店，本来交通状况就不好的槟城，交通都要瘫痪了，成为了一大奇景。

关于这个MBI，也是一个很有故事的同学。

它在当地几乎无人不知无人不晓，老板是当地一个华人，名叫张誉发，不仅在当地打造了一个“商（pang）业（shi）帝（pian）国（ju）”，在中国民间也发展了许多许多会员。

当地人对它的评价有好有坏，而在当地的中国人直言，这就是个骗子。

大家应该知道前段时间挂掉的钱宝网，学的就是MBI这一套，只不过，钱宝over了，MBI在马来西亚差不多却洗白了。

4、

槟岛的房子租金回报率不高，

多一点4%，少一点2%，而且不是净收益。

Setia V Residences，两房，每个月租金4800马币，收益率2.2%。

City residence，三房，每个月租金3000马币左右，收益率3.3%。

10 island resort，三房，每个月租金2500-2800马币，收益率4.1%-4.6%。

Reflections Condominium，三房，每个月租金1200-1600马币，收益率2.1%-2.8%。

MBI卖给中国人的那些房子，承诺每年给投资人6%的回报，怎么做到的，我也不懂了。

我晚上特意关注了一下，沿海的这片公寓，入住率很低，一栋大楼，不超过20户开着灯。

（晚上的Setia V Residence，几乎没有几户开了灯，手抖，忽略渣画质）

大部分楼盘，买了之后，也不会有人来帮你维护，出租什么的都得靠自己。

据说，岛上有些公司可以帮投资者做airbnb，但没太细问。

对于旅游城市，我建议投资酒店，或者酒店式公寓。

长租的话，需求不足，空置率太高。

另，马来西亚的购买税费、出售成本、持有成本，和其他东南亚国家比起来都比较高。

5、

其实，感觉槟岛跟中国的三四线城市很像，

比如我老家，南方的四线城市，房子多，房屋空置多，市场并不太火热，但肯定有一些好的位置，本地人都盯着，不定什么时候就出手了。

槟城也是这样，毕竟华人天生有买房子的观念的。

不过，作为外国人，肯定没办法掌握这么详细的一手信息，投资的话，并不是很建议。

总体，槟城的GDP每年以4-5%的速度稳步增长，政府对房价的管控比较严，房子空置率略高，出租回报率略低，几乎没有暴涨的可能。

不过，如果自住，我觉得还是很好的，养老、疗养，甚至带小朋友来上国际学校（槟城的教育水平还可以），都不错。

或者，把这里当成度假的后花园，有事没事来小住个把月，推开窗，有山有海，洗洗心。

毕竟，千金难买心头爱。

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