2018海外地产「掘金秘籍」_布谷新金融

2017年，跟很多读者朋友聊天，

大多数都没有海外投资的经验，但对海外置业又很感兴趣，

可对于国家的选择，也拿不定主意。

今天来填坑。

聊聊不同国家，在2018年，投资的区别。

1、

我的概念里，海外置业分两类：

投资发达国家，主要目的是财富保值。

发达国家经济稳定、法治健全完善，一旦遭遇大的危机，发达国家的资产抗风险的能力会更强。

投资发展中国家，主要目的是财富增值。

大体上指的是东南亚地区，人们把这里比作几十年前的中国，是有道理的，经济高速发展，人口红利，年轻人多，这些人不仅提供了劳动力，而且还是庞大的消费人群，机会多多，房价升值空间巨大。

当然，风险和机会是并存的，这些国家虽然高速发展，但原本的经济体系不够稳定，抗风险能力差，一旦遭遇大危机，首当其冲。

另外，对于外国买家来说，还有政治风险、政策风险……

赌的成分大一些。

2、

投资房产，不外乎两个目的，房产增值和房屋的租金收益。

所以，如果既能兼顾房产增值，租金收益足够高，又可以贷款，当然是最理想的状态了。

以下，从这些维度，针对具体的国家分析来分析（主要是首都或者核心城市）。

泰国：

我的读者群体里，关注泰国房产的非常多，

很多都是去过之后很喜欢这个国家，就想买个房子，

一来投资，二来以后要想去泰国旅游、长居，也有个落脚的地方。

2017年，曼谷的涨幅不如前几年，有些区位还略有下降。

整体来看，曼谷的房价经历了前几年快速上涨之后，已经达到了一个比较高的位置，3万作为临界点，3万以下的房子，难买到很好区位了。

但一些有潜力的地方还是可以考虑的，未来的升值空间还比较大。

再一个，2017年末中泰铁路正式开工，对泰国房价，甚至泰国经济来说，都是个利好。

前几年在泰国买房，是可以向当地的中资银行贷款的，但外汇管制加强之后，就停止了。

目前买期房可以分期付款。

总体，现阶段，曼谷的房地产市场，还算是非常活跃的，租金收益也比较可观，在整个东南亚区域，算相对稳定的市场，但未来几年，房价的增速可能稍缓。

泰国的其它几个旅游城市，普吉岛和芭提雅目前还在低位，可以关注一下旅游地产。

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越南：

越南是东南亚人口红利最大的国家，人口基数大，人口结构完美，过去几十年，经济开挂。

公寓的价格也是一路上涨，目前差不多2500美金左右/平米，和它的经济水平比起来，这个价格已经非常高了，泡沫肯定是有的。

可，它仍旧有继续上涨的条件。

越南的经济还在一路狂奔，而且年轻人多，在未来会持续形成刚需。

外国人越南买房不能贷款，期房可以分期。

租金回报率差不多在7%左右。

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在越南，我也还是买不起房

柬埔寨：

柬埔寨的状态和越南相似，年轻人多，经济高速增长，

不过，柬埔寨有一个越南没有的优势——流通美元。

买房子也是美元交易，因而汇率风险小很多，毕竟美元是硬通货。

和胡志明市一样，柬埔寨首都金边的公寓房价，和它的经济水平比起来，也很高，差不多2000美金/平米。

金边的公寓市场主要由外国人支撑，一方面当天数量庞大的常驻外籍人口（14万人），另一方面是外籍投资者。

租金回报率上，一般在7%，高的可以达到10%。

2018年，柬埔寨大选，对房价来说可能是一个节点，之前因为担心政局不稳定的观望人群可能会陆续进场进场，或迎来新一轮上涨。

和越南的政策不同，外国人可以在柬埔寨贷款，但贷款利率高达9%-10%，所以一般不建议贷款。

不过有的朋友也不这么看，他们认为买柬埔寨的房子，主要是赌升值，要最大程度放大杠杆。

对于越南和柬埔寨来说，有点类似前些年的中国，人民对高房价叫苦不迭，政府嘴上说要调控要调控，但实际上，并没有什么作为。

总体，这两个国家房价已经处于比较高的位置，但不论从经济发展，还是人口结构来看，都还有大涨的潜力，属于高风险，高收益的投资。

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马来西亚：

刚刚从马来西亚回来。

马来西亚的人均GDP比泰国高，但吉隆坡的房价却比曼谷低不少。

中心地段的房价不过3-4万人民币/平米，稍远一些的地方，不到2万人民币/平米的房子也不少，这个角度看上涨的空间还很大，

但另一方面，在控制房价方面，马来西亚政府还是比较尽力的，一定程度上也限制了上涨的空间。

政府对外国人买房的要求是，必须购置100万马币（约162万人民币）以上的房产，所以总价也不算低，且不能贷款。

出租回报率上，纯收益在5%左右，不算太高，而且空置风险略高，持有成本相对于其它几个东南亚国家来说相对高。

虽然马来西亚的房产市场在国内很火热，但总体，我不是很看好马来西亚的房地产市场。

不过，从个案来说，我也看到一些不错的酒店项目。

下周详谈。

英美加澳：

这几个发达国家，是中国人偏爱的传统海外置业地区，房价稳定持续上涨，租金收益也不错，即便金融危机的冲击下，下跌也有限，而且回血迅速。

贷款政策相对有可操作的余地。

投资单价高、总价高、持有成本高，租金收益高，安全性高，

胜在稳定，经济、政治稳定，是保值的最佳选择。

另，如果家中有子女计划或者已经在这些地方留学，在这些地方买房算是个不错的选择，以房养学。

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欧洲：

在英国脱欧之后，欧洲的房地产市场格局也发生了一些变化。

2017年，几十年不见涨德国，居然房价也涨了不少。

法国的巴黎，房价在2017年达到新高，平均涨幅达到8%。

整体看，德国、法国单价高、总价高，回报率一般，对外国人贷款政策、短期出售政策不是很友好。

2018年，如果选择在这两地买房，主要是关注的是它们的房价走势，还会不会还有大幅上涨的空间。

另，西班牙、葡萄牙、希腊这些逐渐走出经济危机阴影的国家也可以关注，应该还有一定上涨的空间，单价、总价都不高，相对来说是个机会。

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日本：

最后说日本。

日本是个很特殊的地方。

我曾问过国内一家非常知名的中介，他们告诉我，

在海外国家里，日本部的业绩在十个国家一直是第一，占比38%-42%。

日本房价在发达国家的一线城市里几乎是最低的，但它的租金回报率却名列前茅，净收益在5%左右。

众所周知，90年代初日本房产泡沫破裂，房价暴跌，之后的几十年，房价一直处于低位，很稳定。

所以，指望日本房子大涨，应该很难。

在经历过房产泡沫破裂的悲剧之后，政府一定不会再允许国内再重现一次这样的情景。

其次，见证过房地产疯狂的日本人，对房产已经没有过多的执念，租房、买房对于他们来说，只是人生不同的选择而已。

日本人爱租房，很多房子都是带租约出售的，所以租金收益非常有保障。

对于外国人来说，也可以享受不错的贷款政策，175万人民币以上的房产，可以享受利率2.5%左右的低息贷款。

总体，日本单价低，总价低，房价稳中有升，贷款政策相对宽松，算是文章前面提到的比较理想的状态。

适合长期持有，获得稳定的回报。

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