有些国家，养房贵如养娃_布谷新金融

在中国，买房子，

持有成本是很低的。

有些人买了房子，买了就买了，毕竟租售比低，所以也懒得租出去，

差不多就是每年交点物业费就好了。

虽然，房产税要不要征收，这个问题讨论了一年又一年，

永远的结论都是，肯定会收，但不是现在。

国外的房子，

有些国家和中国一样，几乎没什么持有成本。

但有些就不同，买了房子之后，每年要交各种名目的费用。

因此，来聊一聊，在6个国家置业的持有成本。

（划重点！只涉及持有成本，也不涉及是否适合投资）

1、

日本：

日本的主要物业类型为公寓，一户建（类似于国内别墅），事务所（办公室），店铺等。

固都税（固定资产税+都市计划税）：基本上等同于我们说的房产税，每年都要交。

按照评估价征收，（土地评估价格×1.4％、房产评估价格×1.4％）+（土地评估价格×0.3％、房产评估价格×0.3％），

算下来，差不多是实际成交价格的0.3%左右。

物业管理费、修缮积立金：

该费用缴纳给物业公司进行对房子的日常维护。

公寓需要缴纳这项费用。

但一户建的管理由屋主自己负责，因此，不需要交这两项费用。

算下来，每年房屋的持有成本，大概在房屋总价的1.5%左右（含房屋托管费，约为月租的5%），

因此，除去成本，每年的纯收益大概在4%-6%。

所以，如果求省心的话，建议购买带租约的房子，租客稳定，购买即产生收益，没有空档期。

上面提到的公寓、一户建、事务所、店铺都是可以带租约出售的。

（戳：打点折很了不起呀？！日本卖房子还送个“人”呢！）

第二，建议找能够提供房屋托管服务的中介公司，一旦租客搬走或者不续约，也能够人能够帮你找下一任租客。

以上次推荐过的东京新宿区一套23平米，总价83万人民币的房子为例，

一年的持有费用大概为7695元（假设房屋未出租，不含房屋托管费）。

BTW，我今天问了一下，不到两周的时间，这套房子已经卖掉了。

日本这类小户型的房子，流转真的太快了。

一个挺让我吃惊的数据，国内最知名的中介，在海外房产这块，日本地区的成交一直是排首位。

2、

泰国：

外国人只能购买公寓。

公寓的持有成本只有一个：物业费，

不过泰国公寓的物业费相对国内贵一些，差不多是8-12块/平的样子，

但这个价格其实是合理的，因为所交的物业费里，不仅仅只是物业维护的费用，还包含停车费、健身卡费、游泳卡费……

BTW，中泰铁路年底真的要开始建了，

几经波折，延期了再延期，

终于中泰双方都达成一致了。

以后从昆明到曼谷，朝发夕至。

算是一个利好吧。

以40平，3.5万人民币/平，物业费10元/平的曼谷的房子计算，

总价140万人民币，差不多一年的持有费用是4800元。

3、

柬埔寨：

外国人只能购买公寓。

物业费：

柬埔寨（戳：赌赢，柬埔寨房产）的物业费一般在0.5-1.5美金/平，

一般物业费1美元以下，健身房、停车费另缴费，

1美元以上，健身房、停车费免费。

但所有物业项目，都可以免费使用游泳池。

不过，柬埔寨的持有费用比泰国多一项。

不动产持有费：

柬埔寨有不动产持有费用，差不多每年是评估价的0.1%，评估价大约为实际交易价格的1/2-2/3。

以40平，2000美金/平，1美金/平物业费，2/3评估价，金边的房子计算，

总价8万美元（合人民币53.36万），差不多一年的持有费用是533美元，合人民币3571元。

划重点，元旦打算组个去金边的看房团，兴趣的一起聊聊。

4、

澳洲：

澳洲的物业类型主要有公寓、联排别墅、独栋别墅（关于在澳洲买公寓还是买别胡有着非常激烈的讨论，今天不做阐述）。

物业费：

公寓以及整体开发的联排别墅由物业公司统一管理，因此物业费是必须项，根据户型、公寓的公共设施决定。

独栋别墅的维护管理则由屋主自己负责，因而不用缴纳物业费。

两房公寓一般在750-1300澳元/季度，即3000-5200澳元/年。

毫无疑问，越高档的物业，物业费越贵。

个人土地税及附加土地税：

每个州的规定不同，

除了个人土地税，还需缴纳针对海外人士的土地附加税。

按照当他土地评估的价值收税，公寓的土地被整栋楼的户主瓜分，所以单户拥有的土地少，这部分税也少。

独栋别墅，拥有独立的土地，这部分税相应就多了。

但是呢，悄悄说一句，因为海外人士没有身份，也没有当地税号，所有大家就很有默契地避掉了这一部分税，但未来，说不准。

如果是公寓，物业费里基本涵盖了保险的费用。

市政费（council rate）：

这笔费用交给政府，用于维护和改进物业周边的公共环境。

约为每年1000-1500澳元。

水费（water rate）：

和市政费一起收取，不是我们日常用水交的水费，是用于维护公共设施和排水道服务。

约为每季度200-300澳元。

保险：

保险费用一般在500-1500澳元，越贵的房子，保险费用越高。

一般算下来，一个在墨尔本的两房公寓，一年的各种持有成本在6000澳元左右。

5、

英国：

物业类型分为两种，一为永久产权物业（freehold），一为租赁产权的物业（leasehold）。

永久产权一般都为别墅，公寓类型的一般是租赁产权。

前者相当于土地属于业主，后者相当于国家把土地租给业主，因此后者每年需要比前者多缴纳一项费用为——地租。

地租：

伦敦地区，两房的地租平均500镑左右。

物业费：

由物业公司管理的公寓，必须缴纳物业费。

非公寓则不需缴纳物业费。

伦敦公寓物业费，约在每平方英尺4镑/年。

这个值不固定。

配套设施越完善，越奢华的小区，物业费越高。

越老的房子，因为维护成本越高，所以，物业费越高。

市政物业税（council tax）：

同澳洲的council rate一样，这项费用来支付区域内公共服务设施维护，如区域内消防、图书馆、街道清洁等。

缴纳金额由区域位置、房屋面积、房屋状况决定。

大概每年600-1800英镑不等。

如果房屋空置，这笔钱可以申请减免，最多可以100%减免6个月的市政物业税。

保险：

一般贷款的房子，要求购买房屋保险。

以700平方英尺（63.6平），100万镑2居室的伦敦公寓为例，

物业费约2800英镑，地租500英镑，市政物业税1138英镑，减一半，569英镑，保险约800英镑/年。

这套房子每年的持有费用为4669英镑。

6、

美国：

美国的房屋类型为独立房（house）和公寓（condo）。

房产税：

每个州不同，一般是房屋评估价的1%多一点/年。

房屋保险：

贷款买家，一般要求购买房屋保险。

在纽约，保险费用为平均78美元/月。

物业费：

一样的逻辑，公寓要交物业费，独立房不用。

公寓的物业费大约在3000-5000美元/年，房子越好 and 越老，物业费越贵。

2016年，Zillow 集团住房消费趋势报告，在纽约，房主平均每年需要支付 6500 美元的不可避免成本。

一般算下来，房屋每年的维护成本会在房屋总价的1%-2%左右。

At last，

以上这些，并非代表了这些国家的完整持有成本数据，

只选取了一些典型的城市（其实这些城市基本都是这几个国家经济发达、人口净流入的地区，大部分提供租赁 or 包租服务，总体不愁租），

把基本的费用种类都列出来了。

写这个的目的在于，如果买的房子，最差最差的情况，租不出去，算算每年还得掏多少钱。

因此，如果考虑到这些国家买房，可以根据自己的需求（面积、城市、物业类型……），

比照着这些持有费用的种类，来计算一下。