万达的大窟窿，50亿美元，能堵住吗？_布谷新金融

聊聊万达的八卦。

上周末，《南华早报》曝出万达正在市场上寻找一位可以一下接手五大海外地产项目的买家，准备打包出售英国、美国、澳洲五个项目，标价50亿美金（约330多亿人民币）。

（《南华早报》报道截图）

两位知情人士表示，万达的代表一直在寻找潜在的投资者，他们希望一次性出售所有五个项目。

“这将是一个很大的投资。但他们基本上不打算以低于成本的价格出售这个资产，大约是50亿美元。“

此外，腾讯财经《一线》报道，接近万达的人士表示，

“由于交易数额巨大，项目资产的情况复杂，目前中国政府对海外资产收购的政策偏紧，因此交易尚处于接洽中，要想顺利成交还需要时间。”

昨天中午，万达在港交所发布公告回复了这一消息：

“媒体报导并不属实，原因是本公司并无与任何第三方就以50亿美元出售本集团物业项目进行磋商。第三方不时就本公司物业项目与本公司接洽，而本公司不时响应其对物业项目的兴趣”。

这份澄清仿佛怎么解释都可以。

不是50亿元，难道是51亿元？

响应了第三方，但没有磋商？

没找人卖，但人家要买，所以响应一下？

所以，

到底是要卖还是不卖？

1、银行停贷，要求提前还款。

从现实情况看，

万达是有很可能出售这几个项目的。

微信公众号英伦投资客及腾讯财经分析，

万达伦敦One项目去年7月获得了平安银行提供的5亿英镑贷款，但受停贷指令影响，该项目开发贷款很可能已经流产，开发资金能否到位也将直接影响到项目整体开发的进展。

当然，万达可以选择不从国内银行融资，而使用境外银行。

但因为和融创的交易，国际三大评级机构中的标普和穆迪连续宣布，将万达商业地产评级下调至“垃圾级”。

信用评级的下降直接意味着融资成本的上升，这样一来，万达在海外融资也已经变得异常艰难。

更加雪上加霜的是，由于万达商业的信用评级被下调至垃圾级，直接触发了一项提前偿还部分境外贷款的条款，目前万达商业正与各家银行商谈重新安排部分债务的事宜。

2017年10月19日，彭博社报道万达触发强制性提前还款条款的贷款额总计逾10亿美元，其中包括2019年6月到期的4亿美元贷款、2019年12月到期的4.875亿美元贷款及2018年5月到期的5亿美元贷款。

除了借贷资金需要偿还之外，万达海外项目的后续开发也急需大量资金。

此前，万达的如意算盘是，海外项目收购和开发的资金需求，万达将通过包括负债、银行贷款及股权等不同的融资渠道解决。

现在万达的再融资基本没戏了，要想通过海内外融资来解决海外项目的后续资金需求基本不太可能。

同时，由于国内对境外投资的管制，万达国内资金输送到国外之路也基本被堵死。

因此，出售海外地产项目，缓解紧张的资金链，也是情有可原。

2、明年还有个大窟窿要填。

万达更大的麻烦在明年8月。

王健林旗下的万达商业从港交所退市已经过去14个月了，

彼时万达签订了一份对赌协议。

万达集团约定万达商业要在2018年8月31日前登陆A股市场，若未能实现这一目标则：

a、万达集团以每年12%的单利向A类(境外)投资人回购全部股权，以每年10%的单利向B类(境内)投资人回购全部股权；

b、A(境外)、B(境内)类投资人按投资金额分摊境外退市费用，B类(境内)投资人还需另外承担过桥贷款的相关费用；

c、B类(境内)投资人就过桥贷款融资成本、资金出境期间汇率成本等承担补充出资义务。

距离万达商业私有化协议中回归A股的最后日期仅剩下10个月。

最新信息显示，目前万达商业在A股的IPO排名为47，比之前退后3位。

要在明年8月底之前在A股上市基本已不太可能。

因此，万达必须储备足够的资金用于“还投资人的债”，

那么现在再思考一个问题，明年的这个大窟窿，卖了这5个项目，50亿美元够填吗？

3、

来聊聊这五个项目：

万达伦敦ONE项目（One Nine Elms），分别由55层和42层的两栋塔楼组成，最高建筑达203米，是伦敦市中心最高的住宅楼盘，裙楼配套有超五星级的万达酒店。

万达 芝加哥ONE项目（Vista Tower）是高档公寓配套超五星级酒店的综合体项目，楼层99层，高度361米。项目建成后将成为芝加哥第三高楼，全美第七高楼，成为芝加哥的地标建筑。

万达 比佛利山一号项目（One Berverly Hills）将建设成为酒店、公寓、商业综合性地标，建筑西侧紧邻著名的洛杉矶乡村俱乐部，距全美著名的商业街罗迪欧大道步行仅10分钟。

 澳大利亚悉尼一号项目（Circular Quay）位于世界著名的悉尼核心区环形码头，悉尼湾海景、悉尼歌剧院和海港大桥一览无余。计划建成酒店、高端公寓、商业的综合性项目。

澳大利亚黄金海岸珠宝三塔项目（Jewel Resort），规划建筑面积约15万平方米，为高端公寓配套超五星级酒店的综合体。

（南华早报统计这个五个项目的估值）

相比起前几个月万达国内项目的抛售金额，

这几个海外项目，以50亿美元的出售金额看，并未贬值。

这五个项目中，前四个位于发达国家的一线城市，经济基础好，人口持续涌入。

第五个项目位于澳洲的黄金海岸，是著名的旅游胜地。

基本都是酒店+商业+高级公寓的配置。

都是极其精明的选址，价格坚挺，回报稳定，

建成之后，都可以成为当地的地标性建筑。

顺便说一句，

万达海外投资的这回事，

其实也咱们提了一个醒。

传统的英美澳日，是old money，

保值抗跌，像伦敦、纽约这样的一线城市一线地段，买到就是赚到，也不愁没人接盘，价格自然不低。

东南亚目前的房地产市场很火爆，是new money，大起也可能大落，赌的成分会大一些。

所以，拿东南亚房产的高收益率和传统发达国家做对比，是不太公平的。

就像同是在亚洲，很多人觉得日本的房产收益率比东南亚低，

但实际上，它已经是发达国家里投资回报率最高的地区了。

4、

若此次万达真的以50亿美元的价格出售给单一买家，会有人接盘吗？

《南华早报》称，物业顾问表示，万达将难以找到一个能够一次过支付所有五个项目的买家。

莱坊房地产估价和咨询负责人表示，由于要价太高，出面的公司并不多。

“项目正在建设中，新东家需要派出自己的运营团队来完成项目开发。”

虽然之前，国务院办公厅转发了《关于进一步引导和规范境外投资方向指导意见的通知》，限制企业的海外投资方向。

但就在文件公布后不久，今年8月，富力联合中渝置地就以4.7亿英镑接盘了万达在英国伦敦购入的九榆树广场（Nine Elms Square）的地块，帮万达“解围”。

（戳：管得了万达，管不了富力？）

且从这几个月看来，

在人民币汇率稳定、外汇储备稳定的大环境下，房企（除万达）的海外投资似乎又蠢蠢欲动了。

我前段时间去了趟柬埔寨，

富力和碧桂园都在不久之前刚刚拿了地。

据说碧桂园的欧美项目也将推出，前不久还在印度拿了地，

史上最大规模的地产营销项目“森林城市”沉默一段之后，看来要重启海外动作。

不过，相比此前的4.7亿英镑，万达此次要价50亿美元，可是翻了差不多10倍。

谁有这个能力，政策上态度几何，

事情会如何发展，

觉得之后还有一出大戏。