赌一把柬埔寨的房子，敢不敢？_布谷新金融

上周末，参加了一个柬埔寨房产的沙龙，

沙龙的主持人，是我认为最了解当地房地产市场的一个朋友，

虽然没有实地考察，

但还是想结合我之前去过的东南亚的越南和泰国，

来聊一聊柬埔寨的房产。

（最近被人diss，怎么会想研究东南亚投资，你管我！）

1、

大环境上，

和越南一样，柬埔寨也曾是法国的殖民地，

柬埔寨面积18万平方公里，人口接近1600万。

这个国家，一直以来跟中国关系不错，

毕竟西哈努克亲王在中国住了42年……

而经济上，柬埔寨很大程度上也依附于中国。

中国一直都是柬埔寨最大的投资国。

从1996年开始，20多年，中国在柬埔寨的累计投资额超过100亿美元。

柬埔寨地处“一带一路”的关键地带，2020年泛亚铁路将通向柬埔寨，应该会受益不少。

相比起其它东南亚国家，柬埔寨的政局算是稳定，

30多年，实际掌权者一直是首相洪森。

目前，柬埔寨房地产投资市场，主要在三个城市：

首都金边，西南海岸线上的西哈努克港，吴哥窟所在地暹粒。

做一个不太恰当，但是比较直观的类比，

金边之于柬埔寨的地位，相当于曼谷之于泰国。

西哈努克港，相当于普吉岛（不过，西哈努克港除了海港旅游资源，还在发展工业）。

吴哥窟，相当于清迈。

2、

今天，主要来聊一聊金边。

金边是柬埔寨的首都，也是柬埔寨最大的城市。

面积375平方公里，人口220万。

0.2%的土地上，集中了这个国家差不多15%的人口。

而且随着经济的发展，今后还会有更多的人涌入。

我在跑了东南亚几个国家以后，发现这些地方房产交易的一些共性。

和越南、泰国一样，柬埔寨也不允许外国人买当地人居住的house，只能买公寓（condo）。

外国人持有的公寓也都是永久产权。

而以当地人的收入目前的水平看，大部分人是买不起新建的公寓的（泰国除外），大部分都居住在自家的house里。

外国人、高级白领工资高，对生活品质要求高，不愿意老旧的house里，

所以，公寓是他们主流的选择。

在金边，在胡志明市，在曼谷，都有大量外国人（中国人、日本人、韩国人以及欧美人）长期在当地工作，这些人形成了当地强大的租房需求。

因此，公寓的租赁和交易，在目前这个阶段，面对的市场并非是当地的一般阶层，

而是一些高收入的白/金领，和在当地工作的外国人（中国人、日本人、韩国人以及欧美人）。

某种程度上，我们所看到的以公寓为主的东南亚房产市场，并非完全体现了当地真实的交易水平。

以金边为例，预计至2017年底，金边长住外籍人口将达到15万人，而彼时，当地公寓总套数只有不到2万套。

所以，在租赁市场上，金边的公寓是供不应求的。

2、

这个是金边的地图，

西南和西北属于发展比较落后的区域，基础设施薄弱，外国人买房不需要考虑这个地方。

东边圆圈里算是核心区，商圈和使馆区都在这块，因此也是房价最高的区域。

（2016年1季度，金边市核心区域的房价。）

基本在2000美元上下，最高的达到了6000美元。

在租房市场上，金边公寓的大部分租客都是外国人。

在购房市场上，也是一样，

70%的买家都是外国人（中国人越来越多）。

（当地租房网站上的租金价格）

从投资回报率上看，好的地段，好的物业，

保守估计可以达到7%/年，高的话可以超过10%。

投资金边楼市最合适的方式是，

在不错的位置，买一个不大的、物业条件好的一居室，

前几年获取足够高的出租回报，5年左右卖出。

BTW，要提一句。

柬埔寨的通用货币是美元和柬埔寨币（柬埔寨币汇率挂钩美元），

相比其它东南亚国家，货币价值稳定。

最近有读者问我，

美元贬值，手头持有的美元要怎么办？

一个称不上办法的办法，

在柬埔寨开个账户把美元存进去，存活期利率差不多都有5-6%，比一般美元理财还高……

柬埔寨没有外汇管制，钱出来进去都很方便。

持有当地资产，相当于持有美元资产。

3、

一些交易上的规则。

外国人可以找当地银行贷款，能贷到4-5成，

但是不建议贷款。

一个国家的存款利息都有5-6%，

可想而知，

贷款利息会更高，一般在9-10%。

大部分开发商都提供分期付款，我朋友主持的这个楼盘，加上定金，差不多是3个月支付一期，共分8期，

交易税费用为4%✖️ 评估价，由买家支付。

柬埔寨当地对交易时间不做限制，也就是即使你想今天买明天卖，也没有人管。

有持有成本，每年约为0.1%评估价的持有税。

和国内一样，房子的评估价比实际交易价格要低，约为实际价格1/2 - 2/3 左右。

物业费为0.5-1美元/平米。

4、

扯一些其它的。

这张图是东盟十国首都房价的基本状况（纠正图片中，菲律宾首都是马尼拉，不是马拉尼）。

（点击查看大图）

十国中，柬埔寨，

人均GDP低，房价也低。

当然，如果和国内比，这个价格明显太高了，

但整体和东南亚这些国家比，只能说是一般水平。

人均GDP是柬埔寨两倍的越南，胡志明市的房价已经不止金边的两倍了。

这些年金边的房价总体是上涨的，前些年，每年的涨幅能达到10%，

但2016年出现了的下跌，今年又重新上涨了一些。

从小环境上看，还是比较看好金边市场，

因为作为柬埔寨的政治经济中心，

在城市化过程的中，会有越来越多的人口涌入，

所以，今后几年，

除了外国人，本国刚需的购买力应该也会爆发。

泡沫会有，

就看选择的房子具体位置和物业水准了，好的房子，除非大跌，基本也都能保值。

而就公寓租赁市场看，投资回报率还是非常不错的。

不过，从柬埔寨整体经济看，

柬埔寨目前是一个贫穷落后的国家，

虽然近些年GDP增速很快，但总体看，

这个国家政治腐败，支柱产业为低端制造业，竞争力不足，

虽然年轻人多，但整体基数少，

而且相比起勤劳的越南人，柬埔寨人比较懒，

虽然政治稳定，

但并非不存在政治风险，

所以，今后发展的不确定性大。

当然，

从另一方面看，也正因为如此，外国人进入当地市场才更有机会（在当地淘金的中国人确实多）。

因此，我的结论，柬埔寨的房产，属于风险偏高、收益偏高的投资。

勇敢者游戏。

如果觉得能够承受得住这个风险，不妨试一试。

5、

Finally，

顺便给我的朋友打个广告，

毕竟给我科普了这么多知识，

上文中的金边地图中，亮黄色的标记，是他目前主持的项目，

由国内的太子集团开发，2019年3月交房，

（效果图）

交房后包租，均价约在1890美金/平米。

如果对这个项目感兴趣，可以一起探讨一下。