敲黑板！有这些特征的贷款要注意了，小心银行“抽贷”_布谷新金融

上周，金融监管又打击楼市了。

鹿先森和大家聊了银行“被迫”严查个人经营性贷款，个人消费贷以及信用卡透支等资金流入楼市的事。

此风一刮，不少借款人都成了“惊弓之鸟”，连房产中介的神经也被紧紧牵连着。

最近，相关调查内容还在源源不断地公布细节，不少人都接到了问询短信和电话，那么，这轮银行“自查”到底在查什么？

今天，小语带大家来看看什么样的情况就需要做准备了，别银行电话打来自己抓瞎。

- 1 -

一、消费贷

这次，银行“自查”中会对单笔贷款金额20万以上的消费贷抽查，当然购车贷款除外，如被查出问题，银行可能会“抽贷”。

以下有这7个特征的贷款，需要警惕：

• 以房地产作抵押的个人消费贷款（即“房抵贷”）；

• 同一借款人或不同借款人的多笔贷款受托支付对象为同一自然人或法人；

• 借款人或其配偶短时间内办理两笔及以上个人非住房类贷款；

• 借款用途为购买大额商品、奢侈品、高档商品或高档服务的贷款；

• 贷款发放后短期内回流至借款人或其配偶账户的贷款；

• 收入证明金额明显高于平均水平的贷款；

• 其他明显存在可能违规流入房地产市场的贷款。

备注：一家人短期不能贷款超过2次，这个要拍黑板划重点。

二、个人经营性贷款

对于个人经营性贷款（不包含个人商用房贷款），银行自查范围为单笔金额达到100万以上的贷款。

经营贷同样也有七个参考特征：

• 以房地产作抵押的个人经营性贷款（即“房抵贷”）；

• 同一借款人或不同借款人的多笔贷款受托支付对象为同一自然人或法人；

• 借款人或其配偶短时间内办理两笔及以上个人非住房类贷款；

• 贷款发放后短期内回流至借款人或其配偶账户的贷款；

• 借款人为房地产经纪公司工作人员的个人经营性贷款；

• 收入证明金额明显高于平均水平的贷款；

• 其他明显存在可能违规流入房地产市场的贷款。

备注：其实大部分地方与消费贷的规定大同小异。

三、大额信用卡

信用卡目前主要是看是否存在透支支付购房款的情况存在，目前针对的地区主要还是限制在北京这块儿，体现在2个细节上：

交易记录中“交易描述”含关键词“置业”、“房地产”或“房产”的。

1天内是否出现多笔含上述关键词的交易，或者有单笔交易金额不低于20万元的交易。

很多以信用卡形式存在的消费贷，在这里也要被敲黑板啦！

根据《通知》，三季度起各家银行还要将自查报告与各季度房地产专项自查报告一并报送。

- 2 -

比较有意思的是，也有网友爆料，深圳有银行内部发文，严控消费贷的最长贷款期限与抵押物。

这个文件有两个关键要点：

1. 消费类贷款最长不超5年；2.房产不得做“二抵”。

目前，市场上期限超过5年的信用贷并不少。比如招行最长10年的闪电贷和浦发银行最长10年的精英贷。

而像浦发，华夏等银行，还存在夫妻分别申请，总额度相加的信用贷产品，这个最近也要多注意，夫妻最好不要在短时间内相继申请和使用。

- 3 -

在这里，再跟大家说几个贷款注意事项：

1. 在贷款发放环节，控制好资金流向。一般情况银行贷款都会发放到一个账户，从账户起6次以内的转账银行都可以查到资金流向。

所以，尽量不要用大额贷款去买一些奢侈品、珠宝首饰等。最好是通过取现的方式来“断流”。

具体方法：银行放款到账户→转到非本人账户（以下账户也不行：配偶、父母、岳父岳母）→取现→平摊存入岳父岳母父母等人的卡上→趴帐过一段时间→到自己和妻子几张卡上。（以上出现的账户，不能是贷款银行的银行卡，第2步可省略）

目的：1、银行查不到资金流向；2、平摊到账户的金额相比贷款金额大幅度缩小，安全性高。

2. 北京的信用贷20万以上的可能难批了，因为20万以上是银行重点审查项目。

3. 在北京批按揭贷款，之前如果个人流水大，有一两笔信用贷，按揭还有可能批贷，如果新闻的政策开始实施，批贷的可能性大幅降低。

4. 借款人或其配偶短时间内办理两笔及以上个人非住房类贷款——这个北京严查的其中一条，如果这一条真正实施就比较bug了，我能想到的比较危险的，就是站在金字塔顶端的，就是短期办理三笔抵押贷款及以上的，风险弱一点的就是在同一家银行短期办理两笔的，如果近期有办理的，建议分别抵押到不同银行，风险会降到最低。

5.  政策：收入证明金额明显高于平均水平的贷款。这一条，个人感觉对于那些已经办理完的朋友，应该没有太大问题，毕竟纸质版文件，如果一一排查成本hold不住，可能会抽查，看命。

6.政策：交易记录中“交易描述”含关键词“置业”、“房地产”或“房产”，且在1天内出现多笔含上述关键词的交易——这条没别的，别刷中介费，中介的pos别碰。

——以上内容来自“启星金服”公众号

- 4 -

最近各主流媒体都在批判首付贷，可首付贷的危险之处，很多人并没有意识到，也许还有人在心里嘀咕，我凭本事贷到的钱，怎么就不能用了？

小语这里就为大家来算一笔账，假设有一套价值500万元的房子，规定的首付比例是30%。

也就是说，你首付了银行150万，同时还欠银行350万。

如果此时房价突然下跌40%（夸张点），这套房子总价值也就300万了，而你却还要为此偿还银行350万。

这显然是不靠谱的，于是有人会选择断供，而这退回去的房子对于银行来说可能也是一笔坏账，是风险资产。

如果，购房者30%的首付中还有贷款，也就是150万中还有100万为银行消费贷等，那么，房子的抗风险能力就更弱了。

因此，购买房子所付的首付越低，这个杠杆就越高，表示银行所能承受房价下跌的幅度就越小，对于银行来说，风险也就越大。

- 5 -

除了楼市首付贷，实际上市场中还有很大一部分人是利用银行贷款来凑买房“全款”的。

在中国一线城市甚至很多二线城市楼市都有限购政策，但是很多投资者都可以通过公司购买的形式“全款”买房，这样就能完美突破限购。

都全款买房了，那是不是没有风险了呢？

当然不是，全款买房只是这些投资者的第一步，第二步是将以买入的房产再抵押换出资金，也就是上文所提的“房抵贷”。

除了首付贷、房抵贷，还有些贷款产品存在房地产市场。

第一种是二手房过桥贷。

所谓过桥贷，对应的是二手房买卖中，卖方要出售房屋，就需要还完银行按揭贷款，才能办理过户，而买房一开始只付部分首付，尾款要等银行放款。

所以，交易中需要一笔过桥贷来嫁接。因此，市场便出现了贷款机构先向卖方提供贷款，供卖方偿还按揭贷，等买方银行贷款审批下来给到卖方后再偿还。

第二种是赎楼贷。

赎楼贷分两种：

一种类似过桥贷，提供房产交易中的“垫资”作用，即一些贷款机构把钱借给业主，让业主把按揭贷款一次性全部还完，然后卖出。还款来源是房屋的新业主所付尾款（一般也是银行按揭贷）。

另外一种是，大幅增值的房子，通过赎楼贷将房子从银行解抵押，然后重新换家银行来贷款，以便贷出更多的钱。比如，两年前买的房子300万，贷款200万；现在房子的市场价是500万，赎楼后重新抵押可以贷出来300万元。

赎楼贷，一般在房产不能进行“二抵”的城市比较流行，比如深圳和厦门。

最近，有个小伙伴写了下深圳赎楼贷的详细操作流程，有感兴趣的话，《钱局》找机会分享给大家。

今天絮絮叨叨的，就说到这吧。