“你睡完就可以走了”丨去日本，做airbnb房东_布谷新金融

周末去听了一个日本房产的讲座，

挺有意思的。

分享一下。

（这仅是我第一次较系统地了解日本房产，所以，如有错漏，敬请指正。）

1、

民宿市场

当期讲座的主题是民宿。

实际上，民宿在全球大部分国家都处于法律的灰色地带。

如之前提到过的泰国，实际上，根据泰国法律，在泰国用公寓做Airbnb和短租都是违法的。

包括中国，其实也是一样，都存在法律风险。

只是目前，都还没有真正大规模查处这样的“共享经济”。

而日本，

算是一个对民宿十分友好的国家了。

之前，就允许符合条件的民居做简易旅馆，在一些特定的地区还设有“战略特区民宿”。

据悉，日本全面“解禁”民宿的法案，最早将在明年初正式实施。

目前看，这个法案较之前两者，更宽松。

（三个民宿法案的对比）

考虑到日本的国情，民宿应该大有可为。

东京是世界上酒店入住率最高，而且最稳定的城市之一。

实际上，日本，尤其是东京，

酒店常年处于短缺的状态，常常是客多酒店少且贵。

而日本土地私有，拆迁困难，因此要大规模兴建酒店很难。

考虑到2020年东京奥运会，酒店供应不足的情况还会加剧。

因此，日本的民宿市场应该还有很大的成长空间。

2、

民宿托管

做民宿，主要涉及入住率以及管理的问题。

降低管理时间和成本，提高入住率，才能使利润最大化。

先说管理问题。

对于大部分在国内投资的人来说，是不可能亲自去日本管理这个房子的，所以基本只能委托当地的托管公司。

之前聊泰国房产的时候提过，

在泰国买房子，之后可以委托托管公司出租。

根据房屋状况，可以做长租，也可以做短租民宿。

日本同样有这样专业的托管公司。

买完房子之后，把房租托管给专业做民宿的公司，由他们负责房屋的出租、维护。

当然，出租之前，房子的装修款还是需要买主掏钱的。

根据新的民宿法案，

一年之内，最多只能有180天可以做为民宿短租，所以剩余的半年，托管公司会将房子进行月租，二者会同时推进，确保最大收益。

托管公司抽取20%的收益，作为佣金。

综合算下来，扣除各种成本，房子的年均回报率，至少能够达到8%。

（对比其他国家，托管机构收取的佣金，这个比例算是非常低了。

我猜，是因为这家公司自动化程度较高，很多需要人工处理的步骤都由机器完成，不仅效率高，错误率低，而且成本也相对低。）

当然，如果担心入住率过低，风险太大，

双方也可以约定一个比例的固定收益，亏损或者多余收益，都由管理公司承担。

所以，这里面临另一个问题——入住率。

每套房子的地段、状态不一样，入住率、收益是有差别的。

是否适合做民宿，值得商榷。

所以这家管理机构建议，在客户在购房之前，和他们沟通，由他们做出是否适合做民宿的评估。

（插一句，托管公司和房产中介也有合作，因此，推荐给客户的房子，其实也未必能做到100%客观。）

从这家管理公司以往的case看，

快的，6年可以收回首付成本，

算是很可观的了。

当然，这同样涉及具体房子的地段，房屋状况……

不是每套房子都能达到这个收益水平。

3、

日本房价

前一段，有一篇刷屏的文章《比北京房价更意外的事将连续发生，留给你的时间不多了》。

文中提到，

日本模式是保汇率弃房价，在上世纪90年代后，

汇率变化不大，但房价下跌了一半以上。

另有一篇爆款文章《“永不跌”的东京房价是怎么崩盘的？》，对当时的情景做出了描述。

1985年“广场协议”签订后的10年里，美元贬值，日元平均每年升值5%以上，无异于给国际资本投资日本的股市和房市一个稳赚不赔的保险。

“广场协议”后近5年时间里，股价每年以30%、地价每年以15%的幅度增长，而同期日本名义GDP的年增幅只有5%左右。

泡沫经济离实体经济越来越远，虽然当时日本人均GNP超过美国，但国内高昂的房价使拥有一套自己的房子变成普通日本国民遥不可及的事。

1990年，日本生产性行业的贷款比重下降到25%，非生产行业的贷款比重却上升为37%。日本看似繁荣的经济成了名副其实的空中楼阁，危机一触即发。

日本政府意识到危机，从89年中期开始提高贴现率并上调利率。从1989年中期直到1991年7月为止，日本央行一直采用紧缩政策。

货币政策的突然转向，首先刺破了股票市场的泡沫。随着日元套利空间日益缩小，国际资本开始撤逃。1991年，日本不动产市场开始垮塌，巨大的地产泡沫自东京开始破裂，迅速蔓延至日本全境，地价短期内惨遭腰斩。

1991年，日本不动产市场开始垮塌，巨大的地产泡沫自东京开始破裂，迅速蔓延至日本全境，地价短期内惨遭腰斩。

暴跌之后的20年多年，日本的房价基本维持在一个较稳定的范围。

日本几个主要城市/城市圈的房价走势，如下⤵️

（70平米二手房总价，单位万日元，1万日元≈612人民币）

日本对外国人买房，几乎没有做限制。

当地的中资银行，比如中国银行、交通银行、工商银行，都可以提供利率较低的贷款，基本在3%以内，可贷5成以上，期限在15-20年。

所以，可利用杠杆的空间，很大。

4、

狂热又理性的中国人

对日本房产感兴趣的人，很多，真的很多。

我着实吓了一跳。

用抢来形容，毫不夸张。

感觉都是口袋里揣满了钱，就等着花出去的。

在我接触的大部分海外置业的朋友中，不论是东南亚还是欧美，

大部分人都还是持先观望再下手的态度。

然而，打算买日本房产的买家，

基本上，看上了就下手了。

我旁边一个姐姐，只在图纸上看了房子，基本就定下来了。

从前和一个熟悉日本房产的朋友聊，

他告诉我，

选择日本的人，会坚定不移选择这个地方，

不是为了高收益，是为了稳，也是为了租金回报。

而且由于特殊的民族情绪，

一般只有比较理性的人才会关注到日本/东京。

另，由于日本二手房交易，税费很高，且房价变化不大。

所以，大部分买家还是以长线持有为主。

老老实实当包租公/婆比较好。

5、

开海外账户

也了解到了一些信息，

但还不够完善，

完善之后再细聊。

6、

我的广告

又来打广告了，毕竟我的民生银行还在继续亏成狗……

这个广告是一个比较系统的课程，总共有7节。

讲课的嘉宾都是大咖。

主要讲的是一般的家庭如何配置资产，有宏观有微观。

前几天在海马小姐的朋友圈（lady_haima)试着发了一下这个广告，反响还挺好的。

我自己也买了，觉得挺受益的。

价格68 RMB，很实在。

点击阅读原文查看。

广告做完了，晚上发呆。