来，把房子抵押了再买一套！(一文读懂房抵贷)_布谷新金融

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前几天，小语看到一个有意思的话题讨论。

“如何证明只有一套自住房屋的前提下，房子的增值是有意义的？”

提问者说，假如目前他只有50万元，买了一套50万元的房子，且必须要自住。两年后这房子增值到了80万，但是不能卖掉，因为他必须要住呀。

那么，这个增值毫无意义吗？你怎么看？

在一个学经济出身的小语眼中，答案当然是否定的！

只要让“房子”流动起来，涨价的意义就来了。

所以，今天我们科普下“房产抵押贷”。

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随着《战狼2》50亿票房的冲击，吴京大红大紫，连“抵押8000万的房子贷款拍片”都上了热搜……

小语，无意于去说吴京的夫妻情深，也无意于来谈战狼2的爱国情怀，只想谈谈房抵贷。

不仅仅是吴京，普通有房族也可以把房子流动起来，来实现更大的价值。

很早前，听过一个故事。

清华大学的一个教授，2012年前后在五道口买了第一套房子，之后利用房抵贷又流动出来100多万的资金，接着买了第二套，第三套，第四套……目前他的房子总价值已超3000万，不过银行的贷款也有大百万。

“一个人的负债决定着他的财富”，这是他的名言。

虽然，现在以房炒房之路已经被政府全面堵漏了，但是房抵贷依旧是很多房主关心的筹钱方式。

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房屋抵押，顾名思义，就是把自己的房子抵押出去，获得借款，然后按期付息。

如果房子本身没按揭贷款可以直接做房抵贷；如果买房的时候有房贷，现在很多银行也可以做“房屋二抵贷”。

房抵贷除了找银行外，也可以找一些融资性担保公司和小贷公司，但是各自利率水平也会有所不同。

那么要申请房抵贷，需要满足什么样的条件呢？

1. 有正当职业和稳定收入来源，且信用记录良好。

正当职业和稳定收入，这个就不用说了，贷款都要提供收入证明和银行流水。

征信上除了一些基础信息外，主要看逾期和多头。

以工行为例，3个月内征信查询次数不能超过2次，1年内不能有超过2次信用卡逾期记录。

中信银行则是近24个月累计逾期（含信用卡）不超过9次，每期不超过1个月。

不同银行的要求和着重点都不尽相同，不过一般都接受“非恶意逾期”的证明。

2. 房抵贷不一定非要房东来贷款，“外人”来申请也可

业内管这叫“抵贷不一”，就像在北京买车，就算车牌不是自己的，也可以来做“车贷”。

小语觉得，这种情况其实还是挺常见的。

比如说房东本人借款因为某个环节导致审批没过，就需要借助符合条件的人来进行申请，又或者想要借款的人自己没房子，可以用父母等名下的房子。

那么在办理手续时，这些“外人”除了要提供工作居住证明、银行流水、身份证明等材料外，还得获得抵押人同意将房屋做抵押的书面证明。

如果是房屋是共同产权的话，像中国银行就会要求提供明确份额的证明材料。

3. 年龄要求：房屋抵押人18-80岁

房屋抵押人必须是具有完全民事行为能力的自然人。

中信银行要求的是抵押人至少年满18周岁，不能超过80周岁，借款人不能超过70周岁，授信期限与授信申请人年龄之和不超过70年。

中国银行规定更严，抵押人的年龄要在25-65周岁之间（含），授信期限与授信申请人年龄之和不超过65年。

4. 在房产所在地有户口或者稳定居所。

有本地户口最好，倘若没有一般须在当地居住1年以上。

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在个人满足以上条件后，银行才会对你的资信和还款能力有个判断。

接下来，就要看看你手里的房子值多少钱，能贷给你多少额度。

首先，房龄。

工行规定，普通住房房龄不能超过30年，商业用房不能超过10年，符合条件的房子则视条件给授信期限。

中信银行，如果房龄在10年以内，则授信期限不超过30年；如房龄超过10年，授信期限与房龄之和不超过40年。

授信期限又会直接影响所获得的贷款额度。

比如，中国银行规定，授信期限10年以下的，额度不超房产估值的70%；授信期限在10年至20年的，不超过60%；授信期限在20年至30年的，不超过50%。

其次，住宅房和商用房区别。

因为住宅通常土地出让年限是70年，而商业用房则只有40-50年。

小语还是以中信银行为例：

以住房抵押，综合授信额度最高不超抵押房产价值的90%，其中基础额度不超过70%，附加额度不超20%；

以商用房抵押，综合授信额度最高不超抵押房产价值的80%，其中基础额度最高不超过60%，附加额度不超20%。

第三，授信额度和地域以及用途都有极大关系。

工行客服人员给小语透露，一线城市授信额度不超过房屋评估价值60%，二线城市不超过50%，三线城市不超过40%，最高分别不超过500万，300万和200万。

房屋抵押贷也分抵押经营贷和抵押消费贷，一般来说消费贷的额度更低些。

比如，北京工行和招行房抵消费贷的额度上限都为100万，经营贷最高可以1000万元。

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回到开头提到的问题，如果房子从50万元涨到80万元，

那么，抵押贷款从银行里拿出来的钱，就可能从35万元变成56万元，甚至超过了当年的购房款。

关于房抵贷的利率，还款方式，能否二抵等等，都要具体产品具体分析。

接下来的这段时间，小语和鹿先森也会多多关注，尽量给大家提供一些房抵贷的产品信息。

一位去年底在成都买房的朋友，这大半年来吃到了房价上涨的红利，于是也在筹划“把房子抵押了，再买一套”！

他听说成都的中信银行做房抵贷最溜，最近打算试试。

不过，房抵贷一般也会限制用途，当然，炒房族的手段总是可以绕过的。

对于这种做法，小语不评判。

但是也希望大家知道，房子是可以流动成价值的。

小伙伴们，谁做过房抵贷的，欢迎来讲讲。