买房跟理财，哪个选择好？_布谷新金融

因为昨天的文章没有考虑到房租的影响，参考意义失真，我把昨天的文章删了，重新更正一下，向读者大人们说声抱歉。

先把昨天的原文贴出来，方便大家比较：

1. 固定理财和买房哪个合算？

固定理财，选择8%的理财收益来举例，因为现在很多大平台的一年期的P2P，都能满足这个收益，比如带头大哥陆金所，也蛮安全。

买房：100万的房子，首付30万，其余商业贷款，贷款利息4.9%，贷款20年，每月需等额付息4581.11元。

理财：年利率8%，首投30万，每月定投4581.11元。20年后，按复利计算，本息共计419万。

总结：20年后，如果房价是目前的4.19倍时，买房和理财收益相当。如果房价涨幅低于4.19倍，则理财合算；如果房价涨幅高于4.19倍，则买房合算。

2. 定投与买房那个合算？

首先说一下，我也认同钉大的看法，即采取低估值的指数定投策略，在低估的时候捡筹，正常的时候持有，高估的时候卖出，长期来看是有大概率能得到复合年化15%+的收益。

买房：100万的房子，首付30万，其余70万商业贷款，贷款利息4.9%，贷款20年，每月需等额付息4581.11元。

定投：年利率15%，首投30万，每月定投4581.11元。20年后，按复利计算，本息共计1243万。

总结：20年后，如果房价是目前的12倍时，买房和理财收益相当。如果房价涨幅低于12倍，则理财合算；如果房价涨幅高于12倍，则买房合算。

以上是昨天的原文。

现在把房租的因素考虑进去，100万的房子，若按照2500每个月的房租来算，并且以后每年租金上涨按照1：240这个比较合理的租售比来算，即每年5%的收益计算，20年的房租成本在100万左右。详见如下表格：

按揭金额在贷款利率不变的情况下，年房租金额竟然在第14年超过了年按揭金额。从第14年到第20年，可投金额加起来为负的7.5785万。

而且发现20年的总计按揭金额109万跟总房租99万相差不大，只多了10万左右。

蓝色部分的可投金额，如果按照复利15%的定投去算收益，起初的30万本金加入第一年，则有如下表格：

发现在第20年末即2037年末，总资产是677万。再减去7.5787万，总资产可能在670万左右。

我觉得这样算下来才是相对有参考意义的，所以用20年的时间，房价达到670万，两者打平。再算了一下，20年间，房价年平均涨幅达到10%，即可实现这个目标。

我是抛砖引玉，大家看哪里算的不对，可以留言给我，我觉得这个思路应该没错了。

这样来看，还是买房合算，10%的年房价涨幅应该比15%的定投收益，容易实现很多。

大家觉着呢？

没必要非要挤在一线城市买，去个前景不错的二线城市买套房，看起来也不错。已经有几套房的，还是要谨慎些吧。

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至于一线城市的房价能涨多块，天花板在哪里，或许鬼知道，因为中国的房地产本来就不是市场化运作的。

但能肯定的是，这确是人为控制的“泡沫”，而且底牌都在政府手里。

如果你的钱足够，固定收益、一线或重点二线房产、股票指数定投，三者同时投资，再加上必要的黄金做防御性配置，就很不错了。

说起了买房，上周五下午北京“突然”祭出了个加强版限购政策：

已经确认了，目前北京实施的就是全国处女贷，即你以前在全国范围内无论哪个城市有住房贷款记录，都不能在北京以首套房买房，这个标准已经跟沪深看齐了。

个人觉得，目前中国最大的问题，就是经济与房地产绑定的过于紧密，转型维艰。从去年的银行贷款来看，房地产毫无疑问是目前经济的支柱，不管我们愿不愿意承认。

而所谓的中产阶级，却又只能跟房地产绑在一起，一荣俱荣，一损俱损。

不用问了，局座在北京也买不起房，因为车开的太快了，已追不上。

好了，把我的不开心说出来让你们开心一下，周末快乐。