公募REITs产品比对

　　根据基金招募书公开披露的信息，首批9单公募REITs预计募集规模合计超过300亿元。其中，平安广州交投广河高速公路为最大发行项目，预计发行规模为86.74亿元。其次为中金普洛斯仓储物流，预计发行规模56.18亿元。在行业上，首批项目涵盖仓储物流、产业园区、收费公路及环保设施四大主流基础设施类型。其中特许经营类项目预计发行规模基本与产权类项目相近，分别占比53%和47%。

　　简单介绍下这几个项目：

　　三家产业园

　　这三家应该是中国最顶级的三个园区，当然投资中也需要研究具体项目。

　　深圳蛇口（博时基金）：中国改革开放的桥头堡，最早最发达的工业园区，深圳房价的制高点之一。

　　上海张江（华安基金）：江浙沪地区的科技核心，生物医药、芯片等硬科技所在地，我采访过一个科技基金经理之前就是在张江做芯片研发。

　　苏州工业园（东吴基金）：应该是全中国最成功的中外合作产业园项目，可能没有之一。

　　三条高速公路

　　广河高速（平安基金）（广州-河源）：中国经济最发达省份的省内高速

　　杭徽高速浙江段（浙商证券资管）（杭州-安徽黄山）：徽杭古道自古繁华，连接杭州和黄山两大旅游区；

　　渝遂高速重庆段（国金基金）（重庆-四川遂宁）：连接重庆和四川的主干道之一，可惜不是连接重庆到成都的。

　　两家仓储物流

　　盐田港（红土创新基金）：蛇口在深圳西，盐田港在深圳东，老牌上市公司，项目既有物流，又有港口，一带一路出海口。

　　普洛斯（中金基金）：普洛斯号称全球最大的物流基础设置开发与运营机构，在美国他的主营业务很简单就是帮亚马逊、联邦快递等等大牌造仓库，转运中心。

　　两家环保处理

　　首创水务（富国基金）：来自上市公司首创股份，选取了三家深圳的污水厂和一家合肥的污水厂。污水处理听起来相对有点low，环保行业又有点重资产，发行REITs是收回投资的比较好的方式。

　　首钢绿能（中航基金）：生物质，故名思及就是有机物垃圾，底层资产是北京的三家残渣垃圾处理厂，北京老百姓吃喝拉撒的后顾之忧，算是有着落了。

　　1.首批基础设施公募REITs产品要素

　　根据基金公开披露的招募信息显示，特许经营类的预计现金分派率普遍高于产权类项目，21-22年预计现金分派率普遍在6%-12%的区间内，但不同于项目间差异较大，产权类项目近两年的预计现金分派率在4%-5%。

　　考虑REITs第一次发行，市场投资情绪高涨，大概率会出现过低的比例配售，建议考虑优先选择募集规模大的基金。高速类中的平安广州交投广河高速公路预计募集规模87亿，中金普洛斯仓储物流56亿次之，浙商证券沪杭甬高速41亿规模排名第三。

　　2.各类资产属性影响情况介绍

　　高速公路项目当期现金分配率最高，收费权剩余期限越短当前分配率越高。高速公司收费权属于特许经营权，收费期限届满后，相关资产需要无偿归还给政府，基础设施REITs不再拥有相关权益。因此，随着剩余经营年限的不断缩短，资产的价值在客观上是逐渐减少的，理论上讲，到期后资产价值将归为零。因此，在存续期间相关资产的每年现金分配比例是最高的，隐含着每年向投资者偿还一部分本金。平安广州交投广河高速公路REITs、国金铁建重庆渝遂高速公路REITs、浙商证券沪杭甬高速REITs三只产品的底层资产的剩余年限分别约为15、13、10年，对应的现金分配率为6.19%、8.20%、12.00%。对比三只高速公路类REITs产品，剩余期限越短的项目其现金分配率越高。

　　产权类项目可能长期经营，资产市场价值具有升值可能性。一般而言产权类资产（如产业园区、仓储物流等）存在较大可能长期持续经营，随着期限的延续，底层资产的租金收入有可能缓慢增长，有望提升项目的收益水平。同时考虑到在核心区域的产权类基础设施资产，随着城市经济的不断发展，其稀缺性进一步得到市场的追捧，相关资产的市场价值具备升值的可能性。

　　3.普通投资认购门槛与金额限制