公募REITs怎么买

1.作为普通投资者，如何参与REITs？是否值得投资？

对于普通投资者来说，公募REITs提供了以较低门槛参与不动产市场投资的机会。同时，上市的REITs份额可以在交易所交易，具有较好的流动性；公募REITs具备强制分红制度，因其投资标的的特殊性，同股票和债券的相关性较低，在资产组合中适当加入公募REITs，可以降低组合波动，提升风险收益比，帮助投资者实现更多元化的配置。

公募REITs采取封闭式运作，不开放申购与赎回。募集期内，普通投资者可以通过场内证券经营机构或基金管理人及其委托的场外基金销售机构认购基金份额，按照向网下投资者询价确定的价格认购，认购方式与现行LOF基金认购方式一致，在首次认购或买入基金份额前，应当签署风险揭示书。公募REIT上市交易之后，投资者可以采用竞价、大宗、报价、询价、指定对手方和协议交易等方式参与二级市场交易。

【简单概括，就是发行时可以在场内以及场外认购，以涨乐财富通为例，可先在：涨乐财富通-我的-办业务-基础设施基金权限开通-立即开通，权限先开，具体认购路径后续待REITs上市前会进行及时更新】

另外就是很多人看REITs的封闭期那么长，其实如果从场外认购之后待产品上市是可以随时转到场内二级市场交易的，这个问题也不用担心，封闭期也就是产品的存续期。

2.公募REITs的收益来源于哪些部分？

公募REITs收益来源主要为经营收益以及因资产增值带来的资本利得收益。对普通投资者而言，主要赚取每年分红及二级市场上基金价格的变动。从9只拟发行产品已经公布基金招募说明书看，预计现金流分派率为4%-12%。由于本次公募REITs是首批发行，且现金流分派率并不等于实际分红的收益率，故此数据也仅供参考，对于9个产品，将在明天的文章做一个简单的罗列介绍和比较。

3.对于选择公募REITs，有什么需要关注的呢？

公募REITs最重要的是其底层资产，资产的价值决定了其派息额度和二级市场交易价格，所以底层资产的市场价值非常重要，按照监管规则规定，基金管理人每年至少聘请评估机构对基础设施资产进行1次评估，资产的估值价格是需要重点关注的内容。其次需要关心的是底层资产最近三年的现金流情况，经营现金流对资产估值具有锚定作用，将影响REITs产品定价和派息能力。条款方面，可以着重关注公募REITs的固定费率和浮动费率、认购门槛、不同认购金额对应的认购费率等。

不可否认的是，基础设施公募REITs也是具有一定风险的，如底层资产是高速公路，则有可能受到疫情导致的车流量下降的影响，产业园区则有可能受到产业升级导致的出租率波动的影响。按照交易所发布的相关办法，公募REITs上市首日有30%的涨跌幅限制和后续交易日10%的涨跌幅限制，公募REITs的存续期间较长，如果市场环境基本面随着时间的推移发生变化，公募REITs的本金波动也是值得关注的风险。

4.REITs的费用是多少？

关于费用问题，这些产品分别收取管理费、托管费、认购费等费用。管理费采取固定+浮动的模式，因为采取封闭运作模式，没有申购费及赎回费。

由于目前产品收费标准并不一致，详情还需查看招募说明书进行了解了。以下列举东吴苏园产业REIT【5月31日发行】和平安广交投广河高速REIT【6月1日发行】的费率，可供大家参考，另外还有几家的产品单页暂未发布，请大家耐心等待，有新消息会及时更新的！