公募REITs的发展史

首批9只公募REITs产品即将进入发售阶段，作为市场全新的基金投资产品，备受关注。从首批公募REITs产品看，项目涵盖收费公路、产业园、仓储物流、垃圾处理及生物质发电、污水处理等主流基础设施类型，覆盖京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区、长江三角洲等重点区域，具有良好的示范效应。想必大家对于REITs还有很多的疑问，恰基小组会在这一周持续给大家介绍公募REITs的相关信息。

1.什么是REITs？

REITs，是指不动产投资信托基金，是向投资者发行股份或收益凭证设立投资公司或募集资金投资于不动产，由专门投资机构进行管理，并向投资者分配投资收益的一种投资基金。

REITs的底层资产包括商场、写字楼等传统商业地产资产、也有路桥等基础设施类资产，甚至也有拓展到零售、医疗等领域。投资者除了国内外个人投资者外，主要还有ETF、养老基金、各类基金会、保险公司、银行信托部门等机构投资者。

2.REITs的意义

REITs的本质是资产证券化，将流动性较低但是拥有稳定现金流的资产，转化为资本市场上可以流通交易的证券资产。因此无论对资产所有者还是投资者来说，都具有重要的意义。

对资产所有者而言，REITs是一种直接融资方式，缓解了不动产容易出现的资金错配问题，提高长周期、风险性资产的流动性；对投资者而言，REITs是一种低门槛的投资商业物业的金融工具，具备分红收益稳定、与其他资产相关性低、流动性强、运营透明度高等优点；对于资产运营方而言，REITs可以同时将募集的资金用于持有资产和并购新的项目，提高运营管理的效率。

3.REITs发展现状及市场规模情况

截至2020年6月底，全球已有39个国家和地区发行过REITs产品，市值约1.7万亿美元，其中美国市场的REITs份额占比超过60%，日本、澳大利亚分布位居第二和第三席，市值占比分别达到7%和5%。而亚洲REITs市场集中度较高，日本、新加坡及香港的REITs总市值占全亚洲比例高达95%。

截至2020年6月底，全球已有39个国家和地区发行过REITs产品，市值约1.7万亿美元，其中美国市场的REITs份额占比超过60%，日本、澳大利亚分布位居第二和第三席，市值占比分别达到7%和5%。而亚洲REITs市场集中度较高，日本、新加坡及香港的REITs总市值占全亚洲比例高达95%。

4.REITs的推出

首先，我们要知道，上世纪80年代美国房地产是这样的：

1、增量开发到了尾声；

2、很多开发商活不下去，甩卖资产；

3、REITs现代化法案诞生；

4、大量的机构将资产委托给资管公司。

对照2020年的中国：

1、城市更新成了国家战略；

2、五条红线（三道红线+房贷两条红线）和供地两集中，让多数开发商必须专注主业出清不动产；

3、基础设施公募REITs试点工作正式启动。

此次试点启动后的推进速度，非常之快。

虽然有疫情因素的影响，但基础设施公募REITs的工作一直在有条不紊地向前推进，在今年早些时候，上交所、深交所层面的公募REITs规则准备、项目准备和技术准备等工作已经就绪，交易系统也测试完毕。

首批就推出了9单，超出市场预期。

证监会一下就批准了9单项目准予注册。一方面，说明作为资本市场服务国家战略和实体经济发展的重要举措，基础设施公募REITs试点得到了大力支持；另一方面，说明各相关部门为此做了大量工作，很多因素已经考虑到。

最后概括一下REITs，简单地说，它相当于你可以拿一块资产出来，通过发行REITs回笼资金，老百姓通过购买REITs，获得不动产的一部分，每年享受分红（强制高比例分红），以及资产增值的收益，让大家多条投资途径。公司也可以凭此把沉淀的资金拿回来，投入到新的项目中去。

正所谓从0到1是很难的，本次公募REITs的发行也是收到的极大的关注，明天恰基小组会继续带来REITs的进一步介绍。