提前布局，深圳下一个打新热点在这里

　　深圳拥有着广东省乃至全国最多的年轻人口。根据全国第七次人口普查的数据，深圳常住人口总量达1756万人，仅次于广州（1868万人）与2010年的第六次全国人口普查的1042.40万人相比，增加713.61万人，增长68.46%，年均增长5.35%，位列全国前列。尤其是深圳15-59岁人口为1396.60万人，占79.53%，从人口年龄分布上看，深圳人口红利继续保持。处于旺盛的“人口红利期”。

　　数据显示，深圳龙岗、宝安、龙华人口增加较多。常住人口超过200万人的区为宝安（447.66万人）、龙岗（397.90万人）和龙华（252.89万人），合计占全市人口比重为62.55%。与2010年比，人口增加较多的区为龙岗、宝安、龙华、南山和光明，分别增加209.46万人、183.76万人、114.94万人、70.75万人和61.44万人。

　　深圳官方解释原因是，高新区域的人才引进，同时拉动家庭人口及相关服务人口的流入。深圳进入了粤港澳大湾区、深圳先行示范区“双区”驱动，深圳经济特区、深圳先行示范区“双区”叠加的黄金发展期，吸引了大量的人口流入。同时，随着深圳经济社会的快速发展及交通的便捷，缩短了城区间的空间距离，区域一体化逐步加强。

　　不难发现，龙岗区两次人口普查增加人口都在前列。而在刚刚举行的深圳市七届人大一次会议上，深圳市发布了2021年政府工作报告。其中，龙岗区的规划发展就被大幅提及。

　　大运深港国际科教城独特性

　　在深圳2021年政府工作报告中，从重点区域开发来看，提到了大运深港国际科教城。

　　为何是大运深港国际科教城？

　　首先，大运深港国际科教位于深圳市龙岗区东部，2005年被列入深圳市17个重点区域之一。15年来，大运新城历经多个发展时期，片区整体定位与能级不断提升，创新、国际化特点日益突出。

　　大运新城的定位就是深圳都市圈连接惠州、汕尾、河源及粤东地区的桥头堡，打造深圳都市圈的“东核心”。既是深圳东进的原点，也是深圳都市圈的东部核心。

　　其次，大运新城还拥有“五大优势”。

　　交通上，大运枢纽是全市首个TOD站城一体化融合开发项目，衔接的城市轨道交通包括3号线、14号线、16号线和33号线。另外大运新城还有10号线（东延段）、21号线、23号线和深惠城际等轨道交通经过。

　　大运枢纽工程预计2022年年底完工。建成后，将成为东部唯一一个集城际、快线、普线于一体的四线交会的交通枢纽。

　　这些线路不仅能够完善片区轨道交通的覆盖率，还能切实解决龙岗中心城区与深圳中西部的联系，使大运新城纳入深圳半小时通勤圈范围内，极大地压缩片区与深圳其它几大城市客厅的时空距离。

　　环境上，大运片区周围环绕龙城公园、大运公园、神仙岭公园、龙口水库，有山有水，有55公里绿道和19公里龙岗河碧道，生态环境优美。

　　科技创新上，以深圳国际大学园为核心的创新智核逐渐形成，这一片区已积聚香港中文大学（深圳）、深圳北理工莫斯科大学、深圳信息职业技术学院、在建的院士科研中心、深圳音乐学院、香港中文大学（深圳）医学院等高校，高校学生约4万人，成功建设3个诺奖实验室，9个重点研究院、2个市级基础研究机构，23个创新平台。

　　综合配套上，大运片区有深圳最大的体育场馆、规划建设深港国际中心“深圳露台”、深圳第二音乐厅等重大文化、体育和商业设施等；

　　土地资源上，可挖潜用地包括大运公园北地块、公众高尔夫等，可以提供约1平方公里的开发用地，同时启迪协信科技园、龙岗创投大厦、龙城工业园、益田硅谷新城、京基御景时代大厦可以提供高端产业空间，而大运AI小镇、嶂背工业区、长江埔工业区、山塘工业区通过综合整治也可以释放出大量的产业空间。

　　未来的“三大定位”

　　新型的科研机构应该和企业形成联盟，大运深港国际科教城位于龙岗这个产业大区，就具备了这样的优势。

　　按照规划，未来提质提效后的大运深港国际科教城将形成“一主两副，三心两轴”的整体发展框架，将建设成为文体辉映、智产融合、往来便捷的深圳高水平“城市新客厅”，充满人文与生态魅力的深圳东部中心核心区。

　　而最新龙岗区根据深圳市十四五规划要求，再次细化了大运深港国际科教城的三大定位。

　　一是其为深圳市打造大湾区综合性国家科学中心的重要支撑平台，与光明科学城、西丽湖国际科教城并列，共同作为深圳市开展基础研究和应用基础研究的重大平台。

　　二是基于深圳国际大学园、深港国际中心、天安数码城等平台资源，以及东部过境通道20分钟直达莲塘口岸、谋划建设深港科技产业园等优势，推动深港科研、产业、人才等优质资源高效汇聚，打造深港科技创新合作和香港青年创业的重要基地。

　　三是发挥龙岗中心城行政、文化、居住、商业等综合服务功能的优势，联动阿波罗未来产业城、横岗光学智谷、清林绿谷等产业和居住组团，打造文体辉映、往来便捷、产城融合的高水平深圳东部中心、现代化国际化“城市新客厅”。

　　统计显示，大运片区现有规模以上企业276家，国家高新技术企业有184家国高企业，涵盖电子信息、新能源、新材料等战略性新兴产业及现代服务业等。

　　不过，湾区大地产也关注到。目前大运深港国际科教城在重大科技基础设施、国家实验室等重点和重大项目还是空白。

　　因为在深圳2021年的政府报告中，龙岗区的产业主要是由原平湖金融与现代服务业基地和坂雪岗科技城将进行整合，整体打造成为世界级电子信息产业集群承载区。

　　片区将围绕集成电路、云与计算、通信、智能终端、人工智能、智能汽车6大重点产业，谋划建设系列标志性平台，以重大项目和重大平台引领产业发展。

　　而有人大代表也提出了大运深港国际科教城应该组建“龙城实验室”等一批高水平科研载体建设，由香港中文大学（深圳）牵头，联合大湾区国际知名企业与高校院所，面向全国乃至全球，建设相关实验室。

　　这一切都在建议中。

　　四个“科学中心”中大运值得关注

　　值得关注的是，在深圳市第七次党代会报告中，“科学中心”不仅仅是有大运深港国际科教城。

　　报告中提出，以主阵地作为加快大湾区综合性国家科学中心建设，实施大科学装置群带动战略，高标准建设光明科学城、河套深港科技创新合作区、西丽湖国际科教城、大运深港国际科教城。

　　从规划来看，四大“科学中心”都很高大上。但从房价来看，四大“科学中心”则是走势不同。

　　西丽湖科教城和河套深港科技创新合作区，无论是新房价还是二手房指导价都比较高。和其区位有关，前者在南山区，后者在福田区，区域本身均价就比较高。从房价来看，还是光明科学城和大运深港国际科教城比较亲民。

　　众所周知，去年光明数个新盘皆入市就售罄，且吸引了大量的无房买家参与摇号。大运相对而言，不是那么火热，很大原因就是新盘推售量太少，几乎没有。目前大运在售的也主要是以公寓盘为主。

　　而且另一方面，深圳绝大部分买家还是更加看好西部，对东部的关注度相对较低。

　　湾区大地产认为，若是购房者打新光明不中的话，也可以考虑去大运打新，今年大运也会有两个住宅盘入市，从规划利好、房价表现，以及未来发展趋势，大运是足以和光明匹配。