浅谈不动产投资信托基金

　　随着全球化的浪潮席卷而来，互联网时代下人们的格局也随之逐渐打开，并且在财商教育和“理财热”的不断冲击下，大家对于自己的资产管理有了更深的理解和更加迫切的需求，因此很多兴起于发达国家和地区的资产管理工具和产品进入了大家的视野当中，今天就谈谈最近大家都十分关心的不动产投资信托基金，也就是大家常常挂在嘴边的REITs。

　　什么是REITs？

　　REITs的实质就是针对于实体资产的股权投资工具，只是它通过不同的方式参与实体资产投资和运营。标准的REITs结构如下图所示：

　　实际各国运营商在落地过程中，均采用不同的结构，用以达成避税和降低管理成本等目的。以美国为例，如下图所示，是两种比较典型的结构。

　　通过上述图例可以比较清晰地看出，REITs体系结构。在REITs比较成熟的美国市场，其底层资产以商业住宅，商业物业，工业设施和其他基础设施为主，而每年净值增长的来源主要包括每年运营盈利产生的利润和每年资产增值带来的非现金性增长，而实际每年分红的现金流就主要是由运营利润提供。因此一般REITs的管理人都是专业管理机构，通过他们的运营能产生更加稳定的现金流和利润。最重要的是，美国法律规定REITs必须要总资产的75%以上投资到不动产，并且90%的收入需要进行强制分化。非现金的增长（包括低买高卖资产所带来的资本利得税和确定的非现金收益）均需要纳税，而股息分红部分则不用，这使得公司的股东（REITs份额持有者）有较强的动机去追求稳定收益。

　　从上图可知，在我国情况有些的不同：1.首先从底层资产来讲，对比美国来看，分红金额较高的商用零售类的REITs不属于目前我国公募REITs的试点范围；2.我国公募REITs的结构也稍有不同；3.公募基金或其关联公司作为计划管理人，对其选择基础设施运营商的能力也提出了新的挑战，以现有的情况来看，一般以提前对接为主，先定项目再发份额，和美国的公司主体结构差异较大，项目持续度和综合现金流情况也稍有差距。

　　总的来讲，我国的REITs在实践阶段初期，由于独特的国情考量（存量基础建设设施众多，公共服务属性强，商业房地产目前是政策关注重点等），会更多的向基础设施运营（公用类和政府平台类）倾斜，以稳为主，并不刻意追求权益部分（即资产升值）的增长，而是通过资产证券化的手段为现存固定资产提供更多产生现金流的手段，在盘活优质资产，化解地方政府财政难题的同时，为更多的稳健型投资群体提供新的投资工具。

　　特点总结：

　　与债券对比，REITs的优势在于保证稳定现金流的同时，能享受到资产升值和现金流增长的可能；

　　与股票相比，REITs则在底层上具有天然的稳健风格，能够在大多数时候，为投资者提供现金流收益。

　　我国公募REITs试点初期的风险：

　　作为非公司结构的ABS（资产证券化）计划，单一项目存在风险较为集中的问题，如投资单一水厂，可能会因为某些事故或其他原因，造成本金和收益损失；

　　作为REITs投资者，我们对于REITs计划管理人的运营能力或选择运营商的能力需要进一步提升，优质计划管理人和运营商产生的差异会使得每年现金流的波动性和收益性出现明显不同。

　　公募基金天然具有的份额交易性质，可能会面临流动性枯竭的相关问题，并直接对于计划管理人产生相应影响。