深房理炒作的小区房价大跌？

　　被深房炒作过的13个小区房价大跌了吗？

　　处于舆论风口浪尖的深房理炒房风波仍在延续。近日有消息称，涉事的13个相关楼盘的房贷、抵押贷、赎楼都要暂停。由此引发市场广泛推测，这13个小区是否要大跌，不少人还赶紧备战准备当一回酸爽的“接盘侠”。

　　今天，湾区大地产兵分多路，逐一走访名单内的诺德假日花园，前海时代、佳兆业前海广场、中海阳光玫瑰园、龙华玫瑰四季、龙华中航天逸、龙华中海锦城、南山明筑荔苑、花样年花郡、花样年花乡、中熙君南山、华丰前海湾、幸福郡湾等13个小区，详细了解市场真实反应如何？

　　业主：不担心房价下降

　　“深房理会员在你们小区炒房现在被喊停，对你们业主来说，会不会担心房价下跌？”湾区大地产询问一位诺德假日花园的业主。

　　“去年就知道我们小区房价上涨的很快，不过我入手很早了，跌多少，其实对我而言，都没有特别大的影响，我是纯自住。我们身边有业主在讨论这件事，但是因为楼盘就在前海旁边，真正的自住买家其实都比较有信心。”上述业主回应称。

　　诺德假日花园近年来涨幅惊人，2019年7月，66平两房为580万元，2020年10月同户型的成交价为930万元，60%的惊人涨幅坐实了诺德的“南山妖盘”之称。

　　而这背后离不开深房理会员的推动。4月8日，深圳市住建局等7部门联合发布《关于对涉及“深房理”的举报事项进行调查处理的通告》，对于深房理的炒房事件进行联合调查。

　　前海片区是深房理会员们重点炒作的区域，他们拿下这些楼盘总价1000万以下的房源，要求“摇篮会员”购买指定楼盘，以二手房挂牌价或更高的价格购入这些房源，层层累加后致使房价上涨，造成“虚假繁荣”。

　　乐有家研究中心数据显示，去年中海阳光玫瑰园四季度同比大涨53.75%，诺德假日花园同比大涨48.78%，挺进深圳二手房上涨最快top5。

　　同样被前海自贸区概念辐射的宝安中心区，去年也成为深房理会员炒作的香饽饽。数据显示，去年宝安中心区二手房成交均价达到11.72万元/平，同比上涨63.51%。

　　深房理会员在宝安中心区炒作的两个楼盘是花样年花郡和花样年花乡。去年上半年，两房的价格才刚过500万元，到年底成交价已经突破780万元，上涨幅度超过56%。

　　虽然花样年花郡处在风口浪尖，但是对于大部分买家而言，深房理事件并没有引起特别大的关注。

　　“我是去年年初购买的，那时候还是低位，不过，我们买房也是为了自住。若是没有新闻曝光，其实我也不清楚我们楼盘有人在炒房。整体而言，我们更像是‘吃瓜群众’。可能那些去年下半年高位买房的业主来说，会比较担心吧。”一位花样年花郡业主对湾区大地产表示。

　　中介：二手房源减少报价不降反升

　　从挂牌价来看，网红盘的业主们，看不出来深受影响。

　　湾区大地产实探发现，虽然诺德假日花园的指导价为10.6万元/平，然而业主的挂牌价超过17万元/平。

　　以一套66平两房小户型为例，目前挂牌价是1150万元，价格在17.36万元/平。­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­1月最新成交时，同样户型的成交总价是1130万元，相比之下，上涨了20万元。

　　中介小唐对湾区大地产解释称，“虽然指导价出台，但是业主叫价还是非常坚挺，很多都是不降反升。现在买前海，需要有一定的经济实力，毕竟要给的首付增加了。“

　　据小唐透露，2019年11月，深圳­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­调整普通住宅标准后，诺德假日花园价格一下子进入突飞猛涨的阶段，“在这之前虽然也是上涨，但是是缓慢爬升，2019年11月那时候还是8万-9万元/平，但是现在看这一年多过去，几乎翻了一倍。”

　　深房理事情曝光后，对房价是否有影响，小唐进行了否认，“有深房理的业主在指导价出台后，就来问过我们，担心房价会下跌。而且现在银行在调查贷款去向，如果是业主真的用来买房，会把钱收回。但是只要补上钱，就不影响房子，如果真补不上，业主断供，也会直接进入法拍房的环节，并不会流入二手房市场。”

　　同样情况还发生在宝安中心区。目前花样年花郡两盘的指导价是8.84万元/平，不过据湾区大地产了解，业主的挂牌价是在13万-15万元/平之间。如花样年花郡58平的两房挂牌价在768万元，花样年花乡58平的两房挂牌价格在876万元。

　　中介小李对湾区大地产表示，“这两个盘目前价格变动不多，虽然没有大涨，但是下降的可能性也不大。有的业主价格挂很高在那里，就慢慢卖，也不会降价。因为很多业主都是买来用学位投资的，除了前海自贸区的概念，小区本身自带的海韵学校，未来会和宝安实验学校相当。”

　　至于深房理事件曝光后，对于房价是否有影响，小李同样是否认，“并没有下跌，有不少购房者也来问了相同问题，想要捡漏，但是现实并没有。很大原因是，这边的总价相比较前海而言，并不算高。如果贷款真的有问题，有资金实力的炒房客是能自己掏钱补上的。”

　　不过放盘量减少却是真实的，不少业主进入观望期。以红山为例，华业玫瑰四季、中航天逸、以及中海锦城三个小区的放盘量减少两成至三成。

　　中介小徐对湾区大地产直言：“主要还是指导价影响，多数业主卖房目的主要为换房，卖出后，因为指导价提高了首付比例，担心卖出后无法顺利换房。所以，挂牌价格和新政之前相比，没有变化，基本处于横盘状态。”

　　数据显示，去年红山片区二手房成交价是9.11万元/平，成交幅度达到26.88%，排深圳top24。相较而言，上涨幅度不如前海和宝安中心区。

　　“像是中航天逸，整个小区挂牌出售的大约有10套左右。很多业主是想卖了两房换三房。二手房指导价出来后，首付提高了，卖了二房也买不来三房。业主心态总体稳定，换不了房，就先不卖了。”小徐表示。

　　为何入深房理碗里：全凭这“三招”

　　对于深房理会员们为何会选择这些楼盘，其实都有通性。

　　首先，一定是成交活跃的项目。数据显示，诺德假日花园去年的成交量达到188套，位居南山区前列。而花样年花郡的成交量达到132套，成交量同样活跃。这意味着能迅速置换，找到下一个“接盘侠”。

　　其次，这些楼盘以中小户型为主，资金成本低，容易上车。前海另一个网红盘中海阳光玫瑰园目前69平的挂牌总价也达到了1200万元，均价超过17万元/平，基本追平诺德。这个1529户的小区以紧凑的两房、三房为主，面积在77-89平，还有41平-54平的一房和两房户型。

　　深房理会员在红山选择的楼盘是华业玫瑰四季、中航天逸、以及中海锦城三个小区。三个楼盘都有小户型，中介小徐对湾区大地产表示，“像中海锦城，70多平可以做到三房。华业玫瑰四季有45平一房，50平两房，是红山位数不多的有小户型的社区，而且89平还能做四房。”

　　第三，规划利好，周边配套完善。湾区大地产发现，这些网红盘，规划大多高大上，加上配套齐全，尤其是学校、商业，这些能对房价起到支撑作用，有炒作因素的。例如前海，作为全面深化改革的战略平台，同时是深圳国际化的先导区，被赋予了深港现代服务业合作区、自贸区等发展使命。

　　去年10月，深圳经济特区建立40周年庆祝大会上提到，深圳是大湾区建设的重要引擎。尤其是要深化前海深港现代服务业合作区改革开放，使得前海地位凸显。前海概念又辐射至宝安中心区，带动宝中崛起。

　　学位也是很重要的一点。像是诺德假日花园，南山实验名校荔林分校（小学）和南海中学考试成绩的提升，房子的地段优势和学位价值开始凸显，使得楼盘的价值不断提升。

　　中海阳光玫瑰园，深大附中初中部与小区一路之隔，规划利好+名校加持下，并不愁后续出手。

　　花样年两个楼盘配套还是较为完善的。交通出门500米不到就是地铁口，10分钟路程可到壹方中心、宝安图书馆、宝安区政府等。而且两个楼盘所属小学学区为新安第一实验-海韵学校-宝安小学-海裕小学共享学区，所属中学学区为新安中学第一实验学校-海韵学校共享学区。

　　海韵学校是近年来中考黑马，2019年第二次中考成绩就进入宝安公立学校前五，2020年中考成绩位列宝安公立学校第六。

　　网红盘房价大跌？你想多了！

　　不过，上述这些网红盘要想再“飞”起来，也有些困难。

　　近日，《暂停网红关注楼盘及关联人员业务进件》信息公布，包括13个小区，分别为前海时代、诺德假日花园、佳兆业前海广场、中海阳光玫瑰园、南山明筑荔苑、花样年花郡、花样年花乡、中熙君南山、华丰前海湾、幸福郡湾。

　　有消息称，政府把上述楼盘列为重点责任楼盘，只要业主是2019年以来买的这些楼盘，要严查业主首付资金来源。

　　这无疑会对上述楼盘的后续成交有所影响。然而，对于房价后续走势，绝大部分中介们对湾区大地产表示，虽然目前处于横盘期，这些网红盘的挂牌量是有所下降的，不少业主处于观望中，但是不会出现房价大跌的情况。

　　小唐谈到，“毕竟炒房的只是一部分，绝大部分买家还是自住。等政策消化期过了，前海片区还是会上涨的。前海那么多写字楼，外溢了大量购房需求。”

　　“宝安中心区现在也属于前海自贸区的一部分了，规划利好下，这里的业主还是很有信心的。而且相比前海而言，这里的价格还算低。”小李坦言。

　　小徐表示，整个红山片区，多数是大户型，以居家为主，“虽然放盘量下降两至三成，但价格比较稳定，抗跌。”

　　指望这些被深房理染指过的网红盘房价大跌？只能说明你真的想多了。