深圳64个公寓项目汹涌入市 强势重构地产格局

　　一场以公寓为主角的地产变局，在深圳悄然拉开帷幕。

　　这个五一，购房者收到的楼盘推广信息，一股脑的全是公寓，往年主导深圳楼市的住宅，突然就被公寓挤下神坛。

　　仅4月29日，深圳有9个地产项目获批预售，其中就有4个是公寓。

　　而鲜有项目入市的福田也罕见获批了一个公寓预售，即位于福田的恒大珺睿大厦，其有403套商务公寓获批入市销售。

　　深圳中原研究中心统计，今年5月有106个楼盘在售，21个楼盘即将入市，其中36个楼盘有住宅在售，涉及商务公寓的楼盘达64个，是将近在售住宅项目的两倍。

　　而在此前的3月份，深圳在售的104个项目中，其中住宅项目29个，住宅+公寓项目5个，纯公寓项目就多达70个。

　　现在的深圳，公寓的供给与成交占据深圳半壁江山。

　　这些年不愠不火的公寓，在今年打了个漂亮的翻身仗，以主流产品的胜利者姿态傲居市场。

　　01与住宅差异缩小公寓价值进入大爆发阶段

　　公寓市场的如此火爆，源于公寓不断收获的利好政策有关，从去年停止商务公寓审批，到今年的公寓可通燃气，深圳的公寓开始迎来一个前所未有的政策红利期，进入价值大爆发阶段。

　　商务公寓住宅化已经成为住宅产品之外一个不可或缺的市场补缺力量。

　　公寓成为绝版的产品，进入了买一套少一套的“封闸”时代。

　　住宅调控日趋收紧，房票紧张，置业者只有两种选择：不限购的公寓和临深片区。

　　如何选择，市场已经给出了答案。

　　3月份数据显示，今年3月的TOP10商务公寓成交金额同比去年3月，翻了整整2.19倍!

　　深圳全市公寓共成交1098套，环比大涨147.9%;成交面积为7.6万平，环比同样大涨128.5%。

　　公寓的住宅化趋势，成为购房者选择公寓的重要因素。

　　公寓和住宅的差异正在逐渐缩小，居住体验也在慢慢像住宅靠拢，开发商对于公寓产品的设计与打造更加生活化与人性化，产品配套与住宅已无差异，甚至优于一些住宅，价格优势也更加明显，而购房者对于公寓的接受与认可也日渐趋近于住宅。

　　02公寓新政背后的置业信号合理配置保卫资产

　　在一系列利好政策的刺激下，商务公寓成交屡创新高。而火热的市场行情也赋予了公寓除居住之外更多的功能价值。

　　按照中国公布的一季度数据，从CPI下降12.5%，到PPI均值2.1%(但相比3月份PPI上涨了4.4%)等信号，可以看到整体的通胀压力在倍增。

　　很多人都在担心通胀压力下资产的缩水。

　　只有将资金进行合理布局，才是个人最有效的通胀应对方式，而房地产自然是国人理想的“蓄金池”。

　　深圳一些核心地段的高端公寓，单价20万起，总价动辄5000万以上，且每年以不同程度递增，短短几年的时间价格就翻了一倍甚至数倍，涨幅惊人!

　　除了其具备极佳的居住体验外，其升值保值功能是深圳公寓价格居高不下的重要原因。

　　这些核心区位的公寓显然是抵抗通胀的优质资产。

　　市场资金已经敏锐地嗅到了深圳公寓系列利好政策背后的置业信号。

　　地段好，保值增值能力强，租金回报高，即便是有些非核心区的商务公寓，也因为规划利好、未来可期，成为投资者资金避险的首要选择。

　　据了解，目前深圳市场上公寓大约有1.5万套。如果按照目前平均每月1500套左右的速率，去化周期大约是10个月。

　　公寓不再获批使供应量非常有限，接下来公寓价格也会水涨船高，特别是优质地段的公寓会更加稀缺。

　　在未来没有增量只有存量的市场里，公寓因为不限购不限贷而具备更好的流通性!

　　03城市核心公寓价值凸显地产格局正在重构

　　据中指研究院数据，2021年1-3月，深圳热度TOP10公寓带来了超过80亿元的销售额，热钱横扫，明星楼盘去化十分迅速。

　　其中，TOP10榜单中有5个项目分别来自福田和南山，尤以福田为主，售价更高，销售情况也更好。

　　在粤港澳大湾区的战略布局下，福田作为大湾区的核心引擎，住宅和公寓供应一直都非常稀缺。

　　文章开篇提到的刚刚获批预售的恒大珺睿大厦，之所以引起市场强烈关注，主要是因其所在的华强北商圈，值得大书特书。

　　华强北片区，是亚洲最大的电子产品集散地，常驻商家超过22万家，高峰期日客流量70万人次。

　　未来，华强北将做强电子科技产业，成为全球智能终端创新中心。

　　此外，华强北还是福田的商业中心，片区集中了佳兆业、恒大、桑达、中电等品牌开发商。

　　华强北的区域价值，可以说是深圳的商圈之首，没有第二个区域可与之相提并论。

　　恒大珺睿大厦位于深圳市福田区华强北街道振华路与华强北步行街交汇处，紧邻地铁华强北站。

　　项目总占地面积约1.04万㎡，建筑面积12.5万㎡，主体由一座约146.5M高的超高层建筑体及4.4万㎡商业综合体组成，集商业、办公、公共配套和公寓为一体，自带约3000㎡空中花园。

　　项目目前将推建面约42-78㎡商务公寓，据内部透露，销售均价会比周边项目低两万，价格优势明显。

　　福田区住宅面积以大户型为主，所以象恒大珺睿大厦这种小面积公寓产品就非常稀缺。这些中心区少量的产品售罄之后，再无同类产品可售。

　　项目立体交通纵横，一共4条地铁线集中，交通极其便利，未来规划地下负二层直连地铁，无缝衔接2/7号线，便捷换乘1/3号线。

　　另外，项目自带4.4万㎡商业综合体，规划有购物、餐饮、娱乐等多种配套，同时楼下的华强北步行街，是深圳商业最为密集的区域之一。

　　作为亚洲最大的电子集散地，华强北还将迎来巨大的城市更新变化。

　　根据初步不完全统计，华强北片区累计旧改体量已经超过了150万㎡，其中包括13万㎡的佳兆业环球金融中心、30万㎡的华强南西片区城市更新单元、12万㎡的恒大商业广场、3.2万㎡的兰光大厦旧改等，8.43万㎡骏嘉城市更新规划等，将对区域的发展起到巨大推动作用。

　　一场以公寓为主角的地产变局已经拉开帷幕，在全球通胀压力日渐清晰的大背景下，如何进行资产配置，恒大珺睿大厦这种核心地段的优质物业显然更具资产避险能力。