成交增长74%，楼市的暖风将吹向何处？

1、上次写了关于大湾区9城的楼市最新政策：

还会涨吗？湾区9城投资图鉴(1) 政策篇

后台其实蛮多人私信我关于下一步买哪里的问题。

在回答这个问题之前，

我们应该先探讨一个问题，

究竟国内楼市还有没有涨的空间？

带着这个问题来看一组数据，

3月份全国重点40城住宅成交面积为3370万㎡，

环比增长74%，为近3年同期最高水平。

在核心都市圈里，

房住不炒≠房住不涨

房价稳中有升的基础，

既来自于货币宽松的环境，

也来自城市化的推动。

但我从不鼓励大家炒房，

我们只是希望手中的资产能跑赢通胀，

如果能顺便带来点收益就很开心了。

这点要求真的不贪心，

和深房理那种激进派也有本质区别。

2、

那么从投资的角度来看，

大湾区＞长三角＞京津冀＞成渝经济圈＞...

从刚需角度来看，

就不用了顾虑上面的排序了，

在国内房住不炒的窗口期里，

可以优先把改善型换房提上日程。

考虑关注我的读者多来自广东和上海，

所以今天这篇来具体聊聊湾区9城的购房趋势。

为什么讨论国内楼市一定要优先讨论大湾区？

因为至少到2035年，湾区优质房产都是供不应求的。

区别于北部城市人口负增长的状况，

广东省预计2035年全省常住人口规模达到1.3亿，

年均增长约115万人。

而且在广东省国土规划中也提到，

未来人口增长将主要集中在珠三角地区。

最近几年房企们也是在湾区疯狂拿地。

从各种趋势上来看，

湾区的房产都会在10年内保持增值的状态。

接下来我们具体从城市角度来看。

3、深圳

深圳不用疑惑，

房价还是会稳中有升的，

只不过购房门槛变得难多了。

即使在强调控的背景下，

实际各小区的成交价均有小幅上涨。

南山区的科技园板块，均价达到14万/㎡，

西部价格普遍超过5万/㎡，

以光明、沙井为首的打新聚集地，价格上涨明显；

另外东部坪山区是全市的价格洼地，部分新盘备案价已突破4万/㎡

这里值得注意的是，为了响应国家房住不炒。

广州自查违规经营贷1.47亿，深圳自查违规经营贷才5180万。

熟悉广深市场的读者看到这个数字难道不觉得搞笑吗？

大家都知道哪里做经营贷最猖獗，

所以深圳才有了深房理这样的专业激进炒房团。

希望未来深圳楼市不会成为毒瘤般的存在。

4、广州

广州我是非常看好的，

大家一定要关注广州的地铁线建成情况，

截至2023年12月，

广州预计将会有11条新线路通车，

到时房价一定会随着地铁线的建成而出现高低分配。

比如地铁22号线路建成后将串联番禺区和荔湾区，

连接广州南站、白鹅潭枢纽等大型铁路枢纽。

地铁12号线将承担白云、越秀、海珠、黄埔、番禺五大区之间的交通联系。

天河、越秀、海珠、荔湾，

除荔湾外其他三区价格均出现20%左右的上涨。

5、佛山

佛山也是我比较看好的湾区城市，

全市主力价格集中在1-2万元/㎡区间，

和广州的距离决定了房价高低。

像南海区这种挨着广州的板块，

未来依然有价格增幅。

而且佛山在未来两年也有多条地铁线建成，并且接入广州地铁，

房价大概率有温和上涨的空间。

6、东莞

松山湖片区是东莞最热点的区域，

另外除了中心城区，

其他区域受到深圳的距离影响比较大。

水乡新城市片区、东部产业园片区和松山湖片区的石龙镇、石排镇属于价格洼地。

长期看东莞的房价不确定性比较明显。

短期看房价有横盘或回调的风险。

大家如果对上述城市的房产感兴趣，

一定要配合我之前写的最新湾区限购政策来看：

还会涨吗？湾区9城投资图鉴(1) 政策篇

有的城市属于部分限购，

大家一定要找准投资区域。

下次具体聊珠三角城市的房产，

比如大家关心的珠海是否仍有投资空间？

大亚湾是否值得低价入手？

大家可以持续关注湾区楼市这个系列。

把湾区的投资逻辑搞明白，

面对未来海外投资的时候将会更加游刃有余。