中梁控股降至黄档 一年内到期债务比超40%

中新经纬客户端3月25日电 (薛宇飞)23日晚，中梁控股集团有限公司(下称中梁控股)发布了2020年度业绩公告。2020年，中梁控股实现合约销售金额1688亿元人民币，虽然超额完成年初制定的目标，但增速已经明显放缓。同时，公司毛利率出现小幅下滑，降至21%。

据媒体，2020年住建部、央行召开的重点房地产企业座谈会中提出了房企融资“三道红线”，中梁控股是12家参会企业之一。经过大半年努力，截至2020年底，中梁控股降至“黄档”，资产负债率指标暂未达标。资产负债率指标暂未达标。年报还披露，公司一年内到期债务约237.84亿元，占全部有息负债的约43.97%，占比偏高。

销售增速回归常态 毛利率有所下滑

中梁控股是近几年房地产行业诞生的“黑马”，规模迅速做大。数据显示，2016年-2019年，中梁控股实现合约销售额分别为190亿元、649亿元、1015亿元、1525亿元，用“跳涨”来形容业绩的爆发，似乎也不为过。

分析认为，中梁控股业绩的快速增长，与公司内部推行的“高周转”策略不无关系，其奉行“456”模式，即4个月开盘、5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入，将项目的周转速度提高到了一个很高的水平。

不过，与大多数企业一样，远超行业平均水平的高速增长，并不能持续很长时间。2020年初，中梁控股将全年的销售目标定在1680亿元，增速约10%，这较2019年的增速50.2%明显下降。

最终，2020年实现合约销售额1688亿元，同比增长约10.7%，这一增速已经回归行业常态。据克而瑞研究中心，2020年百强房企累计销售规模实现近13%的增长。同时，中梁控股将2021年的合约销售目标定在1800亿元，增速已经放缓至不足7%。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫对中新经纬客户端分析，从2019年开始，中梁控股的业绩增速就已放缓，但仍保持较高水平，到2020年则降至大幅放缓，这与三四线城市市场红利减弱、棚改货币化逐步退出、企业高杠杆难以持续都有关系。未来，中梁的业绩增速或难以继续维持较高水平。

根据年报披露，中梁控股2020年的营收增速快于利润增速。数据显示，公司去年实现营业收入659.4亿元，同比增长约16.4%；净利润约65.66亿元，同比增长约4.96%；核心净利润(经调整后)为65.9亿元，同比增长约4.6%；公司拥有人应占核心净利润(经调整后)为37.5亿元，同比减少约3.8%。

来源：中梁控股2020年度业绩公告

2020年，中梁控股实现毛利138.53亿元，同比增长约5.1%；毛利率为21.0%，较2019年的23.3%下降了2.3个百分点，已经低于行业平均水平。克而瑞研究中心数据显示，2019年50家典型上市房企的加权平均毛利率为29.9%，同比下滑3.1个百分点，毛利率中位数为28.8%，同比下滑2.8个百分点。

对于毛利率下降，年报解释称，主要是由于年内交付的物业项目的土地收购成本相对有关平均售价较高所致。在3月24日举行的业绩发布会上，中梁控股首席财务官游思嘉表示，在2020年，整个行业特别是长三角的企业，都面临着毛利率下滑的问题。2020年确认收入的项目，基本是在2017-2018年，特别是2018年拿的地，这时期的土地市场较热。在2018年以后，二三线城市和沿海一些城市都出台有“限价”政策，导致毛利率同比下跌。游思嘉预计，2021年的毛利率可以稳定下来。

进入“黄档”房企 短债占比偏高

2020年8月，住建部、央行召开了重点房地产企业座谈会，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。媒体称，监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长，设置“三道红线”，具体为红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；红线2：净负债率大于100%；红线3：现金短债比小于1倍。根据“三道红线”触线情况不同，将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档，分别对应踩中3、2、1、0道红线。

这场座谈会共有12家房企参会，中梁控股就是其中一家，因此，外界对中梁控股如何应对监管新规、稳步推进降负债较为关注。2020年的年报对此进行了披露，数据显示，截至2020年底，公司净负债率65.8%，现金短债比达到1.4倍，其中非受限现金短债比1.1倍，资产负债率79.9%。

也就是说，资产负债率暂未达标，触碰到一条红线，为“黄档”房企。对于踩中的一条红线，游思嘉在业绩会上表示，会在未来2-3年降到监管要求的70%。

其他财务指标上，由于在上市前中梁控股通过信托与私募债等筹借了不少资金，注定了公司的融资成本相对较高，一度曾超过9%。成功上市后，随着境内外融资渠道的拓展，融资成本有所下降，年报显示，截至2020年12月31日，公司加权平均融资成本降至8.5%。不过，8.5%的水平仍然不低，中梁控股也表示，今年有可能将融资成本下降到8%。

来源：中梁控股2020年度业绩公告

中新经纬客户端还注意到，虽然中梁控股在不断优化长短债务结构，但短债占比依旧较高。年报显示，截至2020年12月31日，公司总有息负债约540.92亿元，其中，即期债务总额(须于一年内或按要求偿还的债务)约237.84亿元，占总有息负债的约43.97%，长短期债务比约1.27。克而瑞数据显示，2019年50家典型上市房企的长短期债务比为2.04。

谢逸枫称，一年内到期债务的占比超过40%，说明短期偿债压力比较大，需要在今后进一步优化。(中新经纬APP)