首付2万、月供千元，涨了8年的房子今天直降2万+

Pic by Minjoo Lee

1、

 终于要再次给大家讲东南亚房产了，

 我们分析海外房产项目的时候，从来都坚持数据分析+实地考察的原则，

 所以之前我们写越南系列才获得了这么多关注：

买十年前的北上广深，机会来了

买十年前的北上广深，机会来了（2） 

菲律宾目前是大家最感兴趣的投资目的地之一，本着对核心读者负责的态度，

我们不会仅仅推荐某一家销售渠道给大家选择，

 海马有自媒体天然的平台属性，

会像一个小众商城一样给大家提供多种产品信息，

大家可以货比三家之后做选择。 

今天的文章算是正式写菲律宾投资系列的开篇，

 在和投研官不断调研菲律宾市场的过程中，我们发现了太多有意思的Point，

 有看不见的隐藏雷区，也有大家未必能注意到的投资红利。

 针对以前读者们提出的问题，以及我们最新调研市场了解的情况，

今天的文章主要说下面几个Point：

a、泰国、越南、柬埔寨、菲律宾，该买哪里？

b、为什么马尼拉房价连续增长了8年之后，我们依然看涨？

c、针对中国消费者，要注意哪些菲律宾投资的雷区？

d、首付和转楼花需要注意什么？

文章结尾还会给海马粉丝送上618购房减免福利，

多了省不了，省个一两万的团购费还是可以的~ 

2、

 我曾经不止一次提醒过大家：

GDP增速≠房价上涨 

东南亚任何一个国家都可以用GDP增速来美化楼盘PPT，

因为增速都很高。

 2018年柬埔寨GDP增速比菲律宾GDP增速高出了1个多百分点。

可是菲律宾的经济总量几乎是柬埔寨的6倍，泰国经济总量几乎是柬埔寨的9倍。

GDP增速对比/来源：TradingeconomicsGDP总量对比/来源：Tradingeconomics 

GDP总量代表着一个国家的经济基础， 

那些连接着每一个城市之间的铁路、楼宇之间的配套设施，

都支撑着一个国家或者地区的GDP总量。 

如果只看GDP总量和GDP增速，我们似乎应该投泰国。 

但是泰国的楼花炒得实在太早了，08年之前国人就已经开始炒曼谷的房了，

 而那个时候的曼谷，已经是日本、韩国、台湾相继炒过的地区了，

 所以之前我们才会写曼谷房主转售难的文章。

 想想曼谷动辄4-5万每平米的价格，

再看看菲律宾的价格，再综合经济发展的节奏来看， 

对数字敏感的人自然了解东南亚最值得投资哪里。 

 3、

 了解菲律宾市场的人应该清楚，

马尼拉房价出现周期性增长是从2013年左右开始的，

一个国家的房地产发展红利至少在15-20年左右，菲律宾刚刚走完了部分进程而已。 

菲律宾人口超过一亿，马尼拉人口和上海相当，

但马尼拉638平方公里的面积正好是上海6340平方公里的十分之一， 

如果有一块地方大小只有上海的十分之一，但人口密度是上海的十倍。

 那这是多么罕见的人口红利啊。

 人口总量对比/来源：Tradingeconomics

而得益于非常年轻的人口结构，菲律宾的青壮年都会选择在马尼拉打工，

所以马尼拉贡献了菲律宾超过三分之一的经济总量。

经济发展与人口结构决定了租房市场的繁荣，

根据高力的数据显示，

疫情前夕马尼拉的住宅总收益率为5.1%，

高于曼谷的4%和新加坡的2.9%。 

  租金收益率/来源：Colliers International

如果不说宏观层面，具体到马尼拉区域经济来说，

即将建成的马尼拉地铁线，贯穿了马尼拉所有的繁华区域，

地铁建成房价即涨的道理，中国买家都懂。 

穿越大学城与核心CBD

这条地铁代表了这座城市的“野心” 

而且菲律宾最好的大学都集中在马尼拉的一个区域，

菲律宾的大学不提供宿舍，大学旁的区域房也成了租房市场的刚需房。

 4、 

菲律宾房产市场目前确实存在山头林立、鱼龙混杂的情况，

国内目前存在两种菲律宾房产销售渠道：

a、开发商直接聘用的中国销售团队，价格优势不明显，后续服务成难题 

b、团购菲律宾房产的专业渠道机构，以长期投资维护菲律宾房产为主营业务线 

其实不论读者自己对接到哪一种销售渠道，

我都要提醒大家几个“行业内幕”： 

不要轻信0-5%的首付购房，菲律宾首付比例是开发商决定的，

现在只有小开发商才会以低首付比例来吸引客户。

首付可以分期，是因为房子是期房，

你的首付可以在房子建造期间分批付

一旦房子建好要交房的时候，是要付尾款的，

所以过了3-4年造房缓冲期后，要么尾款付清，要么转售。

不要轻易相信渠道承诺的尾款可贷款或可分期。

别买现房，现房需要全款，

而且火爆的菲律宾房产市场留下的现房一定是卖不出去的房子。 

菲律宾楼花转售实际就是做一次房本更名，

这个更名费是开发商故意要赚的一笔钱，

算是为炒房客专门准备的一笔款项，买房之前要问好更名费是多少。

购房前一定弄清楚楼盘的位置，

别离马卡蒂、BGC、ORTIGAS这三大核心区太远。

马尼拉的地段差距和中国二线城市的地段差距一样，

核心地段可以保值增值，非核心区域却可以不涨反跌， 

而这些区域都是马尼拉，是城市的两幅面孔，中国房市也有同样的情况。

 还有挺多Point想要写，今天618我们说说福利的事，干货我们下次接着讲。 

 5、

像文章开头所说，我们不停调研市场就会不断筛选出更多优秀的销售渠道。 

最后我们的目的是做大家挑选海外投资的产品智库，

给大家争取折扣，让大家有机会货比三家。

这次专注于菲律宾市场的运发置业，

为海马的读者推出了618免团购费福利。

运发也是我们接触了很久的菲律宾销售团队，

最令我意外的是，大家可以企查查上查一下，他们真的是国企注资......

母公司是1950年成立，国内最早一批国企。

国企央企成立子公司做一些优质的海外项目已经非常常见了，

让子公司专业的人去做专业的事，母公司提供强大的Backup。

毕竟这样的公司现金流会非常充裕，而且会格外在意自己的口碑。

所以他们接受无理由退换，是不是有点618电商购物的感觉了。

他们只和前菲律宾5大开发商合作，只选择3大CBD和2大核心商圈的地段。

另外关于菲律宾房产的转售问题，我们觉得转售商品其实更取决于拿货的价格， 

有些开发商为了降低首付比例，提高了房子的整体价格，这样的房子后期溢价空间就比较小。 

大部分开发商给外国人的价格要比本地人贵。

比如菲律宾最大的开发商Ayala，他们卖给外国人的价格会比本地人高13%。 

不过运发置业通过团购+雄厚现金流提前“砸”盘的方式，

能够拿到至少12~15%的折扣空间，保证了后期转售房产的价格优势。 

这篇文章大部分是海马的研究干货，未来会继续写菲律宾投资~